텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세로 그 공백을 메우는 구조라, 샌안토니오에 처음 집을 알아보는 한인 가구는 클로징 이후 날아오는 재산세 고지서에 놀라는 경우가 많다. 벡사 카운티(Bexar County)의 실효세율(effective property tax rate)은 통상 2.0% 안팎으로 집계되는데, 이는 전국 평균인 약 0.9%의 두 배를 넘는 수준이다.

실제 계산을 해보면 체감이 명확해진다. 샌안토니오의 중위 주택가격을 약 27만 달러로 잡고 실효세율 2.05%를 적용하면, 연간 재산세는 대략 5,500달러 선으로 나온다. 월 단위로 환산하면 약 460달러 정도를 매달 별도로 적립해 둬야 하는 셈이다. 학군이 좋은 지역이나 신규 개발지는 특별학군세(ISD)가 추가로 붙어 실질 부담이 더 올라가는 경우도 있다.

보험료 역시 만만치 않다. 샌안토니오를 포함한 텍사스 중남부는 우박(hail) 피해가 잦은 이른바 '우박 지대'에 속해 지붕 손상 클레임이 전국에서 손꼽히게 많은 지역이다. 최근 몇 년간 재보험 비용 상승과 맞물려 연간 주택보험료가 3,000달러를 넘는 경우도 드물지 않으며, 평균적으로 2,800~3,500달러 구간을 예상하는 것이 현실적이다.

유지보수비는 통상 집값의 1~1.5% 수준을 기준으로 잡는다. 27만 달러 주택이라면 연간 2,700~4,000달러, 중간값으로 약 3,000달러 정도를 별도 예산으로 남겨두는 편이 안전하다. 지어진 지 오래된 주택일수록 에어컨, 지붕, 파운데이션(기초) 보수 비용이 커질 수 있어 상단 쪽을 보는 것이 무난하다.

이 세 가지를 더하면 재산세 약 5,500달러, 보험료 약 3,200달러, 유지보수비 약 3,000달러로 총 연간 소유비용은 대략 11,700달러 안팎, 월로 나누면 970달러 수준이다. 모기지 원리금 외에 이 정도 고정비가 추가된다는 점을 매수 전 미리 계산해 두는 것이 현금흐름 관리에 도움이 된다.

인근 카운티와 비교해보면 벡사 카운티의 부담이 유독 높은 편은 아니다. 오스틴이 속한 트래비스 카운티는 2.2% 안팎으로 더 높게 형성되는 경우가 많고, 반대로 인접한 코말 카운티는 1.8% 전후로 상대적으로 낮게 나타나는 편이다. 같은 샌안토니오 광역권 안에서도 학군과 시 경계에 따라 세율 차이가 꽤 벌어진다.

텍사스는 홈스테드 감면(homestead exemption) 제도가 잘 갖춰져 있어 실거주 주택이라면 반드시 신청해야 한다. 학군세 기준으로 과세표준에서 10만 달러를 공제해주는 조항이 적용되고 있고, 일반 감면과 함께 연간 평가액 상승률을 10%로 제한하는 캡(cap)도 적용된다. 65세 이상이거나 장애가 있는 경우 추가 감면도 가능하니 카운티 감정평가청(appraisal district) 홈페이지에서 신청 요건을 확인해두는 것이 좋다.

매년 봄이 되면 벡사 카운티 감정평가청에서 새 평가액 고지서가 발송되는데, 통상 5월 15일 전후로 이의신청(protest) 기한이 마감된다. 최근 인근 매매 사례를 근거로 자료를 제출하면 평가액이 하향 조정되는 경우도 적지 않아, 첫 해에는 감면 신청과 함께 이의신청 절차도 함께 챙겨보는 것이 실질적인 절세로 이어질 수 있다. 신축 주택의 경우 첫 해에는 낮은 평가액으로 시작했다가 이듬해 완공 기준으로 재평가되면서 세금이 크게 뛰는 경우가 흔하므로, 클로징 시점의 세금만 보고 예산을 짜면 이듬해 예상치 못한 인상분을 마주할 수 있다는 점도 미리 감안해야 한다.

결국 샌안토니오는 매매가 자체는 미국 대도시 평균보다 낮은 편이지만, 세금과 보험료를 감안한 실질 보유비용은 결코 가볍지 않다. 오퍼를 넣기 전에 해당 필지의 최근 감정평가액과 세율을 카운티 웹사이트에서 직접 조회해보고, 보험 견적도 두세 곳에서 받아본 뒤 총 소유비용을 계산해보는 절차를 권하고 싶다. 특히 에스크로 계좌로 세금과 보험료를 함께 납부하는 경우, 보험료가 갱신 시점마다 오르면서 월 페이먼트가 예고 없이 인상되는 경우가 흔하니 매년 갱신 안내문을 꼼꼼히 확인해두는 것이 현실적인 대응책이 된다.