입주하고 열한 달쯤 지나면 집 안 여기저기서 작은 신호가 나오기 시작합니다. 문이 살짝 걸리고, 벽 모서리에 머리카락 같은 금이 보이고, 욕실 실리콘 줄이 벌어지는 식이죠.

대부분은 대수롭지 않게 넘깁니다. 그런데 이 시점을 놓치면 같은 하자라도 고치는 비용을 누가 내느냐가 완전히 달라집니다.

텍사스 신축 대부분은 흔히 1-2-10이라고 부르는 빌더 워런티를 붙여서 팝니다. 1년은 마감과 자재, 2년은 배관과 전기와 냉난방 같은 시스템, 10년은 기초와 하중을 받는 골조 같은 구조 부분을 봐주는 구조입니다.

여기서 핵심은 첫 1년입니다. 페인트, 트림, 문, 드라이월처럼 눈에 보이는 마감 하자는 이 기간이 끝나면 대개 내 돈으로 고쳐야 합니다.

다만 모든 빌더가 똑같은 조건을 주는 건 아닙니다. 빌더 자체 보증인지, 2-10 HBW 같은 제3자 워런티 회사인지에 따라 범위와 청구 절차가 다르니 클로징 때 받은 서류부터 다시 꺼내 보셔야 합니다.

그래서 저는 입주 11개월 차를 기준으로 한 번 제대로 훑어보라고 권합니다. 1년이 되는 날 신청하면 늦을 수 있고, 너무 일찍 하면 계절 변화에서 생기는 하자를 못 봅니다.

제일 먼저 볼 곳은 벽과 천장의 금입니다. 드라이월 이음매를 따라 가늘게 생긴 금, 창문과 문틀 모서리에서 사선으로 뻗은 금은 사진을 찍고 위치를 적어 두세요.

이 지역은 팽창성 점토 지반이 넓게 깔려 있습니다. 비가 오면 흙이 부풀고 가물면 줄어들다 보니, 여름을 한 번 넘긴 새 집에서 이런 금이 나오는 건 드문 일이 아닙니다.

같은 시 안에서도 사정이 다릅니다. 오래된 동네는 이미 지반이 어느 정도 자리를 잡은 반면, 최근 흙을 새로 다진 신규 단지는 첫 1~2년 움직임이 더 눈에 띄는 경우가 많습니다.

두 번째는 문과 창문입니다. 입주 때는 부드럽게 닫히던 문이 걸리거나, 문틀과 문짝 사이 틈이 위아래로 달라졌다면 그냥 넘길 일이 아닙니다.

대부분은 경첩 조정 정도로 끝나지만, 여러 방에서 동시에 나타나면 기초 쪽 움직임과 연결될 수도 있습니다. 이럴 때는 문 하나하나를 따로 적지 말고 패턴으로 묶어 기록하는 게 좋습니다.

세 번째는 물이 닿는 곳입니다. 샤워부스 코킹, 욕조와 타일 경계, 싱크대 밑 배관 연결부, 세탁기 뒤쪽 바닥까지 손전등을 들고 한 번씩 들여다보세요.

지붕 밑 다락도 잊지 마세요. 우박이나 강한 비가 지나간 뒤 천장에 얼룩이 생겼다면 지붕 마감 문제일 수 있고, 이건 1년 안에 잡아야 이야기가 쉬워집니다.

네 번째는 집 밖 배수입니다. 비 온 다음 날 기초 주변에 물이 고이는지, 마당 경사가 집 쪽으로 기울어 있지 않은지, 거터 끝이 기초 바로 옆에 물을 쏟고 있지 않은지 확인해 보세요.

점토 지반에서는 기초 주변 수분이 한쪽만 과하거나 부족해지는 게 제일 안 좋습니다. 배수 경사는 초기에 바로잡는 게 나중에 기초를 손보는 것보다 훨씬 쌉니다.

에어컨과 배관, 전기는 2년 보증이라 여유가 있어 보이지만 저는 이것도 같이 점검합니다. 방마다 냉방이 고르게 되는지, 차단기가 이유 없이 떨어진 적은 없는지 정도는 지금 적어 둘 만합니다.

여기까지 혼자 보기 부담스러우면 독립 홈 인스펙터를 부르는 방법이 있습니다. 빌더 측 점검과 제3자 점검을 나란히 놓고 보면, 빌더 쪽은 고칠 목록을 줄이려 하고 인스펙터는 늘리려 한다는 차이가 분명합니다.

비용이 들긴 합니다. 그래도 인스펙터 보고서는 사진과 위치가 정리돼 나와서 청구 서류로 쓰기 좋고, 빌더와 말이 엇갈릴 때 근거가 됩니다.

청구는 반드시 글로 남기세요. 현장 매니저에게 문자로 말하고 끝내면 나중에 언제 알렸는지 증명하기가 어렵습니다.

빌더 포털이나 이메일로 접수하고, 사진과 날짜, 접수 번호를 따로 보관해 두는 걸 권합니다. 보증 기간 안에 알렸다는 기록이 결국 제일 중요한 증거가 됩니다.

빌더가 계속 미루거나 수리를 거부할 때도 절차가 있습니다. 텍사스 주법상 주거용 건축 하자로 소송을 걸려면 최소 60일 전에 하자 내용을 구체적으로 적어 등기우편 수신확인 방식으로 빌더에게 통지해야 합니다.

통지를 받은 빌더는 35일 안에 서면 요청으로 집을 점검할 기회를 갖고, 60일 안에 수리나 보상을 담은 합의안을 낼 수 있습니다. 이 순서를 건너뛰면 청구 자체가 불리해질 수 있으니 순서가 중요합니다.

물론 여기까지 가는 경우는 많지 않습니다. 대부분은 11개월 점검 목록을 정리해 제때 접수하면 빌더도 한 번에 묶어서 처리해 줍니다.

계약 조건이나 분쟁 절차는 집마다 다르니, 금액이 크거나 구조 문제가 의심될 때는 부동산 변호사나 구조 엔지니어와 먼저 상의하시길 바랍니다.

돌아보면 신축의 장점은 처음 몇 년간 누군가 책임져 준다는 데 있습니다. 그 장점을 제대로 쓰느냐 마느냐는 결국 집주인이 달력에 날짜 하나 적어 두느냐에 달려 있더군요.

저라면 입주 10개월 차에 알림을 걸고, 11개월 차 주말 하루를 비워 집을 한 바퀴 돌겠습니다. 목록을 들고 빌더에게 한 번에 넘기는 쪽이 여러 번 따로 부탁하는 것보다 훨씬 깔끔합니다.

새 집이라고 완벽하진 않습니다. 다만 첫 1년 안에 찾아낸 하자는 빌더 몫이고, 그 뒤에 찾은 하자는 내 몫이라는 것만 기억해 두면 충분합니다.