콘도 관리비, 즉 HOA 비용이 왜 이렇게 시설마다 다른지 궁금해하는 분들이 많다. 이걸 쉽게 말하면, 수영장이나 헬스장, 로비 같은 공용시설이 많을수록 그걸 유지하는 데 드는 돈도 함께 늘어난다는 뜻이다. 힐로처럼 리조트형 콘도와 소박한 저층 건물이 섞여 있는 지역에서는 이 차이가 특히 두드러진다.

하와이 전체로 보면 2024년 기준 콘도나 HOA에 내는 월 관리비 중위값이 470달러로, 미국 전체에서 세 번째로 높은 수준이다. 빅아일랜드, 그중에서도 힐로 쪽은 하와이 안에서는 부동산 비용이 상대적으로 낮은 지역이라 관리비도 다른 섬보다는 낮은 편에 속하지만, 그래도 월 400달러에서 1500달러 사이로 폭넓게 형성되어 있다.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 관리비 안에는 건물 외벽과 지붕을 고치는 유지보수 비용, 건물 전체를 지키는 마스터 보험료, 수영장이나 헬스장 같은 공용시설 운영비, 조경과 쓰레기 수거 비용, 그리고 나중에 큰 수리가 필요할 때를 대비해 미리 모아두는 리저브펀드가 함께 들어 있다.

하와이는 이 리저브펀드에 관해 다른 주보다 훨씬 엄격한 법을 두고 있다. 이걸 쉽게 말하면, 콘도 조합은 리저브 스터디라는 전문 조사를 3년마다 새로 받아야 하고, 그 조사에서 나온 필요 적립액의 최소 절반, 30년 현금흐름 방식을 쓴다면 전액을 반드시 모아둬야 한다는 법이다. 2023년 이후 리저브 스터디를 한 번도 하지 않은 조합이라면 늦어도 2024년 1월까지는 조사를 시작했어야 하고, 이후로는 5년마다 다시 업데이트해야 한다.

이 규정을 지키지 않는 조합에 대해서는 입주자 개인이 소송을 걸어 이행을 강제할 수 있고, 이때 입증 책임은 입주자가 아니라 조합 이사회 쪽에 있다. 그만큼 하와이는 리저브펀드 문제를 심각하게 다루고 있다는 뜻으로 이해하면 된다.

그래서 힐로에서 콘도를 알아본다면, 매매가나 관리비 액수만 볼 게 아니라 최근 리저브 스터디 결과와 적립 비율이 50퍼센트를 넘는지, 특별부과금 계획이 있는지를 먼저 물어보는 것이 좋다.

이걸 쉽게 정리하면, 관리비가 높다고 무조건 나쁜 것도 아니고 낮다고 무조건 좋은 것도 아니라는 뜻이다. 관리비가 높은 대신 리저브 스터디를 성실히 이행하며 필요한 만큼 적립해 온 단지라면 오히려 갑작스러운 특별부과금 걱정은 덜 수 있다. 반대로 관리비는 낮은데 리저브 스터디 결과를 확인해 보니 적립률이 절반에 한참 못 미친다면, 지금 당장은 부담이 적어 보여도 몇 년 뒤 큰 청구서를 받을 가능성을 열어두고 있는 셈이다.

렌트 수익을 생각하는 투자자라면 이 부분을 더 신경 써서 봐야 한다. 겉으로 보이는 임대 수익률이 좋아 보여도 리저브펀드가 부실한 단지라면 몇 년 안에 특별부과금으로 그 이득이 상쇄될 수 있다는 점을 감안하는 것이 좋다. 힐로처럼 리조트형 콘도가 섞여 있는 시장에서는 관광객 대상 단기 임대를 제한하는 조항이 있는 단지도 있으니, 임대 계획이 있다면 CC&R을 먼저 확인해 보기 바란다.

한인 가정이 관심을 두는 학군 인근 콘도라면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀔 수 있으니 구매 전 해당 주소에 실제 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 한국에서 하와이로 막 이주해 처음 정착하는 경우라면 콘도 매입 절차와 리저브 스터디 같은 낯선 서류가 익숙하지 않을 수 있는데, 이런 서류들은 시간을 두고 하나씩 짚어가며 확인해 보면 된다.

모기지 대출기관 역시 조합의 리저브 상태를 심사에 반영하기 때문에, 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 어려워질 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 조합 서류를 확인해 보기 바란다.