시카고 도심의 신축 콘도와 근교의 오래된 다세대 주택, 두 매물을 놓고 렌트 수익을 비교해 본 적이 있다. 도심 신축은 공급이 몰리면서 공실 기간이 예상보다 길어졌고, 근교 매물은 반대로 공실 없이 꾸준히 채워졌다. 같은 시장 안에서도 공실률을 어떻게 가정하느냐에 따라 수익률이 크게 갈린다는 것을 그때 확인했다.

Zumper가 2026년 8월 집계한 시카고 평균 렌트비는 월 2215달러이고, RentCafe는 2525달러로 더 높게 잡는다. Zillow 홈밸류인덱스가 제시하는 시카고 평균 주택가치는 약 32만5887달러다. 연간 렌트수입 2만6580달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 8.2퍼센트다. 시카고 전체로 보면 나쁘지 않은 숫자이지만, 이 안에서도 동네와 건물 유형에 따라 실제 공실률은 크게 갈린다.

iPropertyManagement 집계로 시카고 메트로 지역의 임대 공실률은 약 5.1퍼센트이고, 일부 조사에서는 4.7퍼센트대까지 낮게 나오기도 한다. 쿡 카운티의 실효 재산세율은 약 1.9퍼센트로 다른 지역보다 높은 편이다. 32만5887달러 주택이라면 재산세는 연간 6192달러 안팎이다. 여기에 보험료, 관리비, 유지보수비를 더하고 공실률을 반영해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 렌트수입의 절반에 못 미치는 1만2600달러 수준으로 줄고, 캡레이트는 약 3.9퍼센트로 내려온다. 도심 신축처럼 공급이 몰리는 지역은 이 공실률 가정을 더 보수적으로 잡아야 한다.

대출을 낀 경우, 다운페이먼트와 클로징비용으로 6만5000달러를 투입하고 모기지 원리금을 낸 뒤 세전 현금흐름이 연간 3250달러 남는다면 캐시온캐시 수익률은 5퍼센트다. 공실 기간이 한 달만 늘어나도 이 현금흐름은 눈에 띄게 줄어든다.

• 도심 신축형, 공급 몰림으로 공실률을 보수적으로 가정
• 근교 안정형, 낮은 공실률이지만 임대료 상승폭은 제한적
• 캡레이트 = 연간 NOI, 공실손실 포함 ÷ 매입가 x 100

1퍼센트 룰로 보면 32만5887달러 주택은 월 3259달러 렌트가 나와야 하는데, 시카고 평균 렌트비 2215에서 2525달러는 이에 못 미친다. 도심과 근교를 나란히 놓고 보면, 도심은 시세차익 기대가 크지만 공실 리스크도 함께 크고, 근교는 캡레이트가 안정적인 대신 상승 여력은 제한적이라는 점에서 각각 유불리가 갈린다. 한인 가정이 관심을 갖는 근교 학군은 GreatSchools 평가가 좋은 지역이 많지만 학군 경계는 자주 바뀌니 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 온 경우 쿡 카운티의 재산세율이 이전 거주지보다 훨씬 높다는 점을 미리 계산에 넣어야 한다.

두 유형을 총수익 관점에서 다시 놓고 보면 결론이 조금 달라진다. 도심 신축은 캡레이트는 낮지만 시세차익 기대가 크고, 근교 매물은 캡레이트는 안정적이지만 시세 상승폭이 제한적이다. 원리금 상환에 따른 자산 증가분과 감가상각 세제혜택은 두 유형 모두에 비슷하게 적용되므로, 최종 선택은 투자자가 현금흐름과 시세차익 중 어느 쪽에 더 무게를 두느냐에 달려 있다. 시카고는 메트로 전체로 보면 임대 수요가 탄탄한 편이지만, 동네별 편차가 큰 도시이니 어느 한쪽이 항상 낫다고 단정하기는 어렵다. 두 매물을 나란히 비교했던 경험에 비추어 보면, 공실률 가정 하나만 보수적으로 바꿔도 캡레이트가 1퍼센트포인트 가까이 움직일 수 있다는 점이 가장 인상적이었다.

같은 시카고 안에서도 동네와 건물 유형에 따라 공실률 가정이 완전히 달라지고, 이는 캡레이트와 캐시온캐시 수익률에 그대로 반영됩니다. 매물을 비교할 때는 평균 수치가 아니라 해당 동네의 실제 공실 상황을 함께 확인해 보기 바랍니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 확인해 보기 바랍니다.