10월 LA 부동산을 숫자 세 개로 줄이면 이렇습니다. 렌트 중간값 2,083달러, 카운티 단독주택 가격 99만 4,670달러, 30년 고정 모기지 금리 7.32%입니다.

렌트는 거의 움직이지 않았고, 집값은 올랐고, 금리는 다시 7%대로 올라왔습니다. 세 숫자가 서로 다른 방향을 가리키고 있어서 하나씩 풀어보는 게 낫겠습니다.

먼저 기준 시점부터 정리합니다. 렌트는 Apartment List가 10월 데이터까지 반영해 낸 11월 리포트, 집값은 캘리포니아부동산협회(C.A.R.)가 10월 중순에 발표한 9월 거래 집계, 금리는 프레디맥의 10월 22일 주간 조사 기준입니다.

LA시 렌트 중간값은 2,083달러로 한 달 전보다 0.1% 올랐습니다. 사실상 보합이고, 1년 전과 비교하면 0.6% 낮습니다.

원베드룸 중간값은 1,864달러, 투베드룸은 2,377달러입니다. 9월 리포트 때 원베드 1,856달러, 투베드 2,367달러였으니 10달러 안팎 오른 셈입니다.

LA 메트로 전체 중간값은 2,208달러라 시 안쪽이 오히려 5.6% 낮게 나옵니다. 시 안쪽에 오래된 렌트안정화 유닛이 많다는 점을 감안하면 아주 의외인 숫자는 아닙니다.

전국 중간값 1,384달러와 비교하면 LA는 여전히 50.5% 비쌉니다. 내렸다고는 해도 체감이 크지 않은 이유가 여기 있습니다.

세입자 입장에서는 지금이 협상하기 나쁘지 않은 구간입니다. 연간 기준으로 렌트가 빠져 있고, 겨울은 원래 이사 수요가 줄어드는 비수기라서 리스 갱신 때 인상폭을 조정해 볼 여지가 있습니다.

규제 쪽도 짚어둘 게 있습니다. 시 렌트안정화조례(RSO) 적용 유닛은 올해 2월 2일부터 새 공식이 적용되고 있습니다.

새 공식은 소비자물가지수의 90%를 기준으로 하되 하한 1%, 상한 4%를 둡니다. LA 주택국이 공지한 2026년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지의 허용 인상률은 3%입니다.

예전처럼 집주인이 유틸리티를 낸다는 이유로 추가 인상을 붙이는 것도 없어졌습니다. 가족이 늘었을 때 붙던 10% 추가 인상도 폐지됐습니다.

RSO 대상이 아닌 유닛은 주법 AB 1482를 따릅니다. 카운티 안내 기준으로 8월 1일부터 적용되는 상한은 8.7%라서 RSO와 차이가 꽤 큽니다.

내 유닛이 어디에 해당하는지는 LA 주택국 웹사이트에서 주소로 바로 조회할 수 있습니다. 갱신 통지서를 받았다면 계산기부터 돌려보시길 권합니다.

매매 시장으로 넘어가겠습니다. C.A.R. 집계에서 LA카운티 기존 단독주택 가격은 8월 94만 6,950달러에서 9월 99만 4,670달러로 올랐습니다.

그런데 거래량은 반대입니다. 9월 LA카운티 거래는 1년 전보다 10.9% 줄었고, 남가주 전체로도 9.1% 감소해 주 내 지역 중 낙폭이 가장 컸습니다.

전달 대비로는 카운티 거래가 5.4% 늘긴 했습니다. 다만 연간 비교에서 두 자릿수 감소라는 건 사려는 사람 자체가 줄었다는 뜻에 가깝습니다.

거래가 줄었는데 가격이 오르는 건 매물이 적은 상태에서 비싼 집 위주로 거래가 성사될 때 흔히 나타나는 모습입니다. 그래서 이 가격 상승을 동네 집값이 전반적으로 올랐다고 읽는 건 조금 조심해야 합니다.

부담 지표는 더 냉정합니다. C.A.R.의 주택구매능력지수로 보면 LA카운티에서 중간 가격대 집을 살 수 있는 가구는 17%에 그칩니다.

필요한 최소 연소득은 21만 9,200달러, 월 상환액은 5,480달러로 계산됩니다. 이 숫자를 보면 렌트 2천 달러대가 상대적으로 싸 보이는 게 이상하지 않습니다.

금리가 이 흐름을 더 무겁게 만들고 있습니다. 9월 30년 고정 평균은 6.86%로 8월 6.67%보다 올랐습니다.

10월에는 7%를 넘었습니다. 프레디맥 조사에서 10월 8일과 15일 주에 7.40%까지 갔다가 22일 주에 7.32%로 조금 내려왔는데, 1년 전 같은 주의 6.19%와 비교하면 1%포인트 넘게 높습니다.

15년 고정은 6.68%였습니다. 월 상환액을 줄이려고 15년물을 보는 분들도 있지만, 월 부담 자체는 오히려 커지니 계산을 꼭 해보셔야 합니다.

마지막으로 오늘 선거 이야기입니다. 11월 3일 주민투표 용지에는 한때 맨션세로 불리는 Measure ULA를 무력화할 수 있는 주 차원의 발의안이 오를 예정이었지만, 6월에 주정부와의 합의로 철회됐습니다.

대신 올라간 주민발의안 43은 기존 세금에는 적용되지 않아 ULA를 바꾸지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 고가 거래에 붙는 ULA 이전세는 당분간 그대로 간다고 보시면 됩니다.

시 차원에서는 팰리세이즈 산불 피해자의 거래를 ULA에서 면제해 주는 안건이 투표에 올라 있습니다. 해당 지역 매물을 보고 계셨다면 결과를 확인해 둘 필요가 있습니다.

정리하면 10월 LA는 세입자에게는 조금 숨 돌릴 틈이 생긴 달이고, 매수자에게는 여전히 진입 장벽이 높은 달이었습니다. 금리 7%대에서 서둘러 사기보다는 렌트를 유지하면서 금리 방향을 지켜보는 쪽이 저라면 더 편할 것 같습니다.

이미 집을 보고 계신 분이라면 거래량이 줄어든 지금이 가격 협상에는 유리할 수 있습니다. 리스팅 가격보다 최근 실거래와 시장에 머문 기간을 같이 보시는 게 좋습니다.

10월 실거래 집계는 11월 중순에 나옵니다. 그때 금리와 선거 결과까지 반영된 숫자로 다시 정리하겠습니다.