렌트만 많이 받으면 무조건 남는 장사라고 생각하던 고객이 있었다. 캐시플로우, 이걸 쉽게 말하면 렌트 수입에서 대출 원리금과 세금, 보험, 관리비를 뺀 실제 손에 남는 돈이다. 최근 시장을 보면 힐로 평균 렌트는 월 1779달러 수준이고(RentCafe, 2026년 기준), 1베드룸은 1300달러, 스튜디오는 1000달러 선이라 하와이의 다른 섬 대비 상대적으로 접근하기 쉬운 편이다.

캐시플로우를 제대로 그리려면 대출 조건부터 정확히 알아야 한다. 투자용 주택 대출은 다운페이먼트가 15퍼센트에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수 620점 이상이면 승인은 가능하지만 740점을 넘겨야 좋은 금리를 받는다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 잡히는 것이 일반적이다. 이걸 쉽게 말하면 매달 갚는 원리금 자체가 실거주 대출보다 조금 더 크다는 뜻이니, 캐시플로우를 그릴 때 이 부분부터 넉넉하게 잡아두는 것이 안전하다.

여기서 자주 나오는 오해가 렌트 전액이 소득으로 인정된다고 생각하는 것이다. 이걸 쉽게 말하면, 대출기관은 예상 렌트의 75퍼센트까지만 소득으로 계산해준다는 뜻이다. 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄이 필요하다. 매입가 대비 월 렌트가 1퍼센트를 넘는지 보는 1퍼센트 룰도 캐시플로우를 가늠하는 출발점이 되어준다. 이 두 가지만 미리 확인해도 매입 전에 대출 승인 가능성과 대략적인 현금흐름을 함께 가늠할 수 있다.

하와이주는 렌트컨트롤이 없다. 다만 월 단위 계약에서 렌트를 올리려면 45일 전 서면 통지가 필요하다. 하와이 주거임대법에 따라 온수와 냉수, 배관, 냉난방이 갖춰진 거주 가능한 상태를 유지할 의무가 임대인에게 있고, 보증금은 한 달치 렌트로 제한되며, 입주 후 이틀 전 통지 없이는 들어갈 수 없다. 이걸 쉽게 말하면 세입자를 함부로 대할 수 없게 최소한의 안전장치가 마련되어 있다는 뜻이다.

재산세는 하와이 카운티, 그러니까 빅아일랜드 기준으로 2026부터 2027 회계연도 장기임대 등급 세율이 순과세가치 1000달러당 7.75달러, 즉 0.775퍼센트 수준으로 책정되어 있다. 일반 주거용 등급의 1000달러당 11.10달러보다 낮게 매겨지는 것이 특징인데, 이걸 쉽게 말하면 장기로 세를 놓는 소유자에게 세율 혜택을 준다는 뜻이다. 다만 별도 등급을 신청해야 적용되니 확인이 필요하다. 등급을 놓치고 일반 주거용 세율로 계산했다가 캐시플로우가 실제보다 나쁘게 나온 것을 뒤늦게 알아차리는 경우도 있으니, 매입 전에 등급 신청 요건과 기한을 함께 확인해두는 것이 좋다.

이걸 쉽게 말하면 캐시플로우는 렌트에서 지출을 뺀 결과이고, 캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 비율이다. 같은 렌트를 받아도 매입가가 다르면 캡레이트는 달라지므로, 힐로처럼 매매가가 상대적으로 낮은 지역에서는 렌트 자체는 크지 않아도 캡레이트가 괜찮게 나오는 매물을 종종 만날 수 있다. 이 두 숫자를 함께 놓고 봐야 캐시플로우에 대한 오해를 줄일 수 있다.

캐시플로우를 갉아먹는 또 다른 항목이 관리비와 보험이다. 관리업체에 맡기면 월세의 8퍼센트에서 12퍼센트가 수수료로 나간다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험보다 보장 범위가 넓은 대신 보험료도 더 든다. 유지보수는 자산가치의 1퍼센트 정도를 매년 적립해두는 것이 오랫동안 봐온 안전한 기준이다. 나중에 다른 자산으로 옮기고 싶어지면 1031 교환을 통해 양도소득세 납부를 이연할 수 있다.

렌트가 높다고 캐시플로우가 저절로 좋아지는 것은 아니다. 세금과 보험, 관리비까지 하나하나 짚어봐야 실제 숫자가 보인다. 처음 오해했던 그 고객도 지출 항목을 하나씩 빼고 나서야 실제 남는 돈이 얼마인지 이해할 수 있었다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.