10월 마지막 주 프레디맥 발표에서 30년 고정 모기지 평균 금리가 7.24%로 나왔습니다. 이달 들어 가장 낮은 숫자이긴 한데, 1년 전 같은 시기 6.17%와 비교하면 여전히 1%포인트 넘게 높은 수준입니다.

새너제이 시장을 볼 때 저는 금리, 매매가, 렌트, 규제 이 네 가지를 한 번에 놓고 봅니다. 하나만 보면 판단이 쉽게 한쪽으로 쏠리기 때문이에요. 10월에 확인한 자료를 기준으로 차례대로 짚어 보겠습니다.

먼저 금리 흐름입니다. 프레디맥 주간 조사로 10월 1일 7.28%, 8일과 15일 7.40%, 22일 7.32%, 29일 7.24%였습니다.

월초에 오르다가 하순에 조금씩 내려온 모양새입니다. 그렇다고 이걸 금리 하락 전환으로 읽기엔 이릅니다. 몇 주짜리 움직임으로 방향을 단정했다가 낭패 본 경우를 너무 많이 봤거든요.

다음은 매매가입니다. 레드핀 시 단위 자료로 7월부터 9월까지 3개월 중간 매매가는 130만 달러로, 1년 전 같은 기간보다 5.0% 낮았습니다.

팔리는 데 걸리는 기간도 중간값 22일로, 작년 20일보다 이틀 늘었습니다. 숫자로는 작아 보여도 매도자 쪽 분위기가 예전만큼 급하지 않다는 신호로 읽힙니다.

메트로 전체로 넓혀 9월 한 달만 본 집계도 있습니다. 중간값 155만 달러에 전년 대비 3.4% 하락, 시장에 머문 기간은 18일이었습니다.

시 단위와 메트로 단위, 3개월 집계와 한 달 집계는 숫자가 다르게 나옵니다. 기사마다 새너제이 집값이 제각각인 이유가 여기에 있으니, 숫자를 볼 때는 범위와 기간부터 확인하시는 게 좋습니다.

상반기 흐름도 같은 방향이었습니다. 1월부터 6월까지 월별 중간값 평균이 157만5131달러로 전년보다 3.4% 내려갔고, 이 기간 거래는 1025건이었습니다.

예전에는 새너제이에서 집값이 빠진다는 말 자체가 낯설었습니다. 지금은 몇 퍼센트 조정이 반년 넘게 이어지고 있으니 시장 체질이 조금 달라졌다고 봐야겠지요.

다만 폭락이라는 표현은 맞지 않습니다. 한 자릿수 초반대 하락이고, 3주 안팎이면 거래가 성사되는 시장입니다. 질로우가 올해 가장 뜨거운 시장 후보로 새너제이 일대를 꼽았던 것도 수요가 여전히 두텁다는 뜻입니다.

이제 렌트입니다. 트룰리아 월별 집계로 시 전체 평균 렌트는 4월 2895달러, 5월 3000달러, 7월 3200달러로 여름 들어 꾸준히 올랐습니다.

5월 기준 원베드룸 평균은 2350달러였고, 시 평균 렌트는 전국 평균보다 61% 높았습니다. 이 정도면 렌트로 사는 분들 부담이 얼마나 큰지 숫자만으로도 느껴집니다.

호가 기준으로 보는 코스타 자료는 더 높게 나옵니다. 2025년 12월 평균 호가 렌트가 3740달러로, 전년보다 3.5% 올랐습니다.

매매가는 조금씩 내리고 렌트는 버티거나 오르는 구도입니다. 7%대 금리에 집 사기를 미루는 수요가 렌트 시장에 그대로 머물러 있다는 해석이 자연스럽습니다.

그렇다면 렌트비는 얼마나 올릴 수 있을까요. 요즘 한인분들께 가장 많이 받는 질문이 이것이고, 이달의 화제로 꼽고 싶은 것도 이 부분입니다.

새너제이 시 아파트 렌트 조례 적용 대상은 1979년 9월 7일 이전에 지어져 처음 임대된, 3세대 이상 건물입니다. 시는 대상 세대를 3만8천 세대로 추산합니다.

이 건물들은 12개월에 한 번, 5% 이내로만 렌트를 올릴 수 있습니다. 원래 8%였던 상한이 시의회 6대 5 표결로 5%로 내려간 뒤 지금까지 유지되고 있습니다.

이 조례 대상이 아닌 집은 주법 AB 1482를 확인해야 합니다. 원칙은 5%에 지역 물가상승률을 더하되 합계 10%를 넘을 수 없다는 것입니다.

2026년 8월 1일부터 적용되는 상한은 2025년 4월에서 2026년 4월까지의 물가 지수로 정해졌습니다. 그런데 베이지역에 어떤 지수를 적용하느냐를 두고 자료마다 숫자가 엇갈려서, 여기서 하나로 단정하지는 않겠습니다.

건축 연도, 세대 수, 단독주택 여부, 소유 형태에 따라 적용 법이 달라집니다. 렌트를 올리거나 통보를 받으셨다면 새너제이 시 주택국 렌트 조례 안내와 주 정부 자료를 직접 대조해 보시길 권합니다.

공급 쪽 소식도 있습니다. 5월에는 베리에사 바트역 인근 부지 일부가 저소득층 주택 개발용으로 매각됐고, 다운타운 게이트웨이 타워는 저소득층 주택 220세대를 공급하는 프로젝트로 소개됐습니다.

이런 프로젝트가 당장 시세를 움직이지는 않습니다. 하지만 역세권 공급이 쌓이면 몇 년 뒤 렌트 시장의 숨통이 조금은 트일 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 집을 사려는 분은 금리가 7%대 초반으로 내려왔다고 서두르기보다, 가격 조정 폭과 본인 월 상환액부터 계산해 보시는 게 순서입니다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 그 건물이 시 조례 대상인지 주법 대상인지부터 확인하셔야 합니다. 수익률 계산이 거기서 갈립니다.

세입자라면 지금 사는 건물의 건축 연도부터 알아두세요. 그 한 가지로 올릴 수 있는 렌트 폭이 크게 달라집니다.

제 판단을 덧붙이자면, 지금은 서두를 시장도 겁낼 시장도 아닙니다. 저라면 연말까지 금리와 매물 기간을 지켜보면서 조건 좋은 매물만 골라 보겠습니다.

10월 실거래 집계는 다음 달 중순쯤 나옵니다. 숫자가 나오면 이번 흐름이 이어지는지 다시 확인해 보겠습니다.