제가 살펴본 사례 중에는 몬터레이 매물 세 곳을 나란히 놓고 수익률을 비교하던 투자자가 있었다. 바닷가 전망이 좋은 콘도일수록 매입가는 높았지만, 렌트 수익률은 오히려 낮게 나오는 경우가 많았다.

몬터레이의 렌트 수준부터 보자. 질로우 렌탈 매니저 자료로는 2026년 기준 평균 렌트가 2,900달러다. RentCafe는 2,795달러, Zumper는 중간값 2,595달러를 제시한다. 매매가는 질로우 기준 몬터레이 시 평균 주택가치가 118만394달러이며, 최근 1년간 1.6퍼센트 하락했다. 예시로 매입가 118만달러, 월세 2,900달러인 콘도를 가정해 보자.

연간 렌트 수입은 3만4,800달러다. 총수익률은 이를 매입가로 나눈 2.95퍼센트에 그친다. 50퍼센트 룰로 운영비용을 잡으면 순영업소득은 약 1만7,400달러이고, 캡레이트는 1.47퍼센트까지 내려간다. 몬터레이 카운티의 재산세 실효세율은 자료마다 편차가 있는데, 낮게는 0.68퍼센트 수준으로 보고된다. 다만 지역 특별부과금이 더해지는 필지도 있어 실제 고지서를 확인하는 것이 정확하다.

비교 대상이었던 다른 매물은 매입가는 낮았지만 임대 수요가 꾸준한 지역이라 캡레이트가 2퍼센트대 중반까지 나왔다. 매입가만 보고 저렴하다고 판단하면 놓치는 부분이다. 반대로 전망이나 위치 프리미엄이 붙은 매물은 캡레이트가 낮아도 장기 시세차익 기대로 매입하는 투자자가 많다. 캡레이트만으로 매물을 줄 세우면 이런 총수익 관점을 놓치기 쉽다.

1퍼센트 룰로 보면 월세가 매입가의 1퍼센트, 즉 1만1,800달러는 되어야 현금흐름이 안정적이라는 기준에 맞는데, 몬터레이처럼 매입가가 높은 지역에서는 이 기준을 충족하는 매물이 드물다. 그래서 몬터레이 투자자 상당수는 현금흐름보다 자산 가치와 관광 수요에 기반한 단기임대 가능성까지 함께 계산한다.

캡레이트가 낮다고 해서 현금흐름만 보고 포기할 필요는 없다. 총수익은 현금흐름에 시세차익, 대출 원금 상환분, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 더한 값이다. 몬터레이처럼 매입가 상승 흐름이 꾸준했던 지역에서는 캡레이트가 1퍼센트대라도 몇 년 뒤 매도 시점의 시세차익까지 합산하면 총수익이 크게 달라질 수 있다. 다만 시세는 오르내림이 있으므로 무조건 오른다고 단정할 수는 없다.

운영비용도 세부적으로 나눠볼 필요가 있다. 유지보수비는 자산가치의 1퍼센트 안팎, 위탁관리비는 월세의 8에서 12퍼센트가 일반적이다. 관광지 특성상 단기임대로 운영한다면 청소비와 플랫폼 수수료가 추가로 들어가 장기임대보다 운영비용 비중이 더 커질 수 있다는 점도 비교 상담에서 함께 짚었다.

재산세, 보험료, HOA비는 필지와 건물 유형에 따라 차이가 크다. 매물별로 직접 확인해야 한다.

몬터레이 같은 관광지는 공실 손실도 꼼꼼히 봐야 한다. 성수기와 비수기 렌트 수요 차이가 큰 지역이라면 연중 평균 렌트가 아니라 계절별로 나눠 공실 기간을 반영해야 실제 캡레이트에 가깝다. 한국에서 부동산을 접해본 투자자라면 이런 계절성 자체가 낯설게 느껴질 수 있는데, 미국 서부 관광지 특유의 특징으로 이해하면 된다.

결국 세 매물을 비교했던 그 투자자에게 전달한 결론은 단순했다. 캡레이트가 가장 높은 매물이 항상 정답은 아니고, 공실 패턴과 관리 방식까지 감안한 뒤 본인의 자금 계획에 맞는 매물을 고르는 것이 순서다. 매입가만 보고 비싸다거나 싸다고 판단하지 말고, 렌트와 운영비용까지 함께 표로 정리해 보면 세 매물의 순위가 처음 예상과 달라지는 경우가 많다. 20년 가까이 이 시장을 지켜본 경험상, 그 순서를 건너뛰고 매입가만 보고 결정한 투자자일수록 몇 년 뒤 후회하는 모습을 자주 봤다. 이 글은 투자 조언이 아니다. 실제 매입 전에는 전문가와 상담하기 바란다.