11월 30일 자정이 LA카운티 재산세 이의신청 마감입니다. 11월 7일 기준으로 23일 남았고, 올해 11월 30일은 월요일이라 주말 연장 규정도 적용되지 않습니다.

요즘 고지서를 받은 집주인들에게서 집값은 제자리 같은데 세금만 오른다는 말을 자주 듣습니다. 그렇다고 모두가 신청할 일은 아닙니다. 먼저 내 집이 대상인지부터 가려야 합니다.

기준은 단순합니다. 올해 1월 1일 시점의 시장가치가 현재 과세가액보다 낮으면 검토 대상입니다.

지금 시세가 아니라 1월 1일 가치라는 점을 많이들 놓칩니다. 이번 가을에 시장이 약해졌다는 이유만으로는 근거가 되지 않습니다.

제도의 뿌리는 두 가지입니다. 프로포지션 13은 소유권 변경이나 신축이 없으면 과세가액 인상을 연 2%로 묶고, 프로포지션 8은 시장가치가 그 아래로 내려갔을 때 일시적인 감액을 허용합니다.

2026년 과세 명부에도 상한인 2%가 그대로 적용됐습니다. 시세가 정체된 동네일수록 과세가액과 시세의 간격이 좁아지는 구조입니다.

다우니 숫자를 보겠습니다. 2026년 다우니의 총 과세가액은 170억 1천만 달러로 전년보다 3.9% 늘었고, 대상 필지는 2만 3,424개입니다. 그중 단독주택이 2만 32개입니다.

시세 쪽은 질로우 집계로 9월까지 전형적인 주택 가치가 87만 9,552달러, 1년 전보다 2.3% 오른 수준입니다. 올해 8월까지 6개월간 실거래 중간값을 87만 달러로 잡은 민간 집계도 있습니다.

이 흐름이 말해 주는 것은 분명합니다. 다우니는 집값이 떨어지는 시장이 아니라 천천히 오르는 시장입니다.

그래서 오래 보유한 집주인은 대부분 해당이 없습니다. 과세가액이 오래전 구입가에서 출발했기 때문에 시세보다 한참 낮은 경우가 많습니다.

눈여겨볼 쪽은 최근 몇 년 사이 비싸게 산 경우입니다. 가령 90만 달러에 사서 2%씩 세 번 올랐다면 과세가액은 95만 5,087달러가 됩니다.

1월 1일 가치가 88만 달러로 인정된다면 차이는 7만 5,087달러입니다. 기본세율 1%만 계산해도 1년에 750.87달러가 줄어듭니다. 물론 가상의 계산이고, 실제 고지서에는 지역 채권 세율이 더 붙습니다.

그래도 넓게 퍼진 현상은 아닙니다. 올해 LA카운티에서 프로포지션 13 기준 아래로 평가된 부동산은 전체 필지의 0.66%, 1만 6천 건이 채 안 된다고 합니다. 고지서를 확인할 이유는 충분하지만 기대는 낮추는 편이 좋습니다.

신청 경로는 둘입니다. 하나는 카운티 어세서에 내는 감액 검토 신청서 RP-87이고, 다른 하나는 이의심사위원회(AAB)에 내는 정식 이의신청서 AAB-100입니다. 둘 다 올해 마감이 11월 30일입니다.

RP-87은 온라인이나 우편으로 냅니다. 어세서가 스스로 다시 보는 절차이고, 예전부터 무료로 안내돼 왔습니다.

RP-87에는 비교 매물을 함께 내는 것이 좋습니다. 어세서는 1월 1일에 가깝고 늦어도 3월 31일까지 거래가 끝난 비슷한 집 2건을 권해 왔습니다.

비교 매물 없이도 접수는 됩니다. 다만 근거 없는 신청은 설득력이 약합니다.

같은 동네, 비슷한 평형, 비슷한 연식부터 찾는 것이 순서입니다. 날짜 조건은 올해 양식에서 직접 확인하세요.

AAB-100은 수수료가 46달러이고 돌려받지 못합니다. 제출할 때 내야 하며, 형편이 어려우면 면제 신청서를 함께 낼 수 있습니다.

온라인 제출은 AAB 사이트의 신청자 로그인으로 하고, 이때 고지서 정보가 필요합니다. 문의는 AAB 사무실 213-974-1471로 하면 됩니다.

실무에서 가장 중요한 부분은 이것입니다. 지금 RP-87만 내면 11월 30일 전에 답을 못 받을 수 있습니다.

주 조세형평위원회(BOE)도 마감 전에 결과를 받지 못했다면 권리 보호를 위해 정식 이의신청을 하라고 안내합니다. 이 시점에 근거가 확실하다면 저는 46달러를 쓰더라도 두 가지를 함께 내겠습니다.

이의신청을 해도 납부일은 미뤄지지 않습니다. 1차분은 12월 10일을 넘기면 10% 가산금이 붙으니 일단 고지서대로 내야 합니다. 감액이 결정되면 수정 고지서나 환급으로 처리됩니다.

이번에 다룰 수 있는 범위도 정해져 있습니다. 지난 연도는 검토 대상이 아니고, 추가 고지서인 서플리멘털은 별도입니다. 서플리멘털 이의신청 기한은 통지서 발송일로부터 60일입니다.

감액은 영구적이지 않습니다. 시세가 회복되면 과세가액이 다시 올라가고, 그해에는 2%를 넘는 인상도 가능합니다. 처음 산 가격에 연 2%를 더한 선까지 돌아가는 구조입니다.

주 거주 단독주택이라면 알아 둘 조항도 있습니다. 필요한 자료를 어세서에 제출한 납세자에게는 심리에서 입증 책임상 유리한 추정이 적용되고, 어세서가 먼저 근거를 제시해야 합니다. 임대용이나 세컨드 하우스에는 해당되지 않습니다.

대행 광고 우편물은 조심해서 봐야 합니다. 정부 양식처럼 생긴 유료 안내문은 LA카운티가 오래전부터 주의를 당부해 온 유형입니다. 카운티 규정상 납세자를 대리하는 세무 대행인은 등록이 필요하니, 맡긴다면 등록 여부부터 확인하세요.

점검 순서는 짧습니다. 고지서에서 과세가액을 찾습니다.

2025년 말에서 2026년 초 사이 비슷한 집의 거래가를 2건 찾습니다. 차이가 뚜렷하면 신청하고, 그렇지 않으면 내년으로 넘깁니다.

개인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니 금액이 크거나 임대 부동산이라면 세무 전문가와 확인하는 것이 좋습니다. 위 수치는 11월 초까지 확인한 자료 기준이고, 신청 전에는 카운티 공식 사이트 안내를 다시 보시기 바랍니다.