애틀랜타에서 월세 2천 달러짜리 아파트를 구한다고 해 봅시다. 2024년 7월 이전이라면 집주인이 보증금으로 석 달치, 6천 달러를 불러도 법으로 막을 근거가 없었습니다.

지금은 다릅니다. 같은 조건이면 보증금은 4천 달러를 넘을 수 없습니다.

이 변화의 근거가 조지아 주의회가 통과시킨 HB 404, 이른바 Safe at Home Act입니다. 2024년 4월 켐프 주지사가 서명했고, 2024년 7월 1일부터 시행됐습니다.

시행된 지 1년 넘게 지났지만 아직도 모르는 분이 꽤 많습니다. 특히 한국에서 막 건너와 첫 렌트를 구하는 분들은 집주인이 부르는 금액을 그대로 내는 경우가 많더군요.

먼저 짚어 둘 것이 있습니다. 이 법은 애틀랜타 시 조례가 아니라 조지아 주법입니다.

그러니 귀넷, 풀턴, 디캡, 캅 어디에 살든 똑같이 적용됩니다. 둘루스나 스와니처럼 한인이 많은 동네도 마찬가지입니다.

법 조문의 핵심 문장은 단순합니다. 집주인은 두 달치 월세에 해당하는 금액을 넘는 보증금을 요구하거나 받을 수 없다는 내용입니다.

다만 적용 대상에 조건이 붙어 있습니다. 2024년 7월 1일 이후에 새로 맺었거나 갱신한 임대 계약에만 해당합니다.

그 이전에 계약하고 아직 갱신하지 않은 분이라면 이 상한이 바로 적용되지 않을 수 있습니다. 하지만 대부분의 아파트 계약은 1년 단위라 이제는 거의 다 새 법 아래로 들어왔다고 보셔도 됩니다.

예전에는 신용 점수가 없거나 미국 내 임대 기록이 없다는 이유로 보증금을 석 달, 넉 달치까지 요구하는 일이 드물지 않았습니다. 이민 초기 한인 가정이 가장 많이 겪던 일이기도 합니다.

이제 그런 요구는 법 위반입니다. 신용 기록이 없다고 해서 상한이 늘어나는 예외 조항은 없습니다.

그렇다고 집주인이 다른 장치를 전혀 못 쓰는 건 아닙니다. 보증인을 세우라고 하거나, 계약 자체를 거절하는 건 여전히 집주인의 선택입니다.

그리고 명목만 바꾼 비용은 조심해서 보셔야 합니다. 환불되지 않는 각종 수수료가 사실상 보증금 역할을 한다면 법 취지에 어긋날 소지가 있습니다.

이 부분은 아직 사례가 쌓이는 중이라 단정하기 어렵습니다. 애매하면 계약서에 적힌 항목별 금액을 사진으로 남겨 두고 상담을 받는 편이 낫습니다.

Safe at Home Act에는 보증금 상한 말고도 중요한 내용이 두 가지 더 있습니다. 하나는 거주 적합성, 다른 하나는 퇴거 전 통지입니다.

새 법은 임대 주택이 사람이 살기에 적합한 상태여야 한다는 의무를 명문화했습니다. 계약 기간 내내 집을 제대로 수리된 상태로 유지해야 한다는 뜻입니다.

조지아는 오랫동안 이런 기본 조항조차 없는 주로 꼽혔습니다. 그런 면에서 늦었지만 의미 있는 진전이라고 봅니다.

아쉬운 점도 있습니다. 법이 거주 적합성을 구체적으로 정의하지 않아서, 어디까지가 집주인 책임인지 다툼의 여지가 남아 있다는 지적이 세입자 단체에서 나옵니다.

퇴거 절차도 바뀌었습니다. 월세 미납으로 퇴거 소송을 내기 전에, 집주인은 영업일 기준 3일 안에 밀린 금액을 내거나 집을 비우라는 서면 통지를 먼저 보내야 합니다.

그 기간 안에 밀린 금액을 다 내면 집주인은 그 미납을 이유로 소송을 낼 수 없습니다. 예전에는 이런 유예 기간이 법에 따로 정해져 있지 않았으니 세입자에게는 꽤 큰 변화입니다.

단전 관련 조항도 손봤습니다. 퇴거 절차가 끝나기 전에 끊으면 안 되는 공공요금 항목에 냉방이 포함됐습니다.

조지아 한여름을 겪어 본 분이라면 이 조항이 왜 들어갔는지 금방 이해하실 겁니다. 어르신이 사는 집에서 에어컨이 끊기면 생명 문제가 될 수 있습니다.

반대로 이 법에 없는 것도 분명히 알아 두셔야 합니다. 조지아는 주법으로 월세 통제를 금지하고 있어서, 월세 인상 폭 자체를 제한하는 규정은 이번 법에도 들어가지 않았습니다.

그러니 보증금은 두 달치로 묶였지만, 갱신 때 월세가 얼마나 오를지는 여전히 시장과 협상에 달려 있습니다. 이 둘을 혼동하는 분이 의외로 많습니다.

나라면 계약서에 서명하기 전에 세 가지를 확인하겠습니다. 보증금이 월세 두 달치 이하인지, 계약을 맺거나 갱신한 날이 2024년 7월 1일 이후인지, 수리 요청 방법이 서면으로 정해져 있는지입니다.

입주할 때 집 상태를 날짜가 찍힌 사진과 영상으로 남기는 것도 잊지 마세요. 나중에 보증금을 돌려받을 때 가장 확실한 증거가 됩니다.

법 원문은 조지아 주의회 웹사이트에서 HB 404로 검색하면 볼 수 있고, 조지아 애플시드 같은 단체가 세입자용 안내문도 공개해 두었습니다. 개별 분쟁이라면 애틀랜타 법률구조 단체나 변호사와 상담하는 것이 정확합니다.

수십 년 동안 조지아 렌트 시장은 집주인 쪽으로 많이 기울어 있었습니다. 이번 법이 그 균형을 완전히 바꾸진 못했지만, 최소한 세입자가 기댈 기준선은 생겼다고 생각합니다.