작년 상담을 요청했던 한 투자자는 샌디에이고에서 콘도를 매입하며 연간 렌트 수익을 계산했지만, 공실 기간을 아예 계산에 넣지 않았습니다. 매물 광고에 적힌 렌트 시세를 그대로 12개월 곱해 수익률을 냈던 것인데, 실제로 세입자가 바뀌는 사이의 한두 달 공백을 놓치면 숫자가 크게 어긋나게 됩니다. 이 사례를 계기로 렌트 수익을 어떻게 계산해야 실제에 가까운지 정리해 보려 합니다.

Zumper 자료에 따르면 2026년 8월 15일 기준 샌디에이고 평균 렌트는 2768달러이며, 지난 1년 사이 1퍼센트 낮아졌습니다. 2베드룸 기준으로는 2995달러 수준입니다. Zillow는 같은 해 5월 기준 샌디에이고 평균 주택가치를 100만7800달러로 집계했고 전년 대비 2.3퍼센트 하락했다고 밝혔습니다. KPBS 보도를 보면 샌디에이고 렌트는 최근 전국 상위 20개 시장 중 19곳보다 더 크게 떨어졌는데, 공급이 늘면서 나타난 현상입니다. 이 숫자가 뜻하는 것은 분명합니다. 매물이 늘어난 만큼 세입자를 구하는 기간도 길어질 수 있다는 점입니다.

재산세도 함께 봐야 합니다. 캘리포니아는 Prop 13에 따라 기본 세율이 매입가의 1퍼센트로 묶여 있지만, 지방채나 특별부과금이 더해지면 실제 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준까지 올라가는 경우가 많습니다. 타주에서 옮겨온 가정이라면 이 부분에서 자주 놀랍니다. 부동산세가 낮다고 알려진 주에서 왔다면 매년 내는 금액 차이를 미리 계산해 두는 편이 좋습니다. 카운티마다 부과 기준이 다르므로 구매 전 해당 주소의 실제 고지서를 확인해 보기 바랍니다.

총수익률부터 보면, 매입가 100만달러에 월 렌트 2768달러를 적용할 경우 연간 총렌트는 3만3216달러이고 총수익률은 3.3퍼센트 정도입니다. 흔히 말하는 1퍼센트 룰, 즉 월세가 매입가의 1퍼센트인 만달러 수준이어야 현금흐름이 순조롭다는 기준에는 크게 못 미칩니다. 샌디에이고처럼 매입가가 높은 시장에서는 이 경험칙이 잘 들어맞지 않는다는 점을 미리 알아두는 편이 좋습니다.

구체적으로 보면 1베드룸 렌트는 1년 새 5.6퍼센트, 2베드룸은 7.5퍼센트 떨어져 상위 20개 시장 중 낙폭이 가장 컸습니다. 스튜디오는 1875달러, 4베드룸 이상은 5100달러 수준입니다. 침실 규모별로 하락 폭이 다르다는 점은 매물을 고를 때 공실 위험을 가늠하는 데도 참고가 됩니다.

여기서 공실 문제로 돌아가 보면, 앞서 언급한 투자자의 계산에는 연간 12개월 치 렌트가 모두 들어온다는 전제가 깔려 있었습니다. 하지만 세입자가 바뀔 때마다 청소와 수리, 매물 등록에 걸리는 시간을 감안하면 연간 1개월 정도의 공실은 드문 일이 아닙니다. 공실 손실을 반영하면 연간 총렌트는 3만446달러 수준으로 줄고, 여기에 재산세와 보험료, 유지보수비, 관리비까지 더한 운영비용을 뺀 순영업소득으로 캡레이트를 계산해야 실제 수익성에 가까운 숫자가 나옵니다.

50퍼센트 룰을 적용해 운영비용을 총렌트의 절반 수준으로 가정하면, 순영업소득은 대략 연 1만7000달러 안팎으로 추정됩니다. 이를 매입가 100만달러로 나누면 캡레이트는 1.7퍼센트 정도로 낮아집니다. 대출을 활용했을 때 실제 체감 수익률인 캐시온캐시 수익률은 다운페이먼트 규모와 금리 조건에 따라 또 달라지므로, 캡레이트 하나만 보고 투자를 결정하기는 어렵습니다.

시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더한 총수익 관점에서 보면 이야기는 조금 달라질 수 있지만, 최근 조정 국면에 들어선 샌디에이고 시장에서는 단기간의 시세 상승을 전제로 계산하는 것은 신중해야 합니다. 한인 가정이 많이 찾는 학군 지역이라 해도 학교 배정 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools나 Niche 같은 지표로 미리 확인한 뒤, 매입 전에는 해당 주소를 기준으로 다시 점검해 보기 바랍니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약을 앞두고는 부동산 전문가와 회계사의 상담을 함께 받아보기 바랍니다. 공실률 하나만 놓쳐도 계산이 크게 어긋날 수 있다는 점을 기억해 둘 만합니다.