30년 고정 모기지 금리가 다시 7%를 넘었습니다. 프레디맥 주간 조사에서 9월 24일 기준 평균 7.03%가 나왔는데, 7%대로 올라선 건 2025년 1월 이후 20개월 만입니다.

불과 9월 초만 해도 6.71%였습니다. 한 달 사이에 매주 조금씩 올라 6.76%, 6.95%를 거쳐 7%선을 넘었으니, 집을 보러 다니던 분들은 계산이 다시 복잡해졌을 겁니다.

이럴 때 상담에서 꼭 나오는 질문이 있습니다. "고정금리가 이렇게 높은데, 변동금리(ARM)로 시작하면 어떨까요?"라는 질문입니다.

실제로 그렇게 움직이는 분들이 늘고 있습니다. 모기지은행협회(MBA) 조사에서 9월 18일로 끝난 주 전체 신청 중 ARM 비중이 9.8%까지 올라갔습니다.

8월 말에는 8.0%였습니다. 몇 주 사이에 신청 열 건 중 한 건 가까이가 변동금리를 고른 셈입니다.

이유는 단순합니다. 같은 MBA 조사에서 5/1 ARM 금리는 6.10%였고, 30년 고정(컨포밍 대출 기준)은 7.12%였습니다. 1%포인트 넘게 차이가 나니 눈길이 가는 게 당연하지요.

그럼 구체적인 경우 하나를 끝까지 따라가 보겠습니다. 40만 달러를 30년 만기로 빌리는 한 가정을 떠올려 보세요.

고정 7.12%라면 원금과 이자를 합친 월 상환액이 2,694달러 정도 됩니다. 재산세와 보험료는 빼고 계산한 숫자입니다.

같은 금액을 6.10% ARM으로 받으면 월 2,424달러 선입니다. 한 달에 270달러, 고정 기간 5년이면 1만 6천 달러 넘게 아낄 수 있습니다.

여기까지만 보면 ARM이 정답처럼 보입니다. 하지만 이 가정이 정말 확인해야 할 건 5년 뒤입니다.

요즘 컨포밍 ARM은 대부분 SOFR라는 지표에 연동되고, 5년 고정 상품에는 2/1/5 캡이 흔히 붙습니다. 첫 조정에서 최대 2%포인트, 이후에는 한 번에 1%포인트, 평생 통틀어 처음 금리보다 5%포인트까지만 오를 수 있다는 뜻입니다.

5년 동안 성실히 갚으면 잔액은 37만 2천 달러 남짓 남습니다. 첫 조정에서 캡만큼 올라 8.10%가 되면 월 상환액은 2,901달러쯤으로 뜁니다.

최악의 경우 평생 상한인 11.10%까지 가면 월 3,680달러 정도가 됩니다. 처음 고정금리를 골랐을 때보다 천 달러 가까이 더 내는 구조입니다.

물론 금리가 내려가면 반대로 부담이 줄어듭니다. 문제는 5년 뒤 금리를 누구도 장담할 수 없다는 점입니다.

그래서 제가 이 가정에게 먼저 묻고 싶은 건 금리 전망이 아닙니다. "이 집에 몇 년이나 사실 계획인가요?"라는 질문입니다.

5년 안에 팔거나 옮길 가능성이 크다면 ARM의 계산은 꽤 괜찮습니다. 조정이 시작되기 전에 집을 정리하면 싼 금리 혜택만 누리고 나오는 셈이니까요.

반대로 아이 학교 때문에 10년 이상 눌러살 생각이라면 이야기가 달라집니다. 그때는 7년이나 10년 고정 ARM을 비교해 보는 게 낫고, 이런 상품에는 5/1/5 캡이 붙는 경우가 많다는 것도 알아두셔야 합니다.

"금리 내리면 리파이낸스하면 되지 않나요?"라고 묻는 분도 많습니다. 가능은 하지만 그때 집값과 소득, 신용 상태가 받쳐줘야 하고 클로징 비용도 다시 듭니다.

저는 오래 이 일을 하면서 리파이낸스를 전제로 무리하게 들어갔다가 곤란해진 사례를 적지 않게 봤습니다. 2000년대 중반 변동금리 대출이 한꺼번에 조정되던 시기가 특히 그랬습니다.

그렇다고 지금 ARM을 그때와 똑같이 볼 필요는 없습니다. 요즘 상품은 캡이 분명하고 대출 심사도 훨씬 까다롭게 바뀌었습니다.

결국 핵심은 최악의 월 상환액을 미리 계산해 보는 것입니다. 대출 기관에서 받는 ARM 프로그램 공시서에 캡과 마진, 지표가 모두 나와 있으니 그 숫자로 직접 확인해 보세요.

마진도 꼭 보셔야 합니다. 조정 후 금리는 지표에 마진을 더해 정해지기 때문에, 처음 금리가 같아도 마진이 다르면 5년 뒤 결과가 달라집니다.

연방소비자금융보호국(CFPB)도 ARM 안내서에서 조정 후 가장 높은 상환액을 감당할 수 있는지 먼저 따져 보라고 권합니다. 여러 대출 기관의 견적을 나란히 놓고 비교하는 것도 기본입니다.

가정마다 소득 구조와 계획이 다르니, 결정 전에는 대출 담당자나 재정 전문가와 꼭 한 번 숫자를 맞춰 보시길 권합니다.

제 생각을 말씀드리자면, 5년 안쪽의 계획이 분명하고 최악의 상환액도 버틸 수 있는 가정이라면 지금 ARM은 충분히 검토할 만한 선택입니다.

하지만 오래 살 집이고 매달 빠듯한 예산이라면 저는 고정금리 쪽에 손을 들겠습니다. 한 달 270달러 아끼자고 밤잠을 설칠 필요는 없으니까요.

금리는 매주 바뀝니다. 오늘 숫자에 쫓기기보다 우리 집 계획에 맞는 대출을 고르는 것, 그게 수십 년 시장을 지켜보며 제가 내린 결론입니다.