11월 첫 주에 10월 리포트를 쓰려고 자료를 모아 보니, 포트워스 10월 확정 수치는 아직 어디에도 올라와 있지 않습니다. 부동산 통계는 보통 한 달에서 한 달 반 늦게 나옵니다. 그래서 오늘은 지금 확인되는 가장 최근 수치, 즉 8~9월 기준으로 시장을 정리하겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 포트워스 집값은 크게 오르지도 떨어지지도 않는 제자리걸음입니다. 렌트도 거의 움직이지 않았습니다. 대신 모기지 금리가 다시 7%대로 올라와 있다는 점이 이번 가을 시장의 가장 큰 변수입니다.

먼저 매매 가격입니다. Redfin 집계로 9월 포트워스 시 전체 주택의 중간 거래가격은 32만9,843달러로, 1년 전보다 1.5% 낮았습니다.

중간 거래가격이 낯설다면 이렇게 생각하시면 됩니다. 그달 팔린 집을 가격순으로 줄 세웠을 때 딱 한가운데 있는 집의 값입니다. 비싼 집 몇 채가 평균을 끌어올리는 착시를 줄여 주는 숫자입니다.

Zillow는 조금 다른 잣대를 씁니다. 실제 거래가가 아니라 동네 집들의 추정 시세를 지수로 만든 것인데, 8월 기준 포트워스 일반 주택 가치는 29만5,800달러였습니다. 전월보다 0.1%, 전년보다 1.8% 내려간 수준입니다.

두 회사 숫자가 3만 달러 넘게 차이 나서 놀라실 수 있습니다. 하나는 그달 실제로 팔린 집의 값이고, 다른 하나는 팔리지 않은 집까지 포함한 추정 시세라서 그렇습니다. 방향이 둘 다 소폭 하락이라는 점이 더 중요합니다.

그런데 범위를 넓혀 보면 그림이 약간 달라집니다. 텍사스 A&M 부동산연구센터는 포트워스-알링턴 광역권 가격이 8월에 전년 대비 0.6% 올라 넉 달 연속 소폭 상승했다고 밝혔습니다.

시 경계 안만 보면 조금 빠지고, 외곽 신흥 주거지까지 합친 광역권으로 보면 조금 오른 셈입니다. 쉽게 말해 포트워스 전체가 식은 게 아니라 동네마다 온도가 다르다는 뜻입니다.

상반기 흐름도 짚고 가겠습니다. 포트워스 리포트가 인용한 포트워스 부동산협회 자료를 보면, 2분기 시 중간 가격은 33만5,000달러로 전년보다 0.6% 낮았습니다.

같은 기간 거래 건수는 7.6% 늘었고, 시장에 나와 있는 매물은 6.9% 줄었습니다. 가격은 버티고 거래는 살아나는, 비교적 건강한 모습이었습니다.

6월 한 달만 떼어 보면 1,067채가 팔려 전년보다 5.2% 늘었고, 중간 가격은 33만5,975달러로 0.3% 내려갔습니다. 거의 보합이라고 봐도 무방합니다.

이제 매물 이야기입니다. 재고 개월 수가 2분기에 4.1개월에서 3.8개월로 줄었습니다. 이 개념이 익숙하지 않은 분이 많아서 조금 풀어 드리겠습니다.

재고 개월 수는 지금 나와 있는 매물을 현재 판매 속도로 다 팔려면 몇 달 걸리느냐를 뜻합니다. 숫자가 작을수록 파는 사람이, 클수록 사는 사람이 유리합니다.

4개월 안팎이면 어느 한쪽이 확실히 우세하다고 보기 어렵습니다. 협상 여지는 있지만 무리한 가격 깎기는 통하지 않는 구간이라고 이해하시면 됩니다.

광역권 9월 수치도 나왔습니다. 텍사스 A&M 연구센터 자료를 인용한 보도에 따르면 댈러스-포트워스 광역권 9월 거래는 7,228건으로 전년보다 6.61% 줄었습니다.

같은 달 광역권 중간 가격은 37만9,990달러로 1.56% 내려갔고, 재고는 4.5개월이었습니다. 활성 매물은 3만4,501건으로 2.17% 적었습니다.

정리하면 매물이 쏟아지는 상황은 아닌데 사는 사람이 줄었습니다. 그 이유는 거의 하나로 모입니다. 바로 금리입니다.

프레디맥 주간 조사에서 10월 22일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.32%, 15년 고정은 6.68%였습니다. 1년 전 같은 시기 30년 고정이 6.19%였던 것과 비교하면 1%포인트 넘게 올랐습니다.

1%포인트가 별것 아닌 것 같지만, 같은 대출 금액이면 매달 갚는 돈이 눈에 띄게 늘어납니다. 집값이 그대로여도 체감 가격은 올라간 것과 같습니다. 지난 수십 년 시장을 봐 온 입장에서도 금리만큼 거래량을 빨리 움직이는 변수는 드물었습니다.

다음은 렌트입니다. RentCafe가 9월 30일 기준으로 갱신한 포트워스 평균 렌트는 1,463달러로, 1년 전 1,452달러보다 0.73% 올랐습니다. 사실상 제자리입니다.

평형별로 보면 스튜디오 1,065달러, 원베드 1,274달러, 투베드 1,609달러, 쓰리베드 2,079달러입니다. 다만 이 수치는 50세대 이상 대형 아파트 단지만 집계한 것이라는 점을 감안하셔야 합니다.

단독주택까지 포함하면 숫자가 확 올라갑니다. Zillow가 모든 주택 유형을 합쳐 낸 7월 평균 렌트는 2,075달러였습니다. 아파트냐 하우스냐에 따라 예산을 따로 잡으셔야 하는 이유입니다.

그럼 지금 사는 쪽과 빌리는 쪽 중 어디가 나을까요. 두 선택지를 나란히 놓고 보겠습니다.

사는 쪽은 가격이 보합이고 협상 여지가 있다는 게 장점입니다. 반면 7%대 금리 부담을 몇 년은 안고 가야 하고, 금리가 내려가면 재융자 비용도 따로 듭니다.

빌리는 쪽은 렌트가 1년째 거의 오르지 않아 계약 갱신 때 큰 인상을 피할 수 있는 시기입니다. 대신 집값이 다시 오를 때 그 상승분을 놓친다는 아쉬움이 남습니다.

제 생각을 말씀드리면, 몇 년 이상 한 동네에 살 계획이 분명하고 학군까지 정해 둔 분이라면 지금처럼 경쟁이 덜한 시기에 매물을 보러 다니는 편이 낫습니다. 단기 체류나 이주 초기라면 렌트로 1년 정도 동네를 겪어 보는 쪽을 권하고 싶습니다.

10월 확정 수치는 포트워스 부동산협회와 텍사스 A&M 연구센터가 11월 중에 발표할 예정입니다. 나오는 대로 오늘 수치와 비교해서 다시 정리해 드리겠습니다.