특별부과금이 걱정된다는 상담을 최근 여러 건 받았다. 샌안토니오 콘도 시장을 보면 이 걱정이 왜 나오는지 이해가 된다.

샌안토니오 전체 매물의 71퍼센트가 HOA비를 포함하고 있는데, 이는 전국 평균 40.5퍼센트보다 30퍼센트포인트 가까이 높은 수치다. 그런데도 전체, 단독주택 포함 매물의 중위 월 관리비는 40달러로 전국 중위값 125달러보다 훨씬 낮다(출처: Axios San Antonio, 2025년 4월). 콘도만 따로 떼어 보면 다른 그림이다. 샌안토니오 콘도의 월 관리비는 대체로 200달러에서 600달러 사이로 형성되어 있다(출처: LRG Realty 샌안토니오 콘도 구매 가이드). 즉 샌안토니오는 HOA가 있는 커뮤니티 자체는 흔하지만, 저렴한 단독주택 HOA가 평균을 크게 낮추고 있고, 콘도는 이보다 훨씬 높은 별도의 시장으로 봐야 한다.

HOA비가 왜 이렇게 나가는지 항목별로 짚어보면 다음과 같다.

• 건물 외관과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험료
• 수영장, 로비, 헬스장 등 공용시설 관리
• 조경과 쓰레기 수거
• 리저브펀드 적립

특별부과금은 대부분 이 리저브펀드가 충분하지 않을 때 발생한다. 지붕 교체나 배관 공사, 엘리베이터 수리처럼 목돈이 드는 항목을 리저브펀드로 감당하지 못하면 입주민 전체에게 추가 청구가 나가는 구조다. 텍사스는 플로리다가 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 이후 SB 4-D 법으로 리저브펀드 적립을 의무화한 것과 달리, 리저브 스터디나 최소 적립 비율을 법으로 강제하지 않는다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드). 특별부과금이 걱정된다면 계약 전에 협회의 최근 3년에서 5년 재무제표와 리저브 스터디 결과를 직접 요청해서 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다.

모기지 대출기관도 이 부분을 심사한다. 협회의 연체율, 리저브펀드 비율, 진행 중인 소송 여부가 기준에 못 미치면 Fannie Mae 기준에서 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 어려워질 수 있다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도를 알아볼 때도 이 재무 점검은 반드시 함께 이루어져야 한다. 타주에서 샌안토니오로 이주하는 가정이라면 재산세와 보험료 구조가 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 같이 확인해 보는 것이 좋다.

샌안토니오는 군사 기지와 의료센터 관련 인력의 이동이 잦은 도시라, 단기 거주 후 재배치 가능성이 있는 가정이라면 임대 제한 조항을 특히 꼼꼼히 봐야 한다. 콘도를 매입한 뒤 곧바로 임대로 전환해야 하는 상황이 생길 수 있는데, CC&R에서 단기 임대나 최소 임대 기간을 제한해 두었다면 계획이 틀어질 수 있다.

재무제표를 처음 받아보면 낯선 항목이 많을 수 있는데, 핵심은 크게 세 가지다. 운영 예산과 리저브 예산이 분리되어 있는지, 최근 3년간 연체율이 늘고 있는지, 진행 중이거나 예정된 특별부과금이 있는지다. 이 세 가지만 확인해도 협회의 재정 건전성을 대략 가늠할 수 있다.

한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도는 매물 자체가 많지 않아 경쟁이 붙는 경우가 있는데, 이럴 때일수록 서둘러 계약하기보다 협회 서류부터 먼저 확인하는 순서를 지키는 편이 결국 손해를 줄인다. 매물이 마음에 든다고 서류 검토를 건너뛰면, 계약 이후에야 리저브펀드 부족을 알게 되는 경우가 생길 수 있다. 협회 서류 요청부터 검토, 회신까지 보통 1주에서 2주 정도 걸린다는 점을 감안해 계약 일정을 여유 있게 잡아 두는 편이 좋다.

특별부과금 걱정을 줄이는 가장 확실한 방법은 계약 전에 협회의 재무 상태를 직접 들여다보는 것이다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.