세입자와 몇 달째 씨름하던 LA의 한 투자자가 있었습니다.

렌트비를 안 내는 것도 아니었어요. 그런데 수리 요청이 계속 들어오고, 나중에는 퇴거 문제까지 얽히면서 일이 복잡해졌습니다.

그분이 나중에 이런 말을 하더군요.

"집 사서 월세만 받으면 되는 줄 알았는데 그게 아니네요."

LA 투자용 주택은 정말 이 말부터 이해하고 들어가야 합니다.

2026년 여름 LA 렌트 시세를 보면 전체 평균은 대략 월 2,500~2,600달러 선입니다.

1베드룸은 약 2,095달러, 2베드룸은 2,845달러 정도입니다.

그런데 집값은 훨씬 비싸죠.

그래서 흔히 말하는 1% Rule, 예를 들어 50만 달러짜리 집이면 월세가 5,000달러 정도 나와야 한다는 기준을 LA에서 맞추기는 상당히 어렵습니다.

결국 LA 부동산은 당장 월세로 많은 돈을 남기기보다 장기적인 집값 상승까지 보고 들어가는 경우가 많습니다.

여기서 중요한 게 대출입니다.

투자용 주택은 실거주용보다 조건이 까다롭습니다. 다운페이먼트도 보통 15~25% 정도를 생각해야 하고, 금리도 실거주 모기지보다 높은 경우가 많습니다.

렌트 수입도 대출 심사에서 예상 월세의 100%를 그대로 인정해 주는 게 아니라 일반적으로 75% 정도를 반영합니다.

집을 샀다고 바로 계산이 끝나는 것도 아닙니다.

예를 들어 월세를 3,000달러 받는다고 해보죠.

여기서 재산세, 보험료, 수리비, 공실 기간, 관리업체 비용을 빼야 합니다.

관리회사에 맡기면 월세의 8~12% 정도가 나갈 수도 있습니다. 콘도라면 HOA까지 있습니다.

이걸 다 빼고 남은 순영업소득을 집값으로 나눈 것이 Cap Rate입니다.

쉽게 말하면 Zillow에 적혀 있는 예상 월세만 보고 "이 집 수익률 괜찮네" 하면 안 된다는 얘기입니다.

LA에서는 세입자 관련 규정도 정말 중요합니다.

특히 오래된 건물이라면 RSO, 즉 Rent Stabilization Ordinance 적용 여부부터 확인해야 합니다.

LA시의 경우 일반적으로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 특정 임대주택이 RSO 대상이 될 수 있습니다.

RSO에 해당하면 집주인이 마음대로 렌트를 올릴 수 없습니다. 2026년 7월부터 2027년 6월까지 허용되는 연간 인상률은 3%입니다.

RSO가 아니더라도 캘리포니아 Tenant Protection Act 적용 여부를 따져봐야 합니다.

모든 주택에 똑같이 적용되는 것도 아니기 때문에 "RSO 아니니까 마음대로 올려도 된다"라고 생각하면 안 됩니다.

세입자가 이미 살고 있는 집을 산다면 더 조심해야 합니다.

기존 리스 계약은 어떻게 되어 있는지, 보증금은 얼마인지, 렌트 인상 기록은 어떤지 확인해야 합니다. 콘도라면 HOA가 렌트를 제한하는지도 봐야 하고요.

세입자 스크리닝도 중요합니다.

소득이 안정적인지, 과거 렌트 기록은 어떤지 처음부터 제대로 확인해야 합니다.

한번 문제가 생기면 LA에서는 집주인이 마음대로 열쇠를 바꾸거나 세입자를 내보낼 수 없습니다. 법적인 퇴거 절차를 거쳐야 합니다.

처음 이야기한 투자자도 다음 집을 알아볼 때는 예상 월세보다 먼저 건축연도와 RSO 여부부터 확인했다고 합니다.

LA에서 렌트용 집을 사는 건 집 하나 사서 세입자 넣고 매달 체크 받는 단순한 사업이 아닙니다.

월세가 얼마인지도 중요하지만, 그 월세에서 실제 얼마가 남는지, 그리고 그 세입자를 어떤 법과 규정 안에서 관리해야 하는지까지 계산해야 합니다.

LA 부동산 투자는 수익률 계산보다 어쩌면 이걸 먼저 알아야 하는 시장입니다.