록빌에서 2베드룸에 사는 세입자가 재계약 통지서를 받았다고 해 봅시다. 렌트를 더 내고 남을지, 이참에 콘도를 살지 고민이 시작되는 순간입니다. 이 집의 계산을 따라가 보면 9월과 10월 사이에 달라진 점이 보입니다.

먼저 기준 시점부터 밝혀 둡니다. 11월 초에 확인한 자료 기준이고, 10월 한 달 전체의 매매 마감 집계는 찾지 못했습니다. 그래서 매매는 10월 10일까지의 최근 30일 수치로 봅니다.

Zumper의 10월 자료에서 록빌 렌트 중간값은 2,562달러입니다. 전달보다 1.8% 올랐고, 작년 이맘때와는 거의 같습니다.

침실 수별로 나누면 조금 다릅니다. 1베드룸은 2,062달러로 한 달 새 1% 올랐고, 2베드룸은 2,500달러로 변동이 없습니다. 3베드룸은 3,295달러로 1% 상승입니다.

1년 전과 비교하면 더 갈립니다. 스튜디오는 8%, 2베드룸은 4% 내렸는데 1베드룸과 3베드룸은 3%씩 올랐습니다. 2베드룸 세입자에게는 협상 근거가 됩니다.

다만 숫자 하나만 믿으면 곤란합니다. RentCafe는 10월 30일 업데이트에서 평균 렌트를 2,361달러로 잡았고, 작년 2,399달러보다 1.62% 낮다고 봅니다. 집계 대상이 다르니 흐름을 보는 용도로 쓰시는 게 맞습니다.

주변 도시와도 견줘 봅니다. Zumper 기준으로 게이더스버그 2,600달러, 노스 베데스다 2,519달러, 실버 스프링 2,041달러, 베데스다 3,625달러입니다. 록빌은 주변에서 중간쯤입니다.

이제 재계약 통지서를 다시 봅니다. 꼭 알아야 할 점은 몽고메리 카운티의 렌트 인상 상한이 시 안의 임대 주택에는 적용되지 않는다는 것입니다. 2026년 카운티 상한 5.2%는 여기서 근거가 되지 못합니다.

대신 시가 정한 자율 가이드라인이 있습니다. 올해 4월 14일부터 2.59%이고, 강제 조항은 아닙니다. 2,500달러 렌트라면 월 64.75달러 인상까지가 권고선입니다.

구속력이 없다는 점은 불리하지만, 협상 때 꺼낼 공식 숫자가 있다는 건 유리합니다. 통지서 인상률이 이보다 훨씬 높다면 저는 근거부터 물어보겠습니다.

내년부터 바뀌는 규칙도 있습니다. 록빌은 7월에 임대 조례를 개정했고 2027년 1월 1일부터 시행합니다. 수수료 제한과 비용 공개 강화, 알고리즘 가격 책정 금지가 핵심입니다.

내년으로 걸치는 계약이라면 수수료 항목을 한 번 더 읽어 보시길 권합니다. 세입자 설명회는 11월 9일과 12월 10일 온라인, 12월 2일 록빌 메모리얼 도서관에서 열립니다.

그럼 사는 쪽은 어떨까요. Bright MLS 자료를 Fox Homes Team이 정리한 수치를 보면, 9월 11일부터 10월 10일까지 록빌에서 99채가 거래됐습니다. 중간 거래가는 621,000달러로, 1년 전 같은 기간 649,950달러보다 4.5% 낮습니다.

더 눈에 띄는 건 속도입니다. 시장에 머문 기간 중간값이 1년 전 11일에서 28일로 늘었습니다. 호가 대비 거래가 비율도 100.71%에서 97.57%로 내려왔습니다.

집값이 꺾였다고 말하기는 이릅니다. 90일로 넓히면 625,000달러로 0.3% 하락에 그치고, 12개월로 보면 655,000달러로 오히려 1.6% 높습니다. 30일 수치는 어떤 집이 팔렸느냐에 따라 흔들립니다.

유형별 차이는 더 큽니다. 최근 12개월 기준 단독주택은 720,000달러에 8일, 타운하우스는 711,895달러에 11일이면 팔렸습니다. 콘도는 395,000달러에 27일 걸렸고 거래도 20% 줄었습니다.

매물도 같은 방향입니다. 10월 11일 기준 전체 299건으로 2.5개월치인데, 콘도만 보면 141건에 4.5개월치입니다.

9월과 10월 사이 가장 크게 움직인 숫자는 금리입니다. 프레디맥 30년 고정금리 평균은 9월 3일 6.71%였는데 10월 8일과 15일에는 7.40%까지 올랐습니다. 10월 29일에는 7.24%로 조금 내려왔고, 작년 같은 때는 6.17%였습니다.

세입자 계산에 넣어 보겠습니다. 395,000달러 콘도를 20% 내고 30년 고정으로 사면 대출은 316,000달러입니다. 제가 직접 계산한 원리금은 6.71%에서 월 2,041달러, 7.24%에서 월 2,154달러입니다.

두 달도 안 되는 사이에 월 113달러가 늘었습니다. 여기에 재산세, 콘도 관리비, 보험은 빠져 있으니 2,500달러 렌트와 단순 비교하면 안 됩니다.

621,000달러 집으로 올리면 부담은 더 커집니다. 같은 조건에서 원리금은 월 3,209달러에서 3,386달러로 177달러 늘어납니다.

유리한 면도 있습니다. 집이 오래 걸려 팔리는 시장에서는 수리비나 클로징 비용을 놓고 얘기할 여지가 생깁니다. 콘도라면 더 그렇습니다.

불리한 면도 분명합니다. 금리가 높으니 집값이 조금 내려도 월 납입금 부담이 그만큼 줄지 않습니다. 콘도는 관리비 인상과 되팔 때 걸리는 시간도 감안해야 합니다.

제가 그 세입자라면 올해는 재계약 협상부터 하겠습니다. 2베드룸 렌트가 1년 전보다 낮고 시의 권고선도 2.59%이니 꺼낼 카드가 있습니다. 그동안 다운페이먼트를 모으며 콘도 시세를 지켜볼 것 같습니다.

물론 오래 살 계획이고 월 납입금을 감당할 여유가 있다면 판단은 달라집니다. 경쟁이 덜한 지금이 고르기 편한 때이기도 합니다. 수치는 집계 기관과 기간이 제각각이니 계약 전에 실제 매물 조건으로 다시 계산해 보시기 바랍니다.

10월 전체 집계가 나오면 이번 30일 수치가 일시적이었는지 가려질 겁니다. 그때까지 한 달 치 숫자에 너무 흔들리지는 마십시오.