버겐카운티 학군 상담을 받다 보면 열에 아홉은 테나플라이를 언급합니다. 한인 학부모들 사이에서 오랫동안 회자되어 온 지역이라, 실제 시세가 어떻게 움직였는지 자료로 짚어보는 것이 이번 글의 목적입니다.

질로우 자료 기준으로 테나플라이의 대표 주택가치지수(ZHVI)는 현재 약 89만 6천 달러 선입니다. 2021년 초 같은 지역의 지수가 대략 65만 달러 안팎이었던 점을 감안하면 5년 사이 38% 정도 오른 셈입니다. 레드핀이 집계하는 실제 거래 중위가는 이보다 훨씬 높은 150만~170만 달러대에 형성되어 있는데, 이는 이스트힐 쪽 대형 주택과 다운타운·웨스트힐 쪽 중소형 주택 간의 가격 격차가 워낙 크기 때문입니다.

연도별로 보면 2021년부터 2022년 상반기까지 뉴욕 도심에서 넘어온 실수요가 몰리며 가격이 가파르게 뛰었고, 2022년 하반기부터 2023년까지는 금리 인상 여파로 거래량이 줄고 상승폭도 눈에 띄게 둔화되었습니다. 2024년 이후로는 학군 수요가 꾸준히 받쳐주면서 완만한 상승세로 다시 돌아선 흐름이 나타납니다.

같은 기간 전국 평균 상승률은 대략 35~45% 선으로 알려져 있는데, 테나플라이는 이 범위 안쪽에서 움직이면서도 최근 1년 상승률이 10%를 넘는 등 여전히 힘있는 편입니다.

상승세를 뒷받침한 요인으로는 뉴욕 맨해튼과의 접근성, 오랫동안 명성을 유지해 온 학군, 그리고 신규 공급이 거의 없다시피 한 주택 재고 상황을 꼽을 수 있습니다. 금리가 높아진 시기에도 실수요 중심의 학군 지역은 상대적으로 방어력이 있었다는 점도 눈여겨볼 부분입니다.

앞으로의 흐름에 대해서는 조심스러운 접근이 필요해 보입니다. 모기지 금리가 완전히 낮아지지 않는 한 급격한 추가 상승보다는 완만한 흐름이 이어질 가능성이 있고, 다만 학군 수요 자체가 사라지지 않는 한 큰 폭의 조정 역시 쉽게 나타나지 않을 것으로 보입니다.

자녀 학군 문제로 테나플라이 매수를 고민하시는 한인 가정이라면, 새 학년이 시작되기 전 여름 성수기보다는 비수기인 늦가을이나 겨울철에 움직이는 편이 협상 여지가 조금 더 있는 편입니다. 반대로 매도를 고려하신다면 봄철 신학기 준비 수요가 몰리는 시점을 활용하시는 것이 유리할 수 있습니다.