요즘 탬파에서 집 보러 다니는 분들과 이야기하면 매물보다 먼저 나오는 질문이 있습니다. 11월 3일 투표하는 수정안 3번이 통과되면 내 재산세가 얼마나 줄어드느냐는 겁니다.

숫자로 따져보면 생각보다 단순합니다. 다만 줄어드는 부분과 그대로인 부분이 확실히 나뉘어 있어서, 그걸 구분하지 않으면 기대가 과해지기 쉽습니다.

이 수정안의 정식 이름은 CS/HJR 1F입니다. 올해 6월 특별회기에서 주의회가 통과시켜 투표에 부쳤고, 헌법 개정이라 찬성 60% 이상이 나와야 효력이 생깁니다.

지금 홈스테드 면제는 두 덩어리로 돼 있습니다. 첫 2만5천 달러는 학교세를 포함한 모든 세금에 적용되고, 두 번째 구간은 학교세가 아닌 세금에만 적용됩니다.

두 번째 구간은 물가에 연동돼서 2026년 기준 최대 면제액은 51,411달러입니다. 매너티 카운티 재산평가국 FAQ에 나온 수치예요.

수정안이 통과되면 학교세 쪽 면제는 2만5천 달러로 그대로 둡니다. 대신 학교세가 아닌 세금에 대한 면제가 2027년 1월 1일부터 15만 달러, 2028년 1월 1일부터 25만 달러로 올라갑니다.

여기서 학교세가 빠진다는 점이 핵심입니다. 고지서에서 학교 교육구 몫은 이번 개정으로 줄지 않습니다.

예를 하나 들어보겠습니다. 과세평가액이 30만 달러인 홈스테드 주택이라면 지금은 학교세 과세표준이 27만5천 달러, 그 외 세금 과세표준이 248,589달러입니다.

2027년에는 학교세 과세표준은 그대로 27만5천 달러이고, 그 외 세금 과세표준은 15만 달러로 내려갑니다. 2028년부터는 그 외 세금 과세표준이 5만 달러까지 떨어집니다.

카운티, 시, 소방 같은 학교 외 세금 비중이 큰 집일수록 체감이 크겠죠. 반대로 과세평가액이 25만 달러 이하라면 2028년부터 학교 외 세금 과세표준이 0이 되고 학교세만 남습니다.

그리고 여기서 말하는 기준은 시세가 아니라 과세평가액입니다. 홈스테드는 Save Our Homes 상한 때문에 평가액이 매년 3% 또는 물가상승률 중 낮은 쪽까지만 오릅니다.

그래서 오래 산 집일수록 시세와 평가액 차이가 큽니다. 시세 50만 달러짜리 집도 평가액은 훨씬 낮을 수 있으니, 계산은 꼭 본인 평가액으로 해보셔야 합니다.

새로 이사 온 분들은 조건이 다릅니다. 2026년 12월 31일 기준 플로리다 거주자가 아니면 처음에는 기존 수준의 면제를 받고, 늘어난 면제는 면제 5년차부터 적용됩니다.

타주에서 탬파로 옮겨오려는 분들 상담이 많은데, 이 부분을 모르고 계산하면 첫 몇 년 예상이 틀어집니다. 이주 시점을 따지는 분이라면 체크해둘 만한 조건입니다.

투자용 주택이나 세컨드홈은 홈스테드가 아니라서 면제 확대 대상이 아닙니다. 대신 비홈스테드 부동산의 연간 평가액 상승 상한이 10%에서 5%로 내려갑니다.

세금이 바로 줄어드는 건 아니고 앞으로 오르는 속도가 느려지는 구조입니다. 렌트 수익을 보는 입장에서는 장기 보유 비용 예측이 조금 쉬워지는 정도로 보시면 됩니다.

세입자는 직접 혜택이 없습니다. 반대 측이 가장 많이 문제 삼는 부분도 여기인데, 줄어든 세수 부담이 결국 세입자와 소상공인에게 넘어간다는 주장입니다.

지역 정부 쪽 추산도 나와 있습니다. 힐스버러 카운티는 2027년 15만 달러 단계에서 연간 재산세 수입이 2억4,860만 달러, 비율로 15.7% 줄어든다고 봤습니다.

25만 달러 단계가 반영되는 2029 회계연도에는 감소액이 3억6,690만 달러로 커지고, 2026 회계연도 대비 23.2% 감소라는 추산입니다.

탬파시는 2028 회계연도에 3,500만에서 4,000만 달러, 2029 회계연도에 6,000만에서 6,500만 달러 세수가 줄어든다고 내다봤습니다. 시장은 이 경우 새로운 수수료가 생길 수 있다고 경고했고요.

찬성 측에는 플로리다 공화당과 플로리다 부동산협회가, 반대 측에는 보안관과 소방관 단체들이 서 있습니다. 양쪽 다 근거가 있는 이야기라 어느 한쪽 숫자만 보고 판단하기는 어렵습니다.

제가 시장 쪽에서 보는 포인트는 따로 있습니다. 재산세 고정비가 줄면 같은 월 상환액으로 감당할 수 있는 집값이 조금 올라가니, 실수요 매수 심리에는 분명 긍정적인 재료입니다.

다만 시가 수수료나 특별부과금으로 메우기 시작하면 고지서 전체 금액은 생각만큼 안 줄 수도 있습니다. 재산세 항목과 비과세 부과금 항목은 따로 봐야 합니다.

확인 방법은 어렵지 않습니다. 힐스버러 카운티 재산평가국 사이트에서 주소로 검색하면 과세평가액과 현재 면제 내역이 나오고, 매년 8월쯤 오는 TRIM 고지서에도 같은 정보가 있습니다.

그 평가액에서 위 공식대로 학교세와 그 외 세금을 나눠 계산해보면 대략적인 변화가 보입니다. 정확한 세율은 지역마다 다르니 고지서의 밀리지 항목을 참고하시면 됩니다.

그리고 아직 확정된 게 아닙니다. 피넬러스 카운티 재산평가국도 수정안이 승인되기 전까지는 현행법이 그대로 적용된다고 안내하고 있습니다.

개인적으로는 홈스테드 소유주라면 투표 결과와 상관없이 지금 본인 평가액부터 확인해두시길 권합니다. 통과 여부가 나온 뒤에 움직여도 늦지 않지만, 숫자를 미리 알고 있으면 판단이 훨씬 빨라집니다.