타코마에서 첫 투자용 주택을 알아보던 고객이 렌트 수익률이 정확히 뭘 뜻하는지 물어온 적이 있다. 매물 설명에 적힌 수익률과 실제로 손에 남는 돈이 왜 다른지 궁금해했다.

타코마의 중위 주택가격은 2026년 기준 약 48만 5000달러다(Houzeo). 시애틀이나 벨뷰보다 확실히 낮은 가격대다. 월 렌트비는 중위값 1638달러 수준이다(Zumper, 2026년 8월). 연간 렌트수입 1만 9656달러를 매입가로 나누면 총수익률은 4.05%다.

타코마는 Pierce County에 속한다. 이 카운티의 실효 재산세율은 약 1.05%로, 인근 King County(0.85%)보다 높은 편이다. 중위 연간 세금은 5024달러다(propertytaxalmanac.com). 여기에 보험료, 유지보수비, 위탁관리비, 공실손실까지 더해야 순영업소득이 나온다.

50% 룰로 다시 계산하면 순영업소득은 연 9828달러이고, 캡레이트는 2.03%다. 총수익률 4.05%의 절반 수준이지만, 시애틀(1.34%)이나 벨뷰(1.17%)보다는 높은 캡레이트다. 매입가가 낮은 만큼 재산세율이 다소 높아도 캡레이트 자체는 상대적으로 나은 편이다.

대출을 끼면 어떻게 될까. 25% 다운, 연 6.75%대 30년 모기지를 가정하면 연간 원리금 상환액이 순영업소득을 웃돈다. 캐시온캐시는 마이너스 14% 안팎이 나온다. 같은 시 안에서도 렌트비가 더 높게 형성된 동네라면 결과가 조금 나아질 수 있고, 반대로 렌트비가 낮은 구역이라면 더 나빠질 수 있다.

타코마는 같은 시 안에서도 동네에 따라 사정이 꽤 다르다. 한인 가정이 몰린 학군 구역은 임차 수요가 안정적인 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

1% 룰로 보면 타코마는 이번에 살펴본 지역 중에서는 그나마 나은 편이다. 매입가의 1%는 월 4850달러인데, 실제 렌트비는 1638달러로 매입가의 0.34% 수준이다. 1% 룰 기준에는 못 미치지만, 시애틀이나 벨뷰의 0.2%대와 비교하면 격차가 작다.

노스 타코마나 프록터 지구처럼 오래전부터 형성된 동네는 매입가가 상대적으로 높고, 반대로 새로 개발되는 구역은 아직 가격이 낮게 형성된 경우가 많다. 같은 도시 안에서도 어느 동네인지에 따라 총수익률과 캡레이트가 꽤 다르게 나올 수 있다.

매입가가 낮은 매물 중에는 오래된 주택도 섞여 있어, 캡레이트만 보고 결정하기보다는 인스펙션을 통해 지붕이나 배관, 전기 설비 상태를 확인하는 과정이 특히 중요하다. 초기 수리비가 예상보다 크게 나오면 캡레이트 계산 자체가 무의미해질 수 있다.

타코마는 시애틀, 벨뷰보다 매입가 부담이 낮아 처음 투자용 부동산을 알아보는 분들이 시작점으로 많이 고려하는 지역이다. 다만 매입가가 낮다는 것이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아니므로, 개별 매물의 상태와 임대 이력을 함께 확인해 보기 바란다.

그 고객에게는 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시를 한 장에 나란히 적어서 보여줬다. 순서대로 계산해 나가면서 왜 숫자가 매번 낮아지는지, 어느 단계에서 어떤 비용이 빠지는지 하나씩 짚어주니 그제서야 매물 설명에 적힌 수익률이 왜 실제와 다른지 이해하는 눈치였다.

결국 타코마에서든 다른 어느 지역에서든, 매물 설명에 적힌 수익률 하나만으로 판단을 끝내지 않는 습관이 중요하다. 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시를 각각 짚어보고 나서야 비로소 그 매물이 자신의 투자 목적에 맞는지 판단할 수 있다.

매물 설명에 적힌 수익률 숫자 하나만 보지 말고, 총수익률과 캡레이트, 캐시온캐시를 각각 계산해보는 편이 안전하다. 시세차익까지 함께 고려하는 총수익 관점도 잊지 말아야 한다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.