10점 만점에 10점. 로스앤젤레스 코리아타운과 인접한 서드 스트리트 초등학교(Third Street Elementary School)가 GreatSchools.org에서 받은 점수다. 같은 로스앤젤레스통합교육구(LAUSD) 안에서도 학교별 점수 차이가 크게 벌어진다는 사실을 보여주는 숫자이기도 하다. 실제로 인근 윌셔 파크 초등학교(Wilshire Park Elementary School)는 8점, Niche.com 등급으로는 B를 받아 두 학교의 격차가 뚜렷하게 나타난다.

두 학교 모두 코리아타운에서 멀지 않은 지역에 있지만, 서드 스트리트 초등학교는 영어 능력 87퍼센트, 수학 90퍼센트 이상의 학생이 능숙 수준에 도달해 있다는 점에서 인근 학교보다 한 단계 위의 성취도를 보인다. LAUSD처럼 학교 수가 많은 대형 교육구일수록 이런 학교 간 편차가 커질 수 있어, 주소 하나 차이로 배정 학교가 달라지는 경우도 드물지 않다.

로스앤젤레스 시 전체의 한인 인구 비율은 3.82퍼센트 수준이다. 다만 코리아타운을 포함한 인근 8개 우편번호 지역으로 범위를 좁히면 한인 인구가 5만 6315명, 전체 인구의 14퍼센트까지 올라가고, 90020 우편번호 구역 한 곳만 보면 30.6퍼센트에 이른다. 미국 인구총조사국 자료를 기반으로 한 수치다. 이 비율이 높은 지역일수록 한인 교회와 학원, 마트 같은 생활 인프라에 접근하기 편리하다는 점을 실용적으로 참고하면 된다.

로스앤젤레스 카운티 전체로 보면 한인 인구는 22만 4630명으로 집계된다. 새로 미국에 정착하는 가정이라면 이 숫자가 의미하는 것은 학원가나 한글학교, 한인 교회 같은 정착 초기 자원을 찾기가 상대적으로 수월하다는 점이다. 다만 이런 인프라 밀집도와 학군 성취도는 서로 다른 지표이므로, 학교를 고를 때는 인프라보다 GreatSchools나 Niche 점수를 기준으로 판단하는 것이 정확하다.

윌셔 파크 초등학교 인근의 평균 주택 가치는 106만 9809달러로 집계된다. 로스앤젤레스 전역의 시세와 비교하면 상당한 프리미엄이 붙어 있는 편인데, 전국적으로도 학군이 좋은 지역의 집값이 그렇지 않은 지역보다 10에서 30퍼센트 이상 높게 형성되는 경향이 있다는 점을 감안하면 이해할 수 있는 수준이다. 다만 이런 프리미엄은 지역마다 편차가 크므로, 다른 동네와 단순 비교하기보다는 개별 매물 단위로 확인해 보는 것이 현실적인 선택으로 보인다.

렌트 수익을 보고 접근하는 투자자라면 학군 프리미엄이 붙은 매물일수록 매입가 대비 임대 수익률이 낮아질 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다. 무조건 오른다고 단정할 수 없는 만큼, 공실률과 관리비까지 함께 계산해 보는 편이 안전하다.

타주에서 로스앤젤레스로 옮겨오는 가정이라면 캘리포니아의 재산세율과 보험료 구조가 이전 거주 주와 다르다는 점을 짚어둘 필요가 있다. 재산세율과 임대법은 카운티나 도시별로 세부 규정이 다를 수 있으므로 매물을 좁혀가는 단계에서 직접 확인해 보기 바란다.

학군 경계는 자주 바뀌는 편이므로, GreatSchools나 Niche에서 좋은 점수를 확인했더라도 실제 매입 전에는 해당 주소가 배정된 학교가 맞는지 LAUSD를 통해 다시 확인해 보는 것이 안전하다.

모기지 금리 수준에 따라 같은 매물이라도 월 상환액 차이가 크게 벌어질 수 있으므로, Freddie Mac이 공표하는 평균 금리 동향을 참고해 대출 상담을 함께 진행해 보는 편이 좋다. 매매와 렌트 중 어느 쪽이 유리한지는 거주 기간과 자금 사정에 따라 달라지는 문제다.

한국에서 갓 이주해 정착 절차를 밟는 가정이라면 학교 배정과 별개로 비자나 세금 거주지 문제까지 함께 얽히는 경우가 많다. 이런 부분은 일반 정보로만 다루기보다 이민 변호사나 회계사를 통해 개별적으로 확인하는 것이 정확하다.

이 글의 시세와 학교 평가는 조사 시점 기준의 참고 자료이며 투자나 법률 자문이 아니다. 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 보시기를 바랍니다.