최근 시장을 보면 케임브리지에서 콘도를 계약하려던 가정이 에이전트를 잘못 골라 곤란을 겪은 사례가 있었다. 단독주택 거래에만 능숙한 에이전트였는데, 케임브리지 특유의 콘도 컨버전 건물, 즉 오래된 단독주택을 여러 유닛으로 나눈 건물의 특성을 제대로 짚어주지 못했다. 공용 지붕과 배관을 몇 세대가 나눠 쓰는 구조라 콘도 협회 재정 상태를 확인해야 하는데, 그 부분을 놓치고 계약이 진행됐다.

같은 케임브리지 안에서도 어느 동네인지에 따라 사정이 다르다. 하버드나 MIT에 가까운 쪽은 오래된 콘도 컨버전 건물이 많고, 외곽으로 갈수록 단독주택 비중이 높아진다. 제가 살펴본 사례 중에는 두 유형을 구분하지 못한 채 같은 기준으로 접근했다가, 콘도 쪽에서 예상 못한 특별부과금 통지를 받은 경우도 있었다.

시세를 보면 케임브리지 중간 매매가는 130만9000달러 수준이고, 콘도만 따로 보면 평균 85만5000달러, 단독주택은 평균 319만 달러에 이른다. 매물이 팔리기까지 평균 19일밖에 걸리지 않고, 판매가는 호가의 101.4% 수준으로 형성된다. 이 숫자가 의미하는 것은 여전히 오퍼를 서둘러야 하는 경쟁적인 시장이라는 뜻이다.

이런 속도 속에서는 인스펙션을 생략하거나 조건을 포기하고 계약하는 경우가 늘어난다. 제가 지켜본 20년 가까운 시간 동안 이 패턴은 시장이 뜨거울 때마다 반복됐다. 콘도라면 인스펙션과 함께 협회 재무 서류까지 함께 받아보는 것이 안전하다. 단독주택이라면 지붕과 기초 상태를 꼭 확인해야 한다.

재산세는 매사추세츠주 평균 실효 세율이 1.23% 수준으로 알려져 있는데, 케임브리지는 상업용 세원 비중이 커서 실제 주거용 세율이 다른 교외 타운과는 다르게 책정되는 경우가 많다. 정확한 세율은 계약 전 케임브리지시 자산평가국에서 직접 확인해 보는 것이 좋다.

사전승인 없이 매물을 보러 다니는 것도 이 시장에서는 위험하다. 오퍼가 호가를 넘는 것이 흔한 만큼, 대출 서류가 준비되지 않으면 마음에 드는 매물을 놓치기 쉽다. 대출 조건도 한 곳만 보지 말고 최소 세 곳 이상에서 견적을 받아 비교해 보는 것이 좋고, 클로징 비용은 매매가의 2에서 5% 수준으로 미리 준비해 두어야 한다. 앞서 언급한 콘도 계약 사례도 결국 두 번째 매물을 알아볼 때는 콘도 거래 경험이 많은 다른 에이전트로 바꾸면서 협회 재무 서류부터 먼저 챙기기 시작했다.

한인 가정이 선호하는 학군을 알아보는 경우라면 학군 등급과 함께 콘도인지 단독주택인지에 따라 생활 방식이 크게 달라진다는 점을 함께 고려해야 한다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 케임브리지 안에서도 학교 배정 방식이 다른 지역과 조금 다르게 운영되는 편이라, 부동산 중개인보다는 학교구청에 직접 문의하는 것이 정확하다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 대학가 특성상 공실 위험은 낮지만, 콘도 협회 규정에 임대 제한이나 최소 임대 기간을 정해둔 경우가 있어 계약 전 반드시 확인해야 한다. 무조건 오른다고 단정할 수 없는 시장이니, 최근 몇 년간의 임대료 흐름과 공실률을 함께 살펴보고 판단하는 편이 안전하다. 20년 가까이 이 시장을 지켜본 경험으로 보면, 케임브리지는 사이클마다 오르내림이 있었지만 대학가 특유의 임대 수요 자체가 사라진 적은 없었다.

한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 경우라면 신용 이력이 짧아 대출 조건에서 불리할 수 있으니, 계약을 서두르기보다 신용점수를 먼저 쌓아가는 편이 낫다. 계약 직전 큰 지출을 벌이는 것도 피해야 하는데, 대출 심사 단계에서 부채비율이 흔들리면 조건이 바뀔 수 있기 때문이다. 예비비를 다운페이먼트에 전부 소진하지 않는 것도 잊지 말아야 할 부분이다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.