월 상환액 3,200달러짜리 모기지를 안고 매입한 투자자가 월세 3,300달러를 받으면서 매달 100달러씩 남는다고 계산한 사례가 있습니다. 그 100달러를 순현금흐름으로 여기고 있었는데, 실제로는 재산세와 보험료, 관리비가 전혀 반영되지 않은 숫자였습니다.

LA의 임대 시세부터 짚어보겠습니다. RentCafe 자료로는 2026년 8월 기준 LA 전체 아파트 평균 렌트가 2,755달러이며, 2침실은 3,361달러 수준입니다. 매매가는 질로우 기준 LA 시 전체 평균 주택가치가 94만9,479달러로, 최근 1년간 0.7퍼센트 하락했습니다. 예시를 위해 매입가 95만달러, 2침실 월세 3,361달러인 매물을 가정해 보겠습니다.

연간 렌트 수입은 4만332달러이고, 이를 매입가로 나눈 총수익률은 4.25퍼센트입니다. 여기까지가 대부분의 매물 설명에 적혀 있는 숫자입니다. 하지만 모기지 원리금은 총수익률 계산에도, 캡레이트 계산에도 들어가지 않는다는 점을 놓치기 쉽습니다. 캡레이트는 재산세, 보험료, HOA비, 유지보수비, 공실 손실 같은 운영비용만 반영하고 대출 상환은 별도로 봅니다.

50퍼센트 룰로 운영비용을 추산하면 순영업소득은 약 2만166달러이고, 캡레이트는 2.12퍼센트로 낮아집니다. 로스앤젤레스 카운티의 재산세 실효세율은 약 0.69퍼센트로 파악되는데, 여기에 보험료와 관리비까지 더해지면 순영업소득이 총수입의 절반 아래로 떨어지는 경우도 흔합니다.

그 투자자가 계산에서 빠뜨린 것은 모기지 상환액과 운영비용을 동시에 반영한 순현금흐름입니다. 순현금흐름은 순영업소득에서 모기지 원리금까지 뺀 값이고, 캐시온캐시 수익률은 이 순현금흐름을 실제 투입한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용의 합으로 나눈 값입니다. 캡레이트가 2퍼센트대라도 대출 금리와 조건에 따라 캐시온캐시 수익률은 이보다 높거나 낮게 나올 수 있습니다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 / 매입가
• 캡레이트 = 순영업소득(NOI) / 매입가
• 캐시온캐시 = 연간 세전 현금흐름 / 실투입 현금

세 지표는 서로 다른 질문에 답합니다. 총수익률은 대략적인 규모를 가늠하는 용도이고, 캡레이트는 지역이나 자산 유형별 수익성을 비교하는 용도이며, 캐시온캐시 수익률은 대출을 낀 상태에서 실제 체감하는 수익률을 보여줍니다. 어느 하나만 보고 매물을 판단하면 이 사례처럼 실제 남는 돈을 착각하기 쉽습니다.

여기에 더해 총수익 관점도 놓치면 안 됩니다. 매달의 순현금흐름이 크지 않더라도, 대출 원금이 상환되면서 쌓이는 자산과 장기적인 시세차익, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 합치면 그림이 달라집니다. LA처럼 매입가가 높은 시장에서는 당장의 현금흐름보다 이런 장기 총수익을 보고 접근하는 투자자가 많습니다. 다만 감가상각에 따른 절세 효과는 개인의 소득 수준과 세무 상황에 따라 달라지므로 일반화하기는 어렵습니다.

세금과 대출 조건은 카운티와 대출기관에 따라 달라질 수 있으니, 실제 매입 전에는 부동산 및 대출 전문가와 함께 숫자를 다시 짚어보기 바랍니다.

한국의 전월세 계산에 익숙한 분이라면 캡레이트라는 개념 자체가 낯설 수 있습니다. 한국에서는 전세보증금과 매매가를 견주는 방식이 흔했다면, 미국은 매달의 렌트 수입에서 운영비용을 뺀 순영업소득을 기준으로 수익성을 따집니다. 공실 손실도 계산에 넣어야 하는데, 세입자가 바뀌는 한두 달의 공백까지 반영하면 연간 순영업소득은 이보다 조금 더 낮아질 수 있습니다.

매물 하나를 검토할 때마다 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시 수익률을 순서대로 계산해 보는 습관을 들이면, 이 투자자처럼 모기지 상환액을 순현금흐름으로 착각하는 일을 줄일 수 있습니다. 세 숫자가 서로 다른 이유를 이해하고 나면 매물 비교도 한결 명확해집니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아닙니다.