자, 오늘은 좀 현실적인 얘기 하나 풀어볼게요. 은퇴하고 큰 집 팔아서 작은 콘도로 옮기면 목돈이 확 남을 거라고들 생각하잖아요.

그런데 막상 계산기 두드려보면 생각보다 손에 남는 게 적다는 분들이 꽤 많습니다. 왜 그런지 하나씩 뜯어볼게요.

예를 들어볼게요. 오래전에 $300,000에 산 집을 지금 $1,000,000에 판다고 치면, 단순 차익이 $700,000입니다.

여기서 제일 먼저 나오는 게 양도소득세예요. 연방 세법 Section 121 덕분에 2년 이상 소유하고 실제로 산 집이면 차익을 비과세로 빼주거든요.

한도는 싱글이 $250,000, 부부 공동신고가 $500,000입니다. 이 금액은 물가에 연동이 안 돼서 2026년에도 그대로예요.

그러니까 위 예시에서 부부라면 $200,000이 과세 대상으로 남습니다. 싱글이면 $450,000이고요. 여기서 벌써 놀라는 분들 많아요.

잠깐! 캘리포니아는 양도차익을 따로 우대하지 않고 일반 소득처럼 주 소득세를 매깁니다. 연방세에 주세까지 얹히는 구조라 체감이 더 커요.

다행히 빼주는 것도 있습니다. 집 팔 때 든 비용이나 살면서 한 지붕 교체 같은 개량 공사비는 차익 계산에서 줄여줘요.

그래서 옛날 영수증이 진짜 돈이 됩니다. 이거 버리셨다면 지금이라도 은행 기록이나 퍼밋 기록을 찾아보시는 걸 권해요.

두 번째는 중개 수수료예요. 2024년 8월 17일부터 NAR 합의에 따라 바이어 쪽 에이전트 수수료가 MLS에 표시되지 않고 거래마다 협상하는 방식으로 바뀌었습니다.

말은 협상이지만 실제로는 셀러가 여전히 바이어 쪽 수수료까지 부담하는 경우가 많다고 해요. $1,000,000짜리 집이면 수수료율 1% 차이가 $10,000입니다.

세 번째, 이전세도 있어요. LA 카운티는 거래가 $1,000당 $1.10을 받으니까 $1,000,000이면 $1,100입니다.

롱비치는 LA시처럼 시 자체 이전세가 따로 붙지 않아서 그나마 나은 편이에요. LA시 안이었다면 Measure ULA까지 따져봐야 하거든요.

여기에 에스크로, 타이틀 보험, 집 내놓기 전 수리비와 스테이징 비용이 줄줄이 붙습니다. 하나하나는 작아 보여도 합치면 무시 못 할 금액이 돼요. 특히 오래된 집은 인스펙션에서 지적이 나오면 수리 크레딧을 요구받는 일도 흔합니다.

네 번째가 사실 제일 중요한데요, 새 집 재산세입니다. 캘리포니아는 Prop 13 때문에 오래 산 집일수록 과세 기준액이 시세보다 한참 낮아요.

새 집을 그냥 사면 그 집은 매입가 기준으로 다시 평가됩니다. 집은 작아졌는데 재산세는 오히려 올라가는 황당한 일이 생기는 거죠.

잠깐! 이거 그냥 지나치면 진짜 후회해요. 55세 이상이면 Prop 19로 기존 집의 과세 기준액을 새 집으로 옮길 수 있습니다.

2021년 4월 1일부터 시행됐고, 캘리포니아 안이라면 카운티가 달라도 되며 평생 세 번까지 쓸 수 있어요.

조건은 기존 집을 판 날 전후 2년 안에 새 집을 사는 겁니다. 새 집 가격이 기존 집보다 비싸면 그 차액만큼 과세 기준액에 더해져요.

비교 기준도 시점마다 다릅니다. 팔기 전에 사면 100%, 판 뒤 1년 안이면 105%, 2년째면 110%까지 같은 값으로 봐줘요.

그러니까 $1,000,000에 팔고 $600,000짜리 콘도로 가면 기존 기준액을 그대로 들고 갈 수 있습니다. 대신 신청은 자동이 아니라 카운티 어세서에 직접 해야 해요.

마지막으로 이사 자체 비용이에요. 작은 집으로 가면 가구를 다 못 가져가서 처분하고 새로 사는 돈이 은근히 나갑니다.

콘도라면 매달 HOA 비용도 새로 생기죠. 집값 차액만 보고 계산하면 이런 고정비가 빠집니다. 은퇴 후엔 수입이 고정이라 매달 나가는 돈이 목돈보다 더 무섭게 느껴지기도 하고요.

정리하면 순서는 이래요. 먼저 차익과 비과세 한도를 계산합니다. 그다음 수수료와 이전세, 부대비용을 뺍니다.

그리고 Prop 19 적용 여부로 새 집 재산세를 따져보고, HOA 같은 월 고정비까지 넣어봅니다. 이렇게 해야 진짜 손에 남는 숫자가 나와요.

세금 부분은 개인 상황에 따라 다르니 꼭 세무사나 전문가와 확인하시길 바랍니다. 개량 공사비 인정 범위 같은 건 케이스마다 달라요.

저라면 집 내놓기 전에 세무사 상담부터 한 번 받고, 새 집 계약 날짜를 Prop 19 기간에 맞춰 잡을 것 같아요. 서두르다 몇만 달러 놓치는 건 너무 아깝거든요.

집 줄여서 이사하는 게 나쁜 선택은 절대 아닙니다. 관리 부담도 줄고 생활이 가벼워지니까요. 다만 숫자는 미리 냉정하게 보자는 거죠.

여러분은 어떻게 하셨나요? 다운사이징하면서 예상 못 한 비용이 있었다면 댓글로 알려주세요!