요즘 버뱅크나 글렌데일 쪽 새 아파트 리스팅을 보다 보면 "첫 달 무료"라는 문구가 정말 자주 보입니다. 이사 비용이 만만치 않을 때라 눈이 먼저 가는 게 당연합니다. 그런데 계약서를 펴 보면 그 한 달이 생각보다 복잡하게 짜여 있는 경우가 많습니다.

먼저 시장 분위기부터 짚어 보겠습니다. 질로우 자료로 2026년 6월 기준 LA 렌트 리스팅의 32.5%가 컨세션을 내걸었습니다. 전국 평균은 올봄 39.8%였으니, LA는 그보다 조금 낮은 수준입니다.

숫자만 보면 세입자에게 유리한 시기인 건 맞습니다. 다만 혜택이 커 보일수록 조건도 같이 커진다는 점은 기억해 두셔야 합니다.

가장 먼저 드는 의문은 아마 "그래서 실제로 얼마나 싸지는 걸까?"일 겁니다. 이걸 보려면 넷 이펙티브 렌트, 즉 실질 월세 개념을 알면 편합니다.

예를 들어 월세 3,000달러에 13개월 계약, 한 달 무료라고 해 보겠습니다. 실제로 내는 돈은 12개월치 36,000달러이고, 이걸 13으로 나누면 한 달 2,769달러꼴이 됩니다.

여기서 중요한 건 계약서에 적히는 월세는 여전히 3,000달러라는 사실입니다. 할인은 크레딧으로 따로 붙어 있을 뿐, 기준 금액 자체가 내려간 게 아닙니다.

그럼 이 차이가 왜 중요할까요. 답은 1년 뒤 재계약 때 나옵니다.

캘리포니아 주 세입자보호법인 AB 1482는 1년 인상 폭을 5%에 지역 물가상승률을 더한 값, 최대 10%로 묶어 둡니다. 2026년 8월 1일부터 LA 메트로 지역 상한은 8.7%입니다.

그런데 민법 1947.12조는 인상 기준이 되는 금액을 계산할 때 세입자가 받은 할인, 인센티브, 컨세션, 크레딧은 빼고 보도록 하고 있습니다. 쉽게 말해 첫 달 무료로 실제 부담이 줄었어도, 인상은 정가 3,000달러를 기준으로 계산된다는 뜻입니다.

같은 조항은 월세 정가와 컨세션을 계약서에 따로 구분해서 적도록 요구합니다. 그러니 계약서에 이 두 줄이 분명히 나뉘어 있는지 꼭 확인하세요.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. AB 1482는 지어진 지 15년이 안 된 건물에는 적용되지 않습니다.

문제는 첫 달 무료 같은 큰 컨세션이 주로 새로 지은 리스업 단계 건물에서 나온다는 점입니다. 이런 건물이라면 재계약 때 인상 상한 자체가 없을 수 있습니다.

그래서 투어할 때 건물 준공 연도를 꼭 물어보시길 권합니다. 이 질문 하나로 1년 뒤 시나리오가 꽤 달라집니다.

계약서에서 두 번째로 볼 곳은 컨세션 회수 조항입니다. 흔히 리캡처나 클로백이라고 부르는 내용입니다.

계약 기간을 다 채우지 못하고 나가면 받았던 무료 한 달치를 돌려내라는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 직장 이동 가능성이 있는 분이라면 이 문장이 생각보다 큰 부담이 될 수 있습니다.

세 번째는 무료 달이 언제 적용되느냐입니다. 첫 달에 바로 빼주는지, 아니면 계약 마지막 달이나 중간에 나눠서 주는지 확인해야 합니다.

마지막 달 무료 조건이라면 중도 해지 시 사실상 혜택을 못 받는 구조가 됩니다. 같은 "한 달 무료"라도 첫 달 적용 쪽이 세입자에게는 확실히 유리합니다.

네 번째는 계약 기간입니다. 컨세션을 주면서 13개월이나 15개월처럼 기간을 늘리는 경우가 꽤 많습니다.

기간이 길어지면 그만큼 묶이는 시간도 길어집니다. 실질 월세를 계산할 때는 꼭 실제 계약 개월 수로 나눠 보셔야 합니다.

디파짓도 함께 확인하시면 좋습니다. 2024년 7월부터 캘리포니아에서는 시큐리티 디파짓이 원칙적으로 월세 한 달치로 제한됩니다.

예외는 개인이나 개인으로만 구성된 LLC가 렌트 부동산 두 곳 이하, 합쳐서 네 유닛 이하를 가진 소규모 임대인뿐이고, 이 경우에도 두 달치까지입니다. 큰 단지 아파트에서 한 달치를 넘게 요구한다면 근거를 물어볼 만합니다.

버뱅크 지역 규정도 잠깐 보겠습니다. 버뱅크는 2024년부터 자체 세입자보호조례를 시행하고 있고, 무과실 퇴거 시 석 달치 이주비를 주도록 하고 있습니다.

시의회는 연 4%를 넘는 인상에 이주비를 연동하는 이른바 소프트 캡도 논의해 왔습니다. 다만 최종 시행 여부와 세부 조건은 바뀔 수 있으니 계약 전에 시 주택과 페이지에서 현재 내용을 확인하시는 게 안전합니다.

정리하면 확인할 순서는 이렇습니다. 정가와 컨세션이 따로 적혀 있는지 봅니다. 준공 연도를 물어봅니다.

회수 조항과 무료 달의 적용 시점을 확인합니다. 계약 개월 수로 실질 월세를 직접 나눠 봅니다.

저라면 첫 달 무료보다 처음부터 월세를 조금 깎아 주는 쪽을 더 선호합니다. 기준 금액 자체가 낮아야 1년 뒤 인상분도 같이 작아지기 때문입니다.

리싱 오피스에서 "컨세션 대신 월세를 낮춰 줄 수 있나요?"라고 한 번 물어보는 것만으로도 협상의 여지가 생깁니다. 조건이 복잡해 보이면 서명 전에 계약서를 들고 세입자 상담 기관이나 전문가에게 한 번 확인받는 것도 방법입니다.