포트마이어스에서 같은 동네에 있는 매물 두 개를 놓고 어느 쪽이 나은지 물어온 분이 있었다. 하나는 매입가가 낮고 렌트비도 낮은 집, 다른 하나는 매입가가 높은 대신 렌트비도 높은 집이었다. 겉보기 렌트비만 비교하면 답이 안 나오는 상황이라 수치부터 하나씩 짚어야 했다.

먼저 2026년 중반 기준 자료를 보면 포트마이어스의 중위 렌트비는 월 1,725달러, 매물 시세는 32만 5,000달러에서 36만 달러 사이에 걸쳐 있다. 중간값인 34만 달러를 기준으로 잡으면 연 렌트수입 2만 700달러를 매입가로 나눈 총수익률은 약 6.1퍼센트가 나온다. 이 숫자만 놓고 보면 앞서 다룬 다른 도시들보다 눈에 띄게 높은 편이다.

여기서 멈추지 않고 캡레이트까지 계산해야 진짜 비교가 가능하다. 캡레이트는 총수입에서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실 등 운영비용을 뺀 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값이다. 포트마이어스가 속한 리 카운티는 Ownwell 자료 기준 실효 재산세율이 1.07퍼센트로, 플로리다 주 평균 1.10퍼센트보다는 소폭 낮지만 전국 평균 1.02퍼센트보다는 높다. 여기에 플로리다 특유의 허리케인 보험료까지 더하면 운영비용 비중이 다른 주보다 높게 잡히는 경우가 많다.

50% 룰을 적용해 전체 운영비용을 총렌트수입의 절반으로 가정하면 NOI는 연 1만 350달러, 캡레이트는 3퍼센트 수준이다. 처음 봤던 6퍼센트대 총수익률과 비교하면 절반 아래로 줄어드는 셈인데, 이 차이가 바로 재산세와 보험료, 관리비를 반영했느냐 아니냐의 차이다. 같은 동네 두 매물을 비교할 때도 이 단계까지 계산해야 매입가 대비 진짜 수익성이 드러난다.

대출을 낀 상황까지 보면 순위가 또 바뀔 수 있다. Freddie Mac이 발표한 2026년 8월 13일 기준 30년 고정 금리 6.67퍼센트로 20퍼센트를 다운페이먼트하고 나머지를 대출받는다고 가정하면, 원리금만 연 2만 1,000달러에 가깝다. NOI로 이 금액을 온전히 감당하기는 빠듯하다. 매입가가 낮은 매물이 캡레이트에서는 유리해 보여도, 캐시온캐시 단계에서 관리비나 공실 손실이 조금만 더 붙어도 순위가 뒤집힐 수 있다는 점을 함께 짚어둘 만하다.

1% 룰로 두 매물을 다시 짚어보면 판단에 도움이 된다. 매입가가 낮은 매물은 월세를 매입가로 나눈 비율이 1퍼센트에 가깝게 나오는 경우가 많고, 매입가가 높은 매물은 이 비율이 낮아지는 경향이 있다. 34만 달러, 월 1,725달러 기준으로 계산하면 0.51퍼센트가 나오는데, 1퍼센트 기준에는 못 미치지만 이번에 다룬 다른 도시들과 비교하면 상대적으로 양호한 편에 속한다.

총수익 관점에서 보면 캐시온캐시가 당장 빠듯해도 대출 원금은 자산으로 쌓이고, 포트마이어스는 걸프 해안을 낀 지역 특유의 계절 수요와 시세차익 가능성도 함께 고려할 만하다. 다만 허리케인 리스크가 있는 지역인 만큼 보험료 상승 가능성도 장기 계산에 넣어두는 것이 안전하다.

타주에서 이주를 고려하는 분이라면 플로리다에 주 소득세가 없다는 점과 별개로, 재산세와 허리케인 보험료가 이전 거주지보다 높게 나올 수 있다는 점을 함께 계산해 보기 바란다. 단순히 소득세가 없다는 이유만으로 전체 생활비가 낮아진다고 단정하기는 이르다.

포트마이어스는 은퇴 인구 유입과 계절 임대 수요가 겹치는 지역이라 렌트비 자체는 매력적으로 보이지만, 허리케인 시즌에 따른 보험료 변동성과 공실 리스크도 함께 감안해야 한다. 두 매물을 비교할 때는 총수익률 하나만 보지 말고 캡레이트와 캐시온캐시까지 나란히 계산해 보는 것이 안전하다.

재산세율과 보험료는 정확한 주소와 보험사에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 직접 견적을 받아 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 실제 매입 결정 전에는 부동산 전문가와 함께 구체적인 숫자를 다시 확인해 보기 바란다.