테너플라이에서 집을 내놓으려는 분들과 이야기하다 보면 요즘 꼭 나오는 질문이 있습니다.

맨션세가 이제 파는 쪽 부담이라는데 정말이냐는 겁니다.

결론부터 말씀드리면 맞습니다. 다만 숫자 구조를 정확히 알고 들어가야 가격 전략이 꼬이지 않습니다.

뉴저지는 2025년 6월 30일 서명된 주 예산 법안에서 이른바 맨션세를 손봤습니다. 새 규정은 2025년 7월 10일부터 적용되고 있습니다.

가장 큰 변화는 내는 사람이 바뀐 겁니다. 예전에는 100만 달러 넘는 주택을 사는 구매자가 1%를 냈는데, 이제는 파는 사람이 냅니다.

이름도 바뀌었습니다. 공식적으로는 Graduated Percent Fee라고 부르고, 세율도 1% 단일에서 구간별로 올라가는 구조가 됐습니다.

구간은 이렇습니다. 100만 달러 초과 200만 달러 이하는 1%입니다.

200만 달러 초과 250만 달러 이하는 2%, 250만 달러 초과 300만 달러 이하는 2.5%입니다.

300만 달러 초과 350만 달러 이하는 3%, 350만 달러를 넘으면 3.5%입니다.

많은 분들이 오해하시는rp 소득세처럼 구간을 넘은 금액에만 높은 세율이 붙는 게 아니라, 거래 금액 전체에 해당 구간 세율이 한 번에 적용됩니다.

계산해 보면 차이가 확 보입니다. 200만 달러에 팔면 1%라서 2만 달러입니다.

그런데 202만 달러에 팔면 2%가 전체에 붙어서 4만 400달러가 됩니다.

2만 달러 더 받으려다 세금이 2만 400달러 늘어나는 셈이니, 손에 남는 돈은 오히려 줄어듭니다.

350만 달러를 살짝 넘는 집이라면 더 큽니다.

350만 달러에서는 3%로 10만 5천 달러지만, 1달러만 넘어도 3.5%가 전체에 붙어 12만 2,500달러 선이 됩니다.

그래서 구간 경계 바로 위 가격은 셀러 입장에서 손해가 될 수 있습니다.

리스팅 가격을 정할 때 이 경계선을 꼭 같이 놓고 보셔야 합니다. 에이전트가 먼저 말을 안 꺼내면 셀러가 직접 물어보셔야 합니다.

이건 기존 부동산 양도 수수료와는 별개입니다.

뉴저지 셀러는 원래 Realty Transfer Fee를 따로 내 왔고, 이번 법 개정이 그 기본 요율 자체를 바꾼 건 아닙니다.

그럼 테너플라이는 왜 유독 이 이야기가 많이 나올까요. 이 동네는 거래되는 단독주택 상당수가 100만 달러를 넘기 때문입니다.

중간 매매가는 자료마다 편차가 큽니다.

레드핀, 질로우, ATTOM 같은 곳의 수치가 기준 시점과 계산 방식에 따라 많이 다르게 나와서, 한 숫자를 딱 잘라 말씀드리기는 어렵습니다.

다만 어느 자료를 봐도 100만 달러 선을 넘는 거래가 흔하다는 점은 같습니다.

그러니 셀러 대부분이 최소 1% 구간에는 걸린다고 보시는 게 현실적입니다.

같은 테너플라이 안에서도 사정은 다릅니다. 시내 쪽 오래된 콜로니얼은 1% 구간에서 끝나는 경우가 많습니다.

반면 언덕 쪽 대지가 넓은 신축이나 리모델링 주택은 200만 달러, 300만 달러 경계를 오가는 경우가 적지 않습니다.

계약 시점도 짚어야 합니다. 2025년 7월 10일 전에 계약을 마쳤고 2025년 11월 15일까지 등기를 마친 셀러는 1%를 넘는 부분을 환급 신청할 수 있었습니다. 이 환급 창구는 이미 지났습니다. 지금 집을 내놓는 분들은 새 구간표를 그대로 적용받는다고 생각하시면 됩니다.

그래서 제가 셀러분들께 확인을 권하는 순서는 이렇습니다. 먼저 예상 매매가가 어느 구간에 들어가는지 봅니다.

다음으로 경계선 바로 위라면 가격을 살짝 낮춰 잡는 게 순수익에서 나은지 따져 봅니다.

그리고 Realty Transfer Fee와 중개 수수료까지 넣어서 실제 손에 쥘 금액을 계산합니다.

구매자와의 협상도 달라질 수 있습니다.

예전엔 바이어가 1%를 냈으니 그만큼 가격에 반영됐는데, 이제 그 부담이 셀러 쪽으로 넘어왔다는 점을 협상 때 감안해야 합니다.

사실 이 제도에 대해선 업계 반발도 컸습니다. 뉴저지 리얼터 협회는 시행 당시부터 거래 비용을 늘리는 세금이라며 반대 입장을 냈습니다.

주 정부 입장에선 재정이 필요했겠지만, 구간 경계에서 세금이 한꺼번에 뛰는 구조는 솔직히 좀 거칠다고 봅니다.

가격이 경계 아래로 몰리는 현상이 생길 수밖에 없으니까요.

이 글은 2025년 개정 법과 이를 해설한 법률 자료를 기준으로 정리했습니다.

이후 추가 개정이 있을 수 있으니 클로징 전에 뉴저지 세무국 자료와 담당 변호사를 통해 최신 기준을 꼭 다시 확인하시기 바랍니다.

제가 셀러라면 리스팅 전에 구간표부터 옆에 놓고 가격을 정하겠습니다.

몇만 달러 차이로 세금 구간이 바뀌는 집이라면 그 계산이 리모델링 하나보다 더 큰 차이를 만듭니다.