데마레스트 숫자를 모아 보니 결론은 두 줄로 정리됩니다. 집값은 여전히 강하고, 렌트 통계는 그대로 믿으면 곤란해요.

기준 시점부터 밝혀 둘게요. 10월에 거래가 끝난 매매 통계는 아직 나오지 않았습니다. 그래서 집값은 9월까지, 렌트는 10월까지, 매물은 11월 3일 기준으로 묶었어요.

질로우가 잡은 데마레스트의 일반적인 집값은 9월 30일 기준 1,541,626달러입니다. 1년 전보다 18.6% 올랐어요.

이건 실제 거래가가 아니라 모델로 계산한 주택 가치예요. 쉽게 말하면 동네 집들 가운데 중간쯤 되는 집의 몸값을 계산해 본 값이라고 생각하면 됩니다.

같은 자료에서 버겐 카운티는 780,357달러, 뉴저지 전체는 575,123달러예요. 데마레스트가 카운티 값의 두 배에 조금 못 미치는 셈이죠.

실제 등기 기록을 쓰는 톱햅 쪽은 그림이 조금 다릅니다. 6월까지의 중간 거래가가 1,721,667달러, 상승률은 11.1%로 나와요.

MLS 자료는 또 다릅니다. 매디슨 애덤스 집계로 최근 12개월 단독주택은 68채가 팔렸고, 평균 거래가는 1,922,195달러예요.

이 평균은 기하평균입니다. 용어가 낯설다면 초고가 한두 채에 덜 끌려가도록 계산한 평균이라고 보면 돼요.

같은 동네인데 왜 이렇게 다를까요? 답은 거래량이에요. 1년에 68채면 한 달에 여섯 건도 안 됩니다.

레드핀 수치를 옮긴 자료를 보면 차이가 더 확실해요. 1월 중간값이 1,775,000달러였는데 5월에는 3,387,500달러로 나옵니다.

넉 달 만에 집값이 두 배 가까이 뛰었을 리는 없죠. 그달에 어떤 집이 팔렸느냐가 달라진 겁니다. 그래서 저는 이 동네만큼은 한 달 중간값을 거의 안 봐요.

옆 동네 클로스터와 나란히 놓으면 위치가 더 잘 보입니다. 같은 집계로 클로스터는 12개월간 90채, 평균 1,291,838달러예요. 데마레스트와 630,357달러 차이가 납니다.

지금 나와 있는 매물은 데마레스트 단독주택 17건, 가격대는 799,000달러에서 5,595,000달러까지예요. 클로스터는 24건, 599,000달러에서 3,995,000달러까지입니다.

데마레스트 타운하우스 매물 5건은 2,285,000달러에서 2,395,000달러 사이였어요. 타운하우스면 좀 싸겠지 하고 봤다가 좀 놀랐습니다.

범위를 카운티로 넓혀 볼게요. 뉴저지 부동산협회의 버겐 카운티 리포트는 8월분이 제가 확인한 최신입니다. 단독주택 중간값이 925,000달러로 5.1% 올랐고, 거래는 548건으로 5.2% 줄었어요.

호가 대비 실제 거래가는 104.1%, 재고는 2.4개월치였습니다. 재고 2.4개월치란 새 매물이 안 나오면 2.4개월 만에 다 팔린다는 뜻이에요. 아직 파는 쪽이 유리한 시장이죠.

다만 9월 그레이터 버겐 권역 자료에는 식는 신호가 조금 보입니다. 단독주택 재고가 1,052채로 9.8% 늘었고, 판매 소요일은 30일에서 34일로 길어졌어요. 중간값은 825,000달러로 0.6% 상승에 그쳤고요.

이 권역은 카운티와 범위가 달라서 8월 숫자와 바로 비교하면 안 됩니다. 방향만 참고하면 돼요.

식는 이유로 먼저 꼽을 만한 건 금리예요. 연준이 9월 16일 기준금리를 올렸고, 30년 고정 모기지는 9월 말 7%를 넘었습니다. 프레디맥의 10월 29일 평균은 7.24%, 1년 전은 6.17%였어요.

100만 달러를 30년 빌린다고 치고 이 두 금리로 단순 계산해 봤습니다. 월 원리금이 6,105달러에서 6,815달러로 710달러 늘어요. 전국 평균 금리로 계산한 값이라 점보론 실제 조건은 따로 받아 봐야 합니다.

이제 렌트입니다. 줌퍼의 10월 평균은 3,510달러로 1년 전보다 55%, 한 달 전보다 8% 낮게 나와요.

반값이 됐다고 좋아하면 안 됩니다. 같은 줌퍼가 5월에는 평균 7,000달러라고 했거든요. 단독주택이 얼마나 섞였느냐에 따라 평균이 출렁인 것으로 보이고, 줌퍼도 자료가 적다고 적어 뒀어요.

그래서 유형별로 보는 게 낫습니다. 아파트 2,900달러, 콘도 2,850달러, 단독주택 5,500달러예요. 침실 기준으로는 1베드 2,490달러, 3베드 4,300달러, 4베드 5,500달러입니다.

표본이 왜 이렇게 적을까요? 전체 1,746가구 중 1,701가구가 단독주택이고 아파트는 45가구뿐이에요. 2023년 센서스 추정으로 자가 비율도 89.7%나 됩니다.

MLS에 올라온 렌트 매물도 2건, 월 5,500달러에서 11,000달러가 전부였어요. 클로스터는 9건, 2,495달러에서 6,200달러입니다. 렌트로 들어오려면 두 동네를 같이 보는 게 현실적이에요.

세금도 나란히 볼게요. 2025년 일반 세율은 데마레스트 1.805%, 클로스터 2.072%이고, 유효세율은 각각 1.924%와 2.017%입니다.

유효세율은 타운끼리 비교하려고 평가 비율을 맞춘 값이에요. 고지서 계산에는 쓰지 못하니까, 관심 있는 집의 실제 세금은 보로 세금 담당 부서나 매물 정보에서 따로 확인하세요.

사는 쪽이라면 저는 평균을 믿기보다 비슷한 크기, 비슷한 길의 최근 거래 서너 건을 먼저 뽑겠어요. 집값보다 금리가 월 부담을 더 빠르게 바꿀 수 있으니 대출 견적도 같이 받고요.

파는 쪽이라면 재고가 늘기 시작한 9월 흐름을 가볍게 넘기지 않겠습니다. 18.6%라는 숫자만 보고 호가를 잡으면 시장에서 오래 머물 수 있어요.

대출 조건과 세금은 집마다 달라서, 결정 전에는 렌더와 세무 전문가에게 꼭 확인하세요. 10월 확정치가 나오면 이번 숫자와 다시 맞춰 볼 만합니다.