10월 중순이 되면 달라스 쪽 집주인들 우편함에 재산세 고지서가 들어오기 시작합니다. 카운티 택스 오피스는 각 기관이 예산과 세율을 확정한 뒤인 10월에 고지서를 발송합니다.

지난주에 아는 분이 고지서를 들고 와서 작년보다 별로 줄지 않았다고 하시더군요. 같이 들여다보니 학교구 항목에 홈스테드 면제가 아예 안 잡혀 있었습니다.

이런 경우가 생각보다 흔합니다. 그래서 고지서를 받자마자 확인할 부분을 정리해 봅니다.

먼저 숫자부터 짚겠습니다. 2025년 11월 주민투표에서 학교구 홈스테드 면제를 10만 달러에서 14만 달러로 올리는 개헌안이 통과됐습니다.

텍사스 감사관실(Comptroller) 안내 기준으로, 학교구는 거주 주택에 14만 달러 면제를 적용해야 합니다. 이 금액은 2025 과세연도부터 적용됐습니다.

65세 이상이거나 장애가 있는 집주인은 학교구 추가 면제가 1만 달러에서 6만 달러로 올라갔습니다. 합치면 학교세에서만 20만 달러가 빠지는 셈이죠.

여기서 많이 헷갈리는 점이 있습니다. 14만 달러는 학교구 세금에만 적용되는 면제라는 겁니다.

카운티, 시, 커뮤니티 칼리지 같은 다른 기관은 각자 따로 면제를 정합니다. 그래서 고지서를 볼 때는 기관별 줄을 하나씩 따로 봐야 합니다.

예를 들어 달라스 시는 20% 홈스테드 면제를 주고 있습니다. 65세 이상이나 장애인 면제는 2025 과세연도부터 17만 5천 달러로 올렸습니다.

시 발표로는 두 면제를 합치면 시가 21만 8,750달러 이하 주택은 시 재산세가 없어진다고 합니다. 이 숫자를 보고 저도 조금 놀랐습니다.

그런데 같은 달라스 주소라도 사정이 다를 수 있습니다. 달라스 시는 달라스, 콜린, 덴튼 등 여러 카운티에 걸쳐 있어서 신청하는 감정평가국이 집 위치에 따라 달라지거든요.

학교구도 마찬가지입니다. 같은 시 안에서도 달라스 ISD인지, 리처드슨이나 플레이노 ISD인지에 따라 세율과 줄 구성이 다릅니다.

이제 고지서에서 확인하는 순서입니다. 학교구 줄의 면제(Exemption) 칸에 금액이 들어가 있는지부터 봅니다.

면제 칸이 비어 있거나 숫자가 작다면 홈스테드가 등록이 안 된 겁니다. 과세 대상 금액이 감정가와 거의 같다면 그것도 같은 신호입니다.

65세 이상이라면 추가 면제와 학교세 상한(tax ceiling)이 같이 잡혔는지도 봐야 합니다. 생일이 지났는데 신청을 안 해서 빠진 경우가 꽤 있습니다.

그다음은 감정평가국 웹사이트입니다. 달라스 카운티라면 DCAD 사이트에서 주소로 검색하면 등록된 면제 목록이 나옵니다.

빠졌다면 Form 50-114, 거주 주택 면제 신청서를 내면 됩니다. 65세 이상이나 장애 면제도 같은 양식에서 해당 칸에 체크하는 방식입니다.

마감이 지났다고 포기할 필요는 없습니다. 세법 11.431조에 따라 체납 기준일로부터 2년 안에는 늦은 신청도 받아 줍니다.

재산세는 1월 31일까지 내야 하고, 2월 1일부터 체납으로 봅니다. 그러니 2025년분은 2028년 1월 31일까지 소급 신청이 가능하다는 계산이 나옵니다.

2026년분이라면 같은 계산으로 2029년 1월 31일까지입니다. 그래도 늦게 할수록 환급 절차만 길어지니 미룰 이유는 없습니다.

이미 낸 세금이 있으면 승인 후 환급을 받을 수 있습니다. 다만 처리 속도는 카운티마다 차이가 납니다.

홈스테드에는 숨은 혜택이 하나 더 있습니다. 등록된 거주 주택은 감정가 상승분이 1년에 10%로 묶입니다.

면제가 빠져 있으면 이 상한도 같이 못 받는 겁니다. 집값이 빠르게 오른 동네일수록 차이가 커질 수밖에 없죠.

제 경험상 빠지는 경우는 대개 비슷합니다. 새로 집을 산 첫해, 재융자 후 명의가 바뀐 경우, 부부 중 한 명 이름으로만 신청한 경우입니다.

새 집을 산 경우는 특히 조심하셔야 합니다. 클로징 때 타이틀 회사가 알아서 해 준다고 생각하는 분이 많은데, 면제 신청은 결국 집주인이 직접 내는 겁니다.

운전면허 주소가 집 주소와 다르면 신청이 반려되기도 합니다. 이사하고 면허 주소를 안 바꾼 분들은 이것부터 챙기세요.

고지서 금액 자체가 틀렸다고 생각되면 택스 오피스보다 감정평가국에 먼저 문의하는 게 맞습니다. 세금 계산은 택스 오피스가 하지만 면제 등록은 감정평가국 소관이니까요.

카운티와 기관마다 세부 조건이 조금씩 다르니, 확실하지 않으면 해당 감정평가국에 전화로 확인하시길 권합니다.

저라면 고지서를 받은 날 바로 학교구 줄 하나만이라도 먼저 보겠습니다. 14만 달러가 빠져 있다면 그건 세율 문제가 아니라 서류 문제입니다.

서류 문제는 내가 고칠 수 있는 문제입니다. 1월 말 납부 전에 한 번만 확인해 두셔도 마음이 훨씬 편할 겁니다.