케임브리지에서 처음 콘도를 산 한 신혼부부는 계약 전 매매가와 대출 이자만 계산해두고, 매달 나가는 관리비는 그저 부수적인 비용 정도로 여겼다고 한다. 막상 입주 후 관리비 고지서를 받아보고서야 그 금액이 매달 고정으로 나가는 만만치 않은 지출이라는 것을 실감했다는 얘기를 전해 들었다. 케임브리지 안에서도 같은 시 안에서 어느 동네인지에 따라 관리비 사정이 크게 다르다는 점을 함께 짚어두고 싶다.

케임브리지가 속한 미들섹스 카운티의 콘도 관리비 중간값은 월 371달러 수준이다. 보스턴 권역 전체로 보면 월 200달러에서 1000달러까지 폭넓게 형성되고, 최근 조사에서는 보스턴 지역 중간값이 월 386달러, 콘도 소유주의 약 30퍼센트가 월 500달러 이상을 내는 것으로 나타났다. 하버드와 MIT 인근처럼 오래된 벽돌 건물을 개조한 콘도가 많은 지역은 외벽과 창호, 난방 시스템이 노후한 경우가 많아 관리비가 높게 책정되는 편이다. 반면 최근 지어진 건물이 모여 있는 켄달스퀘어 인근은 편의시설이 많은 대신 리저브펀드가 아직 충분히 쌓이지 않은 경우가 있어 사정이 또 다르다.

HOA비는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 조경과 쓰레기 수거, 공용시설 운영, 그리고 리저브펀드 적립에 쓰인다. 매사추세츠 일반법 183A장 10조 i항은 콘도 협회가 적정한 교체 리저브펀드를 유지하도록 규정하지만, 구체적인 금액 기준이나 리저브 스터디 의무는 없다. 제가 살펴본 사례 중에는 겉보기에 관리비가 낮아 매력적으로 보였던 건물이 알고 보니 리저브펀드가 거의 바닥나 있어 매수 직후 특별부과금을 맞은 경우도 있었다.

그래서 첫 콘도 구매자라면 다음 항목을 계약 전에 꼭 확인해 보기 바란다.

• 관리비 포함 항목과 최근 인상 추이
• 리저브펀드 잔고와 최근 5년 특별부과금 이력
• 반려동물 및 임대 관련 규약

이 항목들은 HOA 재무제표와 이사회 회의록을 통해 확인할 수 있으며, 매수 전 부동산 중개인을 통해 요청하는 것이 일반적이다. 모기지 대출기관 역시 건물 전체의 연체율과 리저브펀드 비율, 소송 여부, 상업공간 비율을 심사에 반영하므로 기준 미달 건물은 non-warrantable condo로 분류돼 대출 문턱이 높아질 수 있다.

제가 이 동네를 오래 지켜보면서 느낀 것은, 같은 케임브리지라도 하버드스퀘어 쪽 오래된 건물과 켄달스퀘어 쪽 신축 건물은 관리비 구조 자체가 다르게 움직인다는 점이다. 오래된 건물은 매달 나가는 관리비가 높지만 대신 리저브펀드가 꾸준히 쌓여온 경우가 많아 큰 공사가 닥쳐도 특별부과금 없이 넘어가는 사례를 종종 봤다. 반대로 신축 건물은 초기 관리비가 낮아 매력적으로 보이지만, 이제 막 리저브펀드를 쌓기 시작한 단계라 몇 년 뒤 관리비가 가파르게 오를 가능성을 열어두고 봐야 한다.

타주에서 케임브리지로 이주하는 분이라면 매사추세츠 특유의 재산세와 관리비 구조를 이전 지역 기준으로 판단하지 않는 것이 좋다. 한인 선호 학군을 찾는 가정이라면 케임브리지 공립학교는 지역 내에서도 평가가 갈리는 편이라, GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 학군 경계가 자주 바뀌므로 관심 있는 콘도의 정확한 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 분이라면 한국 아파트 관리비와 달리 미국 HOA비에는 건물 보험료와 리저브펀드까지 포함된다는 점을 먼저 이해하고 접근하면 혼란이 줄어든다. 렌트 수익을 계획하는 투자자라면 케임브리지 특유의 대학가 임대 수요가 꾸준하다는 점은 유리하지만, 임대 제한 규약이 건물마다 다르다는 점은 계약 전 반드시 확인해야 할 부담으로 남는다.

케임브리지처럼 동네마다 건물 나이와 관리 상태가 크게 갈리는 지역에서는 매매가보다 관리비와 리저브펀드 구조를 먼저 들여다보는 것이 결국 더 안정적인 선택으로 이어질 수 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.