LA에서 부동산 투자 상담을 하다 보면 숫자를 아주 간단하게 계산하는 분들이 있습니다.

예를 들어 이런 겁니다.

"모기지가 한 달에 3,200달러인데 월세를 3,300달러 받으니까 매달 100달러 남네요."

처음 들으면 맞는 말 같습니다. 그런데 실제로는 100달러가 남는 게 아닙니다.

재산세도 내야 하고, 주택보험도 있고, 수리비도 들어갑니다. 콘도라면 HOA도 있고 세입자가 나가면 한두 달 집이 비어 있을 수도 있습니다.

미국에서 렌트 투자할 때 이 계산을 잘못하면 안 됩니다.

2026년 8월 기준 RentCafe 자료를 보면 LA 전체 아파트 평균 렌트는 약 2,755달러, 2베드룸은 약 3,361달러입니다.

Zillow 기준 LA 평균 주택가치는 약 94만9천 달러 수준입니다.

그러면 계산하기 쉽게 95만 달러짜리 집을 사서 월 3,361달러에 렌트를 준다고 해보겠습니다.

1년 렌트 수입은 40,332달러입니다.

이걸 95만 달러로 나누면 약 4.25%가 나옵니다. 이게 Gross Rental Yield, 쉽게 말해 총수익률입니다.

여기까지만 보면 "그래도 4% 넘게 나오네" 할 수 있습니다.

그런데 이건 아직 내 돈이 아닙니다.

여기에서 재산세, 보험료, 수리비, 관리비, HOA, 공실에 따른 손실 등을 빼야 합니다.

이런 운영비를 빼고 실제 부동산 자체가 벌어들이는 돈을 NOI, 즉 순영업소득이라고 합니다.

예를 들어 간단하게 50% Rule을 적용해 렌트 수입의 절반 정도가 운영비로 나간다고 가정하면 NOI는 약 20,166달러입니다.

이걸 다시 95만 달러로 나누면 Cap Rate는 약 2.12%밖에 안 됩니다.

여기서 중요한 게 하나 있습니다.

Cap Rate 계산에는 모기지가 안 들어갑니다.

이걸 한국 분들이 처음 미국 부동산 투자하면서 많이 헷갈려 합니다.

대출을 많이 받았든 현금으로 샀든 그 집 자체의 수익성을 비교하기 위해 Cap Rate에서는 모기지 원리금을 제외합니다.

그다음에 비로소 내가 실제로 얼마를 벌었는지를 계산합니다.

NOI에서 1년 동안 낸 모기지 원리금을 빼면 실제 세전 현금흐름이 나옵니다.

처음 이야기했던 투자자로 돌아가 볼까요.

월세 3,300달러 받고 모기지 3,200달러 낸다고 "100달러 남는다"고 생각했는데, 거기서 재산세와 보험, 수리비까지 내야 한다면 오히려 마이너스일 가능성이 높습니다.

그래서 Cash-on-Cash Return도 봐야 합니다.

쉽게 말하면 내가 실제로 집에 집어넣은 현금 대비 1년에 얼마가 내 주머니에 남았느냐를 보는 겁니다.

정리하면 생각보다 간단합니다.

총수익률은 "월세가 집값에 비해 얼마나 나오나."

Cap Rate는 "운영비를 빼고 이 부동산 자체가 얼마나 버나."

Cash-on-Cash는 "대출까지 갚고 내가 넣은 현금 대비 실제 얼마가 남나."

이 세 가지가 서로 다른 겁니다.

물론 LA 부동산을 현금흐름 하나만 보고 투자하는 것도 맞지는 않습니다.

매달 내는 모기지에는 원금 상환도 들어 있습니다. 세입자가 내주는 렌트로 내 대출 원금이 줄어들면 그만큼 내 자산은 쌓입니다.

여기에 장기적으로 집값이 오르면 시세차익도 생기고, 임대 부동산은 감가상각을 통한 세금상 혜택도 있을 수 있습니다.

그래서 LA처럼 집값이 비싼 지역에서는 매달 몇백 달러 남기는 것보다 10년, 20년 후의 자산가치까지 보고 투자하는 사람도 많습니다.

마이너스가 나는 집을 "매달 100달러 남는다"고 생각하고 사는 것과, 마이너스지만 장기적인 자산 상승을 기대하고 알고 들어가는 것은 완전히 다른 이야기입니다.

미국에서 렌트용 집을 볼 때는 월세에서 모기지만 빼지 마세요.

총수익률을 보고, 운영비를 빼서 Cap Rate를 보고, 마지막으로 대출까지 반영해서 Cash-on-Cash를 계산해야 합니다.

부동산 투자에서 무서운 건 계산이 어려운 게 아닙니다.

계산에서 하나를 빼먹고도 돈을 벌고 있다고 생각하는 겁니다.