다우니 집값은 10월에도 크게 흔들리지 않았습니다. 다만 모기지 금리가 다시 7%대로 올라서면서 매수 쪽 계산은 한층 빡빡해졌습니다.

이번 브리핑은 11월 초 시점에서 확인 가능한 공개 자료를 기준으로 정리했습니다. 10월 확정 거래 통계는 아직 나오지 않아 9월 말과 10월 중순 수치를 함께 봤습니다.

먼저 집값입니다. 질로우 기준 다우니의 전형적인 주택 가치는 9월 말 879,552달러로, 한 달 전보다 0.3%, 1년 전보다 2.3% 올랐습니다.

같은 자료에서 중간 매매가는 895,000달러로 잡혀 있습니다. 시세 추정치와 실제 거래가가 1만 5천 달러 정도 벌어져 있는 셈입니다.

foreclosure.com의 자동 추정치는 10월 14일 기준 890,039달러였습니다. 전월 대비 0.19% 내렸고, 전년 대비로는 3.32% 오른 수치입니다.

두 자료를 나란히 놓으면 흐름이 보입니다. 1년 단위로는 완만하게 오르고, 월 단위로는 거의 제자리이거나 아주 살짝 꺾이는 모습입니다.

참고로 레드핀이 집계한 작년 11월 중간 매매가는 825,000달러였습니다. 1년 사이 거래 가격대가 한 단계 올라선 것은 분명해 보입니다.

거래 속도도 볼 만합니다. 질로우는 9월 말 기준으로 매물이 펜딩까지 가는 데 24일 정도 걸린다고 봤습니다.

레드핀 자료로는 5월 말 중간 판매 기간이 21일, 재고 기간이 2.5개월이었습니다. 작년 11월에는 판매까지 48일 정도 걸렸으니 그때보다는 확실히 빨라졌습니다.

다만 측정 방식이 서로 달라서 숫자를 직접 비교하기는 어렵습니다. 대략 한 달 안쪽에서 거래가 정리되는 시장이라고 이해하면 충분합니다.

이제 금리 이야기입니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 평균은 10월 1일 7.28%, 10월 15일 7.40%, 10월 22일 7.32%였습니다.

1년 전 같은 주가 6.19%였던 걸 생각하면 1%포인트 넘게 오른 겁니다. 솔직히 올해 초 6% 초반까지 내려왔을 때를 기억하면 꽤 아쉬운 흐름입니다.

90만 달러 가까운 집을 20% 다운으로 산다고 하면 대출 원금이 70만 달러를 넘습니다. 이 구간에서는 금리 1%포인트 차이가 월 상환액에서 수백 달러 차이로 이어집니다.

그래서 최근 시장을 보면 가격은 버티는데 매수 문의는 조심스러워지는 흐름이 나타납니다. 셀러는 호가를 크게 낮추지 않고, 바이어는 숫자를 다시 두드려 보는 상황입니다.

렌트 쪽은 훨씬 조용합니다. 렌트카페는 다우니 평균 렌트를 2,257달러로 집계했고, 1년 전보다 0.46% 내렸다고 봤습니다.

침실 수별로는 렌트카페 기준 원베드 2,029달러, 투베드 2,491달러입니다. 줌퍼는 원베드 1,895달러, 투베드 2,400달러로 조금 낮게 잡았습니다.

사이트마다 표본이 달라서 편차가 있습니다. 아파트 기준으로는 2,200달러대 초중반이 현실적인 기준선이라고 보는 편이 안전합니다.

단독주택 렌트는 이야기가 다릅니다. 트룰리아 기준 다우니 주택 평균 렌트는 3,650달러로, 아파트보다 1,000달러 이상 높습니다.

투자 관점에서 보면 이 차이가 핵심입니다. 집값은 1년에 2~3% 오르는데 렌트는 거의 제자리이니, 지금 금리로 사서 임대 수익을 맞추기는 쉽지 않습니다.

세입자라면 렌트 인상 상한도 알아둘 필요가 있습니다. 주 법인 AB 1482에 따라 LA 지역의 연간 인상 상한은 8월 1일부터 8.7%로 정해졌습니다.

계산은 기본 5%에 LA 지역 4월 소비자물가 상승률 3.7%를 더한 방식입니다. 직전 해 상한은 8%였으니 올해는 조금 넓어졌습니다.

모든 집이 이 상한을 적용받는 건 아닙니다. 지은 지 15년이 안 된 건물이나, 개인 소유 단독주택 중 면제 고지를 받은 경우 등은 예외가 됩니다.

그래서 렌트 인상 통지를 받았다면 계약서의 면제 고지 문구부터 확인하는 게 순서입니다. 애매하면 LA 카운티 소비자사업부 상담 창구에 문의하면 됩니다.

매수를 고민하는 분이라면 저는 가격보다 금리 쪽을 더 보겠습니다. 다우니 가격은 크게 빠질 신호가 아직 보이지 않고, 변수는 결국 대출 비용입니다.

지금 사야 한다면 셀러 크레딧으로 금리를 낮추는 바이다운 협상을 먼저 시도해 볼 만합니다. 거래 기간이 한 달 가까이 걸리는 매물이라면 협상 여지도 그만큼 있습니다.

세입자 입장에서는 오히려 숨 고를 시기입니다. 렌트가 1년째 제자리라 재계약 때 인상 폭을 조율해 볼 근거가 생겼습니다.

11월에는 10월 확정 거래 통계와 연말 금리 흐름이 같이 나옵니다. 그 숫자가 나오면 다우니 시장이 겨울 비수기를 어떤 모습으로 맞을지 조금 더 분명해질 겁니다.

여기 나온 수치는 질로우, 레드핀, 렌트카페, 줌퍼, 프레디맥, LA 카운티 자료를 기준으로 했습니다. 실제 거래 전에는 해당 매물의 최근 거래 기록과 대출 견적을 따로 받아 보시길 권합니다.