ITIN만 있으면 집을 못 산다고 생각하는 분들이 아직 많습니다. 결론부터 말하면 살 수 있습니다. 다만 길이 좁고, 비용이 더 듭니다.

상담하다 보면 이런 경우를 자주 봅니다. 10년 넘게 세금보고를 성실히 했고, 사업 매출도 안정적인데 SSN이 없다는 이유로 은행 창구에서 바로 거절당한 분들입니다. 은행 한 곳의 거절이 끝은 아닙니다.

먼저 구조를 알아야 합니다. ITIN 대출은 패니메이나 프레디맥 기준에 맞지 않는 Non-QM 상품으로 분류됩니다. 그래서 대출기관이 직접 보유하거나 민간 투자자에게 넘기는 방식으로 돌아갑니다.

정부 쪽 길은 더 좁아졌습니다. HUD는 모기지레터 2025-09로 영주권이 없는 비영주권자를 FHA 대출 대상에서 뺐고, 이 변경은 2025년 5월 25일부터 적용됐습니다.

지금 FHA를 쓸 수 있는 건 시민권자, 영주권자, 그리고 미크로네시아, 마셜제도, 팔라우 시민 정도입니다. 3.5% 다운으로 들어가던 선택지는 ITIN 보유자에게 사실상 없다고 보는 게 맞습니다.

그럼 누가 빌려주느냐. 주로 Non-QM 전문 대출업체, 자체 포트폴리오로 운영하는 지역 은행, 일부 크레딧 유니언, 그리고 이런 상품을 도매로 연결하는 브로커입니다. 대형 전국 은행은 대부분 ITIN 프로그램을 따로 두지 않습니다.

조건을 하나씩 보겠습니다. 가장 기본은 ITIN으로 신고한 최근 2년치 세금보고입니다. 이건 거의 모든 업체가 공통으로 요구합니다.

여기서 놓치기 쉬운 게 ITIN 유효기간입니다. IRS 기준으로 3년 연속 세금보고에 쓰이지 않은 ITIN은 만료됩니다. 신청 전에 번호가 살아 있는지부터 확인해야 합니다.

다운페이는 일반 모기지와 가장 크게 갈리는 부분입니다. 업계 안내를 보면 대체로 10%에서 25% 사이고, 20%를 기본으로 잡는 곳이 많습니다.

크레딧 점수에 따라 폭이 달라집니다. 미국 크레딧 점수가 있으면 620에서 660 이상을 기준선으로 보는 곳이 많습니다. 점수가 아예 없으면 공과금이나 렌트 납부 기록 같은 대체 크레딧으로 심사하되, 다운페이를 더 요구하는 편입니다.

부채비율도 봅니다. 월 부채 상환액이 소득의 43% 이하여야 한다는 기준을 두는 곳이 많고, 40% 이하를 선호하는 곳도 있습니다.

이제 금리입니다. 비교 기준부터 잡겠습니다. 프레디맥 주간 조사에서 9월 24일 기준 30년 고정 평균은 7.03%, 15년 고정은 6.42%였습니다.

9월 초 6.71%에서 한 달 사이 꾸준히 올랐습니다. 1년 전 같은 주의 6.30%와 비교하면 0.73%포인트 높습니다. 솔직히 올가을 시장에 들어오는 분들에겐 반갑지 않은 흐름입니다.

ITIN 대출 금리는 여기에 가산금리가 붙습니다. 업체들이 공개한 안내로는 일반 모기지보다 1에서 3%포인트 정도 높게 잡힌다고 합니다. 다만 금리는 다운페이, 크레딧, 소득 증빙 방식에 따라 사람마다 차이가 큽니다.

두 사람을 나란히 놓고 보면 감이 옵니다. 영주권자 A씨는 컨벤셔널로 다운 5%부터 가능하고, 평균에 가까운 금리를 받을 수 있습니다. ITIN 보유자 B씨는 같은 집이라도 다운을 훨씬 더 준비해야 하고, 금리도 몇 단계 위에서 시작합니다.

그래서 B씨 쪽은 계산을 다르게 해야 합니다. 월 페이먼트만 볼 게 아니라, 목돈을 얼마나 묶을 수 있는지가 먼저입니다.

뉴저지라면 하나 더 있습니다. 재산세입니다. 뉴저지 재산세는 전국에서도 높은 편이라, 원금과 이자에 세금과 보험을 더한 월 부담이 생각보다 크게 나옵니다.

버겐 카운티처럼 한인이 선호하는 학군 동네는 집값도 세금도 만만치 않습니다. 부채비율 심사에서 세금이 걸려 탈락하는 경우도 생깁니다. 매물 볼 때부터 재산세 기록을 같이 확인하길 권합니다.

준비 서류는 대략 이렇습니다. ITIN 발급 서류와 여권 같은 신분증, 그리고 2년치 세금보고가 기본입니다.

은행 거래내역도 필요합니다. 자영업자라면 사업자 관련 서류와 손익계산서를 함께 준비합니다.

다운페이 자금 출처도 꼼꼼히 봅니다. 갑자기 들어온 큰돈은 설명을 요구받습니다. 한국에서 송금한 돈이라면 송금 기록과 출처를 미리 정리해 두는 게 좋습니다.

업체 고를 때 팁도 있습니다. 한 곳만 보지 말고 최소 서너 곳에서 조건을 받아보세요. 금리만 비교하면 안 되고, 포인트, 수수료, 조기상환 벌칙 여부까지 같이 봐야 합니다.

조기상환 벌칙은 특히 중요합니다. Non-QM 상품 중에는 몇 년 안에 갚거나 갈아타면 벌칙이 붙는 경우가 있습니다. 나중에 신분이 바뀌어 리파이낸스할 계획이라면 이 조항이 발목을 잡을 수 있습니다.

그 리파이낸스 얘기도 짚고 가겠습니다. 영주권이나 SSN을 받게 되면 컨벤셔널로 갈아탈 길이 열립니다. 이 경우 지금의 높은 금리는 영구적인 게 아니라 중간 단계 비용으로 볼 수도 있습니다.

사기도 조심해야 합니다. ITIN 보유자를 노리고 무조건 승인, 서류 필요 없음을 내세우는 광고가 있습니다. NMLS 사이트에서 대출업체와 담당자 면허 번호를 꼭 조회해 보세요.

렌트와 매수 중 뭐가 낫냐고 묻는 분도 많습니다. 금리 7% 선에 가산금리까지 붙으면 당장의 월 부담은 렌트보다 클 가능성이 높습니다. 대신 몇 년 이상 한 동네에 살 계획이고, 목돈이 준비됐다면 따져볼 가치는 충분합니다.

제 판단을 말하자면 이렇습니다. 다운 20% 이상을 무리 없이 낼 수 있고 세금보고 기록이 깔끔하다면, 지금 조건을 받아보는 건 해볼 만합니다. 그게 안 된다면 1~2년 소득 기록과 크레딧을 쌓으면서 준비하는 쪽을 택하겠습니다.

조건은 업체와 개인 상황마다 다르고 수시로 바뀝니다. 실제 신청 전에는 면허 있는 대출 담당자와 세무 전문가에게 본인 서류 기준으로 확인받으시길 바랍니다.