요즘 상담하다 보면 집주인분들께 제일 자주 듣는 질문이 하나 있습니다. "세입자가 이번 달에 나가는데, 납 페인트 검사를 또 받아야 하나요?"라는 질문이에요.

답부터 드리면, 1978년 이전에 지은 렌탈이고 유효한 인증서가 없다면 새 세입자를 받기 전에 검사를 받는 게 맞습니다. 특히 올가을은 이 부분을 꼭 다시 확인해 보셔야 해요.

근거가 되는 법은 뉴저지 주법 P.L.2021, c.182입니다. 2022년 7월 22일에 시행됐고, 주 지역사회부(DCA)가 N.J.A.C. 5:28A라는 규정으로 세부 기준을 정해 두었습니다.

대상은 1978년 이전에 지어진 단독, 2가구, 다가구 렌탈 유닛입니다. 1978년은 미국에서 주거용 납 페인트 판매가 금지된 해라서 기준선이 된 거예요.

첫 검사 마감은 2024년 7월 22일이었습니다. 그 전에 세입자가 바뀌었다면 그 시점이 마감이었고요.

문제는 그 다음입니다. 첫 검사 이후에는 3년마다, 또는 세입자가 바뀔 때 중 더 빠른 시점에 다시 검사를 받아야 합니다.

다만 예외가 하나 있어요. 유효한 리드 세이프(lead-safe) 인증서를 갖고 있으면 세입자가 바뀌어도 재검사를 하지 않아도 됩니다.

여기서 많이 놓치시는 게 인증서 유효기간입니다. 리드 세이프 인증서는 발급일로부터 2년만 유효해요.

그러니까 2024년 여름 마감에 맞춰 검사를 받으신 분이라면, 인증서가 올해 여름 전후로 이미 만료됐을 가능성이 큽니다. 제가 올가을을 강조한 이유가 바로 이거예요.

인증서가 만료된 상태에서 세입자가 바뀌면 새로 검사를 받아야 합니다. DCA도 인증서가 만료되면 세입자 교체 전에 새 검사가 필요하다고 안내하고 있어요.

검사는 아무나 할 수 없습니다. DCA가 인증한 납 평가 업체나 타운에서 지정한 검사관을 통해야 하고, 개인 검사관은 주 보건부 면허가 있어야 해요.

직접 업체를 고르실 때는 DCA 웹사이트에서 인증 업체 명단을 먼저 확인하세요. 명단에 없는 업체가 한 검사는 인증서로 인정받기 어렵습니다.

검사 방식은 동네마다 다릅니다. 아동 혈중 납 수치 상승 비율이 3% 미만인 타운은 눈으로 확인하는 육안 검사로 가능하고, 3% 이상인 곳은 먼지를 닦아 채취하는 더스트 와이프 검사를 해야 해요.

비용도 꼭 따져 보셔야 합니다. 검사비 자체는 업체와 방식에 따라 차이가 커서 견적을 두세 곳 받아 보시길 권해요. 검사비와 별도로 유닛당 20달러의 주 수수료가 붙고, 이 돈은 주의 납 위험 관리 지원 기금으로 들어갑니다.

이 20달러는 한 번 내고 끝나는 게 아니라 검사를 받을 때마다 유닛별로 다시 붙어요. 여기에 타운 행정 수수료와 업체 검사비가 따로 있으니, 유닛이 여러 개라면 합계가 생각보다 커집니다.

검사에서 납 위험이 발견되면 인증서가 나오지 않습니다. 집주인이 제거 공사(abatement)나 주에서 인정하는 위험 관리 방법으로 먼저 고쳐야 해요.

그냥 넘어가면 어떻게 될까요? 규정을 지키지 않으면 검사나 보수를 시작할 때까지 주당 최대 1,000달러의 벌금이 부과될 수 있습니다.

한 달만 미뤄도 4천 달러가 넘을 수 있는 금액이라, 솔직히 검사비를 아끼는 게 의미가 없어요.

면제 대상도 정리해 둘게요. 1978년 이후에 지은 건물, 이미 납 없음(lead-free) 인증을 받은 유닛은 대상이 아닙니다.

1년에 6개월 미만으로 빌려주는 계절 렌탈도 연속 갱신만 없다면 면제입니다. 주에 10년 이상 등록돼 있고 페인트 위반 없이 점검받은 다가구 건물도 면제될 수 있어요.

인증서를 받았다고 끝이 아닙니다. 집주인은 인증서 사본을 임대 계약서에 첨부해 세입자에게 줘야 해요.

세입자 이름이 들어간 인증 기록도 보관해야 하고, 세입자가 바뀌었다는 사실을 타운에 알려야 하는 경우도 있습니다.

그래서 제가 권하는 순서는 이렇습니다. 먼저 집이 몇 년에 지어졌는지 카운티 재산 기록에서 확인하세요.

다음으로 가지고 있는 인증서의 발급일을 보세요. 2년이 지났다면 만료입니다.

그리고 세입자가 나간다는 연락을 받으면 바로 검사 일정을 잡으세요. 이사 나간 직후 빈집일 때 하면 일정 잡기도 편하고, 문제가 나와도 수리할 시간이 생깁니다.

마지막으로 우리 타운 건축과나 보건과에 수수료와 검사 방식을 직접 물어보세요. 같은 뉴저지라도 타운마다 조례와 금액이 조금씩 다릅니다.

세입자 입장이라면 계약할 때 리드 세이프 인증서 사본이 첨부돼 있는지 확인해 보세요. 특히 어린아이가 있는 가정이라면 더 꼼꼼히 보시는 게 좋아요.

처음엔 번거로운 규정처럼 느껴지실 수 있어요. 그래도 오래된 집이 많은 뉴저지에서 아이들 건강과 직결된 문제라, 저는 이 제도 자체는 합리적이라고 봅니다.

이 글은 2026년 10월 기준 DCA 공식 안내를 바탕으로 정리했어요. 나라면 세입자 교체 한 달 전에 인증서부터 꺼내 보겠습니다.