San Diego 시내 중간 매매가는 지난달 기준 93만 달러, 카운티 전체로 보면 지난 3개월 평균 95만 2천 달러 수준이다(Redfin). Zillow가 집계하는 평균 주택가치는 100만 달러를 넘어섰다. 이 숫자를 대출 프로그램과 나란히 놓고 보면 왜 이 지역에서 특정 대출이 자주 쓰이는지가 보인다.

San Diego 카운티는 FHFA가 지정한 고비용지역이다. 2026년 기준 코어형 대출한도는 110만 4천 달러로, 전국 기준 83만 2750달러보다 훨씬 높게 책정되어 있다(FHFA). 중간가 93만 달러 주택을 20% 다운페이먼트로 매입한다면 대출액이 74만 달러 선이라 여유 있게 재래식 대출 범위 안에 들어온다. 다운페이먼트를 10%나 5%로 낮추면 대출액이 늘어나면서 고비용지역용 하이밸런스 재래식 대출 구간에 걸치는 경우가 많다.

다운페이먼트를 넉넉히 준비하지 못한 첫 주택구매자라면 FHA 대출도 함께 검토해볼 만하다. FHA는 신용점수 580점 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 매입이 가능하고, San Diego 카운티의 FHA 대출한도 역시 재래식 고비용지역 기준과 비슷하게 상향되어 있어 중간가 주택을 충분히 감당할 수 있다. 다만 다운페이먼트가 10% 미만이면 모기지보험료를 대출기간 내내 내야 한다는 점은 미리 계산에 넣어야 한다.

San Diego를 이야기할 때 빼놓을 수 없는 것이 VA 대출이다. 이 지역에는 현역 군인이 11만 5천 명 이상, 재향군인이 24만 명 이상 거주하고 있고, 모기지 이용자 중 VA 대출 비중이 15.2%에 이른다는 통계도 있다(2025년 8월 기준). 전국 최상위권 수준이다. VA 대출은 다운페이먼트 없이도 매입이 가능하고 PMI가 없다는 것이 가장 큰 장점이지만, 대신 대출액의 1.25에서 3.3% 수준의 funding fee가 붙는다는 점은 확인해두는 것이 좋다.

매입가가 110만 4천 달러를 넘어서는 경우, 특히 학군이 좋은 동네를 노린다면 점보 대출 구간으로 넘어간다. 점보 대출은 신용점수 700점 이상, 다운페이먼트 10에서 20%를 요구하는 경우가 많아 재래식 대출보다 문턱이 높은 편이다. 한인 가정이 선호하는 학군 지역은 대개 중간가보다 높게 형성되어 있는 경우가 많아, 목표 동네의 시세를 먼저 확인하고 그에 맞는 대출 구간을 가늠해보는 것이 순서에 맞다.

타주에서 이주하는 경우라면 캘리포니아의 재산세 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 짚어볼 부분이다. 캘리포니아는 매입가 기준으로 재산세가 산정되고 매년 상승률에 제한이 있어, 오래 거주할수록 유리해지는 구조를 갖고 있다. 이런 세금 구조까지 감안해 대출 프로그램을 고르는 것이 실제 월 부담을 가늠하는 데 도움이 될 수 있다.

렌트 수익이나 시세 차익을 노리는 투자자라면 사정이 조금 다르다. FHA와 VA 대출은 원칙적으로 본인이 거주할 주택에만 적용되고, 투자용 부동산을 매입할 때는 재래식 대출을 쓰더라도 다운페이먼트가 15에서 25% 수준으로 올라가고 금리도 실거주용보다 높게 책정되는 경우가 많다. San Diego처럼 렌트 수요가 꾸준한 지역에서는 투자 목적의 재래식 대출 문의가 적지 않지만, 공실률이나 렌트비 상승률이 매년 같지 않다는 리스크는 함께 감안해야 한다.

한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 가정이라면 미국 내 신용 기록이 짧다는 점이 대출 심사에서 걸림돌이 될 수 있다. 이 경우 신용카드 사용 이력이나 렌트비, 공과금 납부 기록을 대체 자료로 인정해주는 대출기관도 있으니, 한 곳에서 거절당했다고 포기하지 말고 여러 대출기관을 비교해보는 것이 실질적인 도움이 된다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 여기서 다룬 시세와 대출한도는 기준 시점 자료를 바탕으로 한 것으로, 실제 조건은 대출기관과 개인 신용 상태에 따라 달라질 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약을 진행하기 전에는 대출 담당자나 부동산 전문가와 직접 상담해보기 바란다.