포트워스에서 계약을 앞둔 한 부부가 클로징 비용을 다운페이먼트의 일부로 착각한 일이 있었다. 다운페이먼트 10%를 마련해두면 끝이라 생각했는데, 클로징 직전에 별도로 몇천 달러가 더 필요하다는 이야기를 듣고 당황한 것이다. 쉽게 말하면 클로징 비용은 대출 심사비, 감정평가비, 타이틀 보험료 등을 합친 것으로, 다운페이먼트와는 완전히 별개의 돈이다.

포트워스의 중간 매매가는 33만 7,250달러 수준이다(전년 대비 0.01% 하락). 클로징 비용을 매매가의 2%에서 5%로 잡으면 6,700달러에서 1만 6,800달러가 별도로 필요하다는 계산이 나온다. 다운페이먼트만 준비하고 이 부분을 빼놓으면, 계약금은 있는데 클로징을 못 치르는 곤란한 상황이 생길 수 있다.

시장 속도를 비교해 보면 포트워스는 Zillow 기준 매물이 계약으로 넘어가는 데 평균 28일, Redfin 기준으로는 매매 완료까지 47일 걸린다. 같은 다운타운 근처라도 리모델링이 잘 된 매물과 손볼 곳이 많은 매물은 속도 차이가 크다. 빨리 나가는 쪽은 그만큼 클로징 일정도 촉박하게 잡히므로, 비용을 미리 준비해두지 않으면 서두르다 실수하기 쉽다.

쉽게 말하면 다운페이먼트는 집을 사는 돈, 클로징 비용은 집을 사는 절차에 드는 돈이다. 이 둘을 구분하지 못하면 예비비까지 끌어다 써야 하는 상황이 온다. 예비비를 다 써버리면 입주 후 에어컨 고장 같은 예상 못한 지출에 대응하기 어려워진다.

재산세도 함께 계산해야 한다. worldpopulationreview.com 기준 텍사스 주 평균 실효세율은 1.63%이고, tax-rates.org 기준 카운티 평균은 1.81%까지 올라간다. 33만 달러대 주택이면 연간 재산세가 5,500달러에서 6,100달러 사이일 수 있다. 이걸 모기지 원리금에 더해서 월 예산을 짜야 실제 부담을 제대로 볼 수 있다.

모기지 사전승인도 마찬가지다. 매물을 먼저 보고 대출을 알아보는 순서와, 대출부터 확정하고 매물을 보는 순서는 결과가 다르다. 여러 렌더의 금리를 비교하는 데도 시간이 걸리니, 집을 보러 다니기 전에 미리 서너 곳에서 사전승인을 받아두는 편이 낫다. 렌더마다 제시하는 금리와 수수료 구조가 다르기 때문에, 쉽게 말하면 발품을 파는 만큼 총 대출 비용이 줄어든다고 보면 된다.

예비비를 다운페이먼트에 다 써버리는 것도 흔한 실수다. 쉽게 말하면 집을 사는 돈과 집을 유지하는 돈은 따로 준비해야 한다는 뜻이다. 입주 초기에는 가구, 이사비, 자잘한 수리비가 겹쳐서 나가는 경우가 많아 예비비가 특히 중요하다.

통근 거리와 장기 거주 계획도 함께 견줘볼 부분이다. 다운타운과 가까운 동네와 외곽 신축 단지는 통근 시간과 가격이 크게 갈린다. 둘 중 어느 쪽이 맞는지는 지금 당장의 예산보다 앞으로 몇 년을 어떻게 지낼지에 달려 있다.

한인 가정이 관심을 갖는 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

다시 앞선 부부 이야기로 돌아가면, 결국 이들은 클로징 며칠 전 가족에게 급하게 자금을 빌려 클로징을 마쳤다. 쉽게 말하면 클로징 비용을 미리 계산해두었다면 겪지 않아도 됐을 일이다. 대출 승인이 나왔다고 해서 준비가 다 끝난 것이 아니라는 점을 이 사례가 잘 보여준다.

인스펙션 조항도 다시 한번 짚어볼 부분이다. 매물이 빨리 나가는 동네일수록 조항 전체를 포기하기보다 기간을 며칠 줄이는 선에서 협상하는 방법을 먼저 고려해 보는 편이 낫다. 쉽게 말하면 속도와 안전장치 사이에서 균형을 찾는 것이다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 세금과 대출 조건은 카운티와 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.