집을 내놓으려는 분들이 요즘 제일 먼저 묻는 게 이거예요. 리스팅 에이전트 수수료는 그렇다 치고, 바이어 쪽 에이전트 수수료까지 셀러인 제가 내야 하나요.

결론부터 말하면 법적으로 꼭 내야 하는 건 아니에요. 그렇다고 안 내는 게 늘 이득인 것도 아니고요.

리지필드에서 단독주택을 팔려는 셀러 한 분의 상황을 처음부터 따라가 보면 이게 왜 애매한 문제인지 감이 잡히실 거예요.

이분이 리스팅 계약서를 펼치면 예전과 다른 점이 하나 눈에 띕니다. 수수료 항목 옆에 수수료는 법으로 정해져 있지 않고 전부 협상 가능하다는 문구가 들어가 있어요.

이건 뉴저지 주법 때문입니다. 부동산 소비자 보호 강화법이 2024년 8월 1일부터 시행되면서 주거용 거래의 중개 계약은 서면으로 하도록 했고, 보수 계산 방식과 협상 가능하다는 점을 계약서에 밝히게 했어요.

비슷한 시기에 전미부동산협회 NAR 쪽 규칙도 바뀌었죠. 4억 1800만 달러 규모의 수수료 소송 합의에 따라 2024년 8월 17일부터 MLS 매물 정보에 바이어 에이전트 보수 제안을 올리는 게 금지됐습니다.

예전에는 MLS에 셀러가 바이어 에이전트에게 몇 퍼센트를 주겠다고 적혀 있었어요. 셀러가 양쪽 수수료를 한꺼번에 내는 게 거의 기본값이었던 셈이죠.

지금은 그 숫자가 MLS에서 빠졌어요. 하지만 셀러가 바이어 쪽 보수를 내주는 것 자체가 금지된 건 아닙니다. MLS 밖에서 따로 협상하면 되는 구조예요.

바이어 쪽도 바뀌었습니다. 바이어 에이전트는 집을 보여주기 전에 바이어와 서면 계약을 맺어야 하고, 거기에 보수 금액이나 비율이 명확하게 적혀야 해요.

그리고 바이어 에이전트는 그 계약서에 적힌 금액보다 더 받을 수 없어요. 셀러가 더 주겠다고 해도요. 이 부분은 의외로 모르는 분들이 많더라고요.

다시 우리 셀러 이야기로 돌아갈게요. 집을 내놓고 첫 주말 오픈하우스에 바이어들이 들어옵니다. 상당수는 이미 자기 에이전트와 계약서를 쓴 상태예요.

그 계약서에는 바이어 에이전트 보수가 적혀 있고, 바이어 입장에서는 그걸 누가 낼지가 굉장히 현실적인 문제예요. 다운페이먼트와 클로징 비용 마련하느라 이미 빠듯한 경우가 많거든요.

그래서 오퍼가 들어올 때 가격 말고 조건 하나가 붙어 오는 경우가 생깁니다. 바이어 에이전트 보수를 셀러가 부담해 달라는 요청이에요.

여기서 셀러가 고를 수 있는 길은 대략 세 가지예요. 리스팅 단계에서 미리 바이어 쪽 보수를 내줄 의향을 밝혀 두거나, 오퍼를 받아 보고 협상하거나, 아예 부담하지 않겠다고 선을 긋는 거죠.

현실은 어떨까요. 레드핀이 2025년 초에 낸 분석을 보면 합의 시행 이후에도 바이어 에이전트 수수료는 크게 변하지 않았어요. 저가 주택에서는 오히려 살짝 올랐고, 고가 주택에서는 살짝 내렸다는 결과였습니다.

레드핀 에이전트들도 대부분의 셀러가 여전히 바이어 쪽 보수를 내고 있다고 전했어요. 다만 협상할 수 있다는 걸 알게 된 셀러가 늘면서 일부를 바이어에게 넘기는 경우도 생겼다고 하고요.

뉴저지 현장 분위기도 크게 다르지 않아요. 셀러가 아무것도 제안하지 않아서 바이어가 직접 내는 경우는 아직 드문 편이라는 게 업계 쪽 설명입니다.

그런데 같은 리지필드 안에서도 집 종류에 따라 사정이 달라요. 콘도나 타운하우스는 첫 집을 사는 젊은 바이어가 많아서 현금 여유가 적은 편이고, 이런 조건 하나에 오퍼가 갈리기도 해요.

반대로 학군이나 위치 때문에 찾는 사람이 꾸준한 단독주택 블록은 사정이 좀 낫습니다. 매물이 귀하면 셀러가 바이어 쪽 보수를 안 내겠다고 해도 오퍼가 들어오는 경우가 있거든요.

결국 핵심은 바이어 쪽 보수를 낼지 말지가 아니라 그 돈이 어디로 흘러가는지예요. 셀러가 안 내면 바이어는 그만큼 가격을 깎으려 하거나 크레딧을 요구할 가능성이 높아요.

숫자로 따지면 셀러가 수수료를 내주는 것과 그만큼 가격을 내려주는 것, 셀러 크레딧으로 처리하는 것은 손에 남는 돈이 비슷하게 나올 수 있어요. 차이는 감정평가와 바이어 모기지 조건에서 생깁니다.

예를 들어 셀러 크레딧은 바이어 대출 종류에 따라 받을 수 있는 한도가 달라요. 그래서 이 부분은 계약서 쓰기 전에 바이어 쪽 대출 담당자와 꼭 맞춰 봐야 해요.

제가 셀러라면 리스팅할 때부터 아예 안 내겠다고 못 박지는 않을 것 같아요. 대신 오퍼 단계에서 가격과 묶어서 협상하는 쪽을 택하겠습니다.

처음부터 문을 닫아 버리면 보러 오는 바이어 수 자체가 줄 수 있어요. 특히 첫 집 바이어가 많은 가격대라면 더 그렇고요.

리스팅 에이전트를 고를 때도 이 질문은 꼭 해 보세요. 바이어 쪽 보수 요청이 들어오면 어떻게 협상할 건지, 최근 이 동네 거래에서는 어떻게 처리됐는지요.

그리고 리스팅 계약서의 수수료 항목은 끝까지 읽어 보셔야 해요. 리스팅 쪽 보수와 바이어 쪽 보수가 묶여 있는지, 따로 분리돼 있는지에 따라 나중에 협상 여지가 달라지거든요.

이 글은 2026년 11월 초 기준이고, 뉴저지 주법은 부동산 소비자 보호 강화법 관련 법률 및 협회 해설, NAR 규칙은 합의 관련 공개 자료, 수수료 흐름은 레드핀 발표를 참고했어요. 규정은 바뀔 수 있으니 계약 직전에는 최신 내용을 다시 확인해 주세요.