10월 리카운티 주택 거래 중간값이 35만2,000달러로 나왔습니다. 1년 전보다 2.6% 내려간 숫자예요. Momentum Research가 플로리다 걸프코스트 MLS 기록으로 집계한 잠정치입니다.

중간값이 낯설다면, 그달 팔린 집을 가격순으로 줄 세웠을 때 딱 가운데 있는 집값이라고 생각하면 됩니다.

거래는 1,440건으로 1.5% 줄었습니다. 조금씩 빠졌지만 급락이라 부를 정도는 아니에요.

제가 더 눈여겨본 건 94.1%입니다. 처음 내놓은 가격 대비 실제 팔린 가격의 비율인데, 40만 달러에 내놓은 집이면 37만6,400달러에 팔린 셈이죠.

반면 시장에 머문 기간의 중간값은 55일로 작년보다 9일 짧아졌습니다. 제 해석으로는 값을 현실에 맞춘 집부터 소화되고 있다는 신호에 가깝습니다.

신축은 319건에 중간값 33만5,990달러로 7.9% 내렸고, 기존 주택은 1,121건에 36만5,000달러였어요. 새 집이 오히려 2만9,010달러 쌉니다. 크기와 위치가 달라 같은 집끼리 비교한 값은 아니지만, 신축을 후보에서 미리 빼지는 마세요.

매물 통계는 시차가 있습니다. Redfin 자료의 최신치인 7월 기준으로 리카운티 매물은 1만1,634건, 1년 전보다 17.6% 줄었어요. 계약 진행 건수는 1,859건으로 3.4% 늘었고요.

쉽게 말하면 여름까지는 매물이 줄고 계약은 조금 늘었다는 뜻입니다. 바닥이라고 단정하기엔 이르고, 10월 매물 수치가 나와 봐야 압니다.

약한 곳은 역시 콘도입니다. 10월 29일 기준 매물 2,364건에 계약 진행은 318건이었어요. 7.4대 1인데, 단독주택은 4.5대 1입니다.

콘도는 가격표만 보면 안 됩니다. SIRS라는 용어가 나오는데, 건물 큰 수리비를 제대로 모아 두는지 따져 보는 구조 안전 예비금 조사입니다.

매수 전에 예비금 잔액, SIRS 결과, 건물 보험, 특별 부과금 예정 여부를 받아 보세요. 부과금을 누가 낼지는 계약서 체크 항목에 달렸으니 서명 전에 꼭 짚어야 합니다.

렌트는 10월 수치를 아직 찾지 못했습니다. 확인되는 최신은 7월까지의 Zillow 임대 지수로 1,864달러, 1년 전보다 1.2% 내렸어요. 2019년보다는 여전히 47% 높습니다.

그런데 아파트 단지만 보면 분위기가 다릅니다. RealPage에 따르면 3월 케이프코럴-포트마이어스의 유효 임대료는 11.1% 떨어졌어요. 33개월 연속 하락이고, 대형 150개 시장 중 낙폭이 가장 컸습니다.

유효 임대료란 무료 입주 같은 할인까지 반영한 실제 부담액입니다. 조사 대상과 시점이 Zillow와 다르니, 단지형 아파트 쪽 경쟁이 특히 치열하다고 읽으면 됩니다.

원인은 공급입니다. CoStar 자료를 보면 2026년에 들어설 때 리카운티 아파트 공실률이 20.3%였어요. 5년 전 6.3%와 비교하니 저도 숫자를 다시 봤습니다.

신축 단지는 2~3개월 무료를 내거는 경우가 많습니다. 2023년 2,858.07달러였던 아파트가 2026년 2,209.60달러로 22.7% 내려갔다는 현지 조사도 있고요.

반론도 있습니다. 현지 개발업자 조 보노라는 공실이 일시적인 공급 과잉이고, 자리 잡은 단지는 점유율이 95%에 가깝다고 말합니다. 개발업자 입장임을 감안해도 일리는 있어요.

세입자라면 재계약 전에 주변 신축 단지 조건부터 알아보세요. 월 2,200달러짜리 13개월 계약에 2개월 무료면 실부담은 월 1,861.54달러입니다.

화제의 이슈 첫 번째는 시 재산세입니다. 포트마이어스 시의회가 8월 3일 5대 2로 세율 상한을 7.3112밀로 정했어요. 작년 세율은 6.5밀이었습니다.

밀은 과세 가치 1,000달러당 1달러입니다. 과세 가치 10만 달러면 시 재산세가 650달러에서 731.12달러로 늘어나는 계산이죠. 주택 소방 부과금 상한도 218달러에서 239.80달러로 잡혔습니다.

이건 어디까지나 상한입니다. 최종 세율은 9월 공청회 몫이었는데 제가 그 수치까지는 확인하지 못했어요. 시 경계 안에 집이 있다면 고지서로 직접 확인하세요.

재산세는 11월에 내면 4%, 12월 3%, 1월 2%, 2월 1% 할인됩니다. 4,000달러 고지서라면 160달러가 줄어요. 올해 일정은 리카운티 세금징수관 사이트 leetc.com에서 확인하면 됩니다.

두 번째는 11월 3일 투표에 부쳐진 재산세 개헌안 Amendment 3입니다. 학교세를 뺀 재산세의 홈스테드 면제를 2027년 15만 달러, 2028년 25만 달러로 올리는 내용이에요. 올해 한도는 최대 5만1,411달러입니다.

타주에서 이주를 계획 중이라면, 2026년 이후 이주자는 높아진 면제까지 5년을 기다리게 돼 있다는 조항을 보세요. 위헌 소지를 제기하는 쪽도 있습니다.

통과에는 60% 찬성이 필요합니다. 제가 확인한 자료는 투표 전까지라 결과는 단정하지 않겠습니다. 플로리다 선거국 공식 결과를 보시고, 통과했더라도 첫 반영은 2027년 11월 고지서입니다.

정리하면 지금 리카운티는 사는 쪽이 말을 꺼내기 좋은 시장입니다. 실거주라면 저는 호가를 그대로 받지 않고 94.1%를 협상의 출발점으로 삼겠습니다. 콘도는 서류부터 보고 천천히 가겠고요.

투자라면 표시 렌트로 수익률을 계산하지 않겠습니다. 공실과 무료 개월을 넣고도 맞는 물건만 보겠어요. 대출, 세금, 보험은 개인 상황에 따라 다르니 계약 전에 전문가와 확인하시고요.

기준 시점은 매매 10월 잠정치, 매물 7월, 렌트 7월과 3월, 시 세율 8월 의결, 개헌안 투표 전 자료입니다.