하와이로 이주해 첫 집을 산 가정 중에는, 클로징을 앞두고 나서야 판매자 공시서에 적힌 용암 지대 표시를 처음 제대로 들여다봤다는 이야기를 종종 듣는다. 이걸 쉽게 말하면, 계약서에 서명하기 전 반드시 확인해야 할 규정이나 공시 문서를 뒤늦게 열어본 셈이다.

하와이 빅아일랜드는 미국지질조사국이 용암 흐름 위험도에 따라 아홉 개 구역으로 나눠 놓았는데, 1구역과 2구역에 속한 매물은 일반 보험사에서 보험 가입 자체가 어려워 하와이재산보험협회라는 최후 보험자를 통해서만 가입할 수 있고, 보험료도 일반 화재보험의 두세 배 수준으로 올라간다. 이런 사실을 계약 전에 몰랐다가 대출 승인 단계에서 보험 가입이 막혀 당황하는 경우가 있으니, 관심 있는 매물의 용암 구역이 몇 번인지부터 먼저 확인해 보기 바란다.

Redfin 자료로는 힐로 중위 매매가가 55만5000달러 수준이고 1년 전보다 소폭 올랐다. 평균 시장 노출일수는 94일로 100점 만점의 시장 경쟁 지수에서 11점에 그칠 만큼 경쟁이 치열하지 않은 편이고, 평균 매매가는 호가보다 5% 정도 낮게 형성된다. 이걸 쉽게 말하면, 서둘러 오퍼를 넣지 않아도 되는 시장이라는 뜻이니 그만큼 서류를 꼼꼼히 확인할 시간은 충분하다. 용암 구역이 낮은 동네와 높은 동네를 나란히 놓고 비교해 보면, 매매가 차이가 왜 나는지 이해하기 쉬워진다. 이걸 쉽게 말하면, 같은 힐로 안에서도 구역 번호가 낮을수록 보험 가입이 수월해 매매가가 더 높게 형성되고, 구역 번호가 높을수록 저렴한 대신 보험과 대출에 제약이 따른다는 뜻이다.

하와이 카운티, 즉 빅아일랜드의 재산세율은 평균 0.35% 안팎으로 전국에서 가장 낮은 축에 속한다. 세율이 낮다고 좋아하기 전에, 보험료가 그 자리를 대신 채운다는 점을 함께 봐야 한다. 용암 구역이 낮은 지역이라도 허리케인이나 홍수 관련 보험료가 별도로 붙을 수 있으니, 재산세와 보험료를 합쳐서 매달 실제 부담을 계산해 보는 편이 좋다.

사전승인 없이 매물을 보러 다니다가, 원하는 집이 특정 용암 구역에 속해 대출 자체가 어렵다는 사실을 나중에 알게 되는 경우도 있다. 이걸 쉽게 말하면, 대출 가능 여부를 먼저 확인하지 않고 마음부터 정하면 되돌리기 어려워진다는 뜻이다. 렌더와 상담할 때 관심 매물의 용암 구역과 보험 가입 가능 여부를 함께 물어보는 편이 안전하다.

클로징 비용은 매매가의 2%에서 5% 수준으로 준비해야 하고, 여기에 보험료가 예상보다 높게 나올 가능성까지 감안해 예비비를 남겨두는 것이 좋다. 다운페이먼트에 자금을 전부 써버리면, 입주 후 보험료 인상 같은 변수에 대응하기 어려워진다.

렌더도 한 곳에만 의존하지 말고 최소 세 곳 이상 비교해 보는 편이 좋다. 용암 구역 때문에 대출 가능한 렌더가 제한적일 수 있으니, 상담 초기에 여러 곳에 문의해 조건을 비교해 두면 나중에 선택지가 좁아지는 상황을 피할 수 있다. 또한 지금 마음에 드는지만 보지 않고, 몇 년 뒤 이 집을 되팔 때 용암 구역과 보험 문제로 매수자를 구하기 어렵지는 않을지까지 미리 생각해 보는 편이 좋다. 클로징 비용을 매매가 기준으로 계산하면 55만5000달러대 매물은 1만1000달러에서 2만8000달러 수준이 되니, 다운페이먼트와 별도로 이 금액을 미리 준비해 두는 편이 좋다. 사전승인을 받은 뒤에도 신용점수와 부채비율은 클로징까지 그대로 유지하는 편이 안전하다. 학군 정보도 함께 살펴보는 편이 좋다. 힐로 인근 한인 가정이 관심 갖는 지역의 배정 학교는 계약 전 직접 확인해 보기 바란다.

결국 힐로처럼 지역 특성이 뚜렷한 시장에서는 매매가나 재산세만이 아니라, 보험 가입 가능 여부와 관련 공시 서류까지 미리 확인하는 것이 중요하다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 보험 전문가 상담을 받아 보기 바란다.