태평양 해안을 따라 펼쳐진 샌디에이고 매물 리스트를 열었을 때 눈에 들어오는 $800,000, $900,000 숫자들.

막상 Census 데이터를 보면 샌디에이고 중위 가구소득은 $95,000으로 전국 평균 $78,538보다 약 21% 높습니다.

소득이 높은데 왜 이렇게 집값 부담이 크게 느껴지는 것일까요?

그 답을 이해하려면 샌디에이고의 고용 구조를 먼저 들여다봐야 합니다. 샌디에이고는 미국에서 가장 큰 해군 기지가 있는 도시입니다.

제32번 함대기지, 코로나도 해군항공기지, 미 해병대 기지 캠프 펜들턴이 인근에 위치하며, 군인 가구가 지역 소득 구조에서 중요한 축을 담당합니다. 군인의 경우 기본급에 주거 수당(BAH)과 식비 수당(BAS)이 포함되면 실질 소득이 상당히 높아지는 경향이 있습니다.

군 가족들의 소득이 민간인 가구와 다른 방식으로 산정된다는 점이 중위 소득에 어떻게 반영되는지는 단순하지 않습니다.

샌디에이고의 또 다른 핵심 산업은 국방·첨단기술입니다. 제너럴 아토믹스, 노스롭 그루먼, L3 해리스 같은 방위 산업체들이 샌디에이고에 뿌리를 내리고 있으며, 이들 기업의 엔지니어와 기술직 종사자들은 $100,000 이상의 연봉을 받는 경우가 많습니다.

여기에 퀄컴, 학산 바이오, 그리고 급성장하는 바이오테크 클러스터가 기술직 고소득 인력을 지속적으로 공급하고 있습니다. 이 두 산업이 $95,000이라는 중위 소득을 만들어내는 핵심 동력입니다.

그렇다면 집값은 어떨까요. 샌디에이고 단독 주택 중위 가격은 $850,000~$1,000,000 수준입니다. 라호야, 델 마, 솔라나 비치 같은 해안 고급 지역은 $150만~$300만을 넘기기도 합니다. 반면 체울라비스타, 엘 카혼, 산티 같은 동부 내륙 지역은 $620,000~$750,000 범위에서 매물을 찾을 수 있습니다.

$95,000 가구소득으로 $850,000 주택을 구입하면 소득 대비 9배 수준입니다. 이 수치가 높다는 것은 숫자로도 분명합니다. 현실적으로는 맞벌이 합산 소득 $150,000 이상, 혹은 상당한 다운페이먼트 자산이 뒷받침돼야 샌디에이고 중간 가격대 주택에 진입할 수 있는 구조입니다.

임대 시장도 만만하지 않습니다. 샌디에이고 1베드룸 평균 월세는 $2,300~$2,800, 2베드룸은 $2,800~$3,500 수준입니다. 미션 밸리, 힐크레스트, 노스파크 같은 선호 지역은 더 높습니다.

군인 가족의 경우 주거 수당(BAH)이 샌디에이고 지역 물가를 반영해 상당히 높게 책정돼 있어, 이들이 임대 시장에서 민간 임차인보다 유리한 위치에 있는 경우도 있습니다. 마음 졸이셨죠, 좋은 학군 근처 렌트를 찾아다닌 경험이 있으신 분들이라면요.

샌디에이고 부동산 시장의 장기 흐름을 보면, 공급 제한이 가격을 지지하는 핵심 구조입니다. 태평양, 군사 기지, 멕시코 국경, 클리블랜드 국유림이 사방을 둘러싸고 있어 도시 확장에 물리적 한계가 있습니다.

여기에 수십 년째 해안 도시 개발에 보수적인 시 의회 성향까지 더해져 신규 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 지속될 가능성이 높습니다. 이 점이 샌디에이고 자산 가치의 장기 하방을 어느 정도 지지하는 요인으로 보입니다.

$95,000 소득, $850,000 이상 집값. 이 두 숫자의 간극이 샌디에이고 중산층이 직면한 현실입니다. 전국 평균 대비 소득이 높다는 것이 이 도시에서 내 집 마련을 쉽게 만들어주지는 않습니다.

그럼에도 한인들이 샌디에이고를 선택하는 이유는 기후, 직업 기회, 삶의 질, 그리고 부동산 가격의 장기 안정성에 대한 기대가 복합적으로 작용하기 때문일 것입니다.