지금 마이애미 부동산을 한 줄로 줄이면 렌트는 제자리, 단독주택은 강세, 콘도는 약세입니다. 같은 도시 안에서 세입자와 단독주택 매수자, 콘도 매수자가 서로 다른 시장을 겪고 있는 셈입니다.

기준 시점부터 밝혀 둡니다. 렌트는 10월까지 반영한 Apartment List 11월 보고서를, 집값은 MIAMI REALTORS가 10월 16일에 낸 마이애미데이드 9월 통계를 봤습니다.

10월 매매 통계는 아직 나오지 않았습니다. 이 협회 발표가 보통 매달 중순에 나오니, 10월 수치도 이달 중순쯤 확인할 수 있을 겁니다.

렌트부터 보겠습니다. Apartment List 기준 마이애미시 중간 렌트는 1,913달러로, 한 달 전보다 0.7% 내렸습니다.

1년 전과 비교하면 0.1% 오른 수준이라 사실상 변동이 없습니다. 같은 기간 플로리다 전체는 0.8% 내렸으니, 마이애미는 주 평균보다 조금 버틴 편입니다.

침실별로는 1베드룸 1,599달러, 2베드룸 2,118달러입니다. 전국 중간값이 1베드룸 1,215달러, 2베드룸 1,369달러이니 격차는 2베드룸에서 더 크게 벌어집니다.

전체 중간값으로 봐도 전국 1,384달러보다 38.2% 높습니다. 상승세는 멈췄지만 가격 수준이 내려온 것은 아니라는 뜻입니다.

그런데 요즘 집을 구해 본 분이라면 이 숫자가 낮다고 느끼실 겁니다. PadMapper 매물 기준으로 11월 1일 중간 렌트는 1베드룸 2,500달러, 2베드룸 3,200달러입니다.

같은 1베드룸인데 901달러 차이가 납니다. 어느 한쪽이 틀렸다기보다 표본과 집계 방식이 다른 것입니다.

저라면 시장의 방향은 Apartment List로 읽고, 당장 이사할 예산은 PadMapper 쪽 숫자로 잡겠습니다. 예산을 낮게 잡았다가 낭패를 보는 쪽이 더 곤란하니까요.

주변 도시와 나란히 놓아 보면 차이가 더 뚜렷합니다. 같은 광역권에서 보카레이튼은 2,423달러로 가장 비싸고, 로더힐은 1,474달러로 가장 쌉니다.

1년 변동폭도 갈립니다. 코럴스프링스는 4.6% 올랐고 다니아비치는 5.4% 내렸습니다. 광역권 전체는 중간 렌트 1,806달러에 0.4% 상승입니다.

이제 매매 시장입니다. 9월 마이애미데이드 단독주택 중간가격은 69만2,000달러로, 1년 전 66만5,000달러보다 4.06% 올랐습니다.

콘도는 반대입니다. 중간가격이 42만 달러에서 41만7,090달러로 0.69% 내렸습니다.

거래량은 가격과 엇갈립니다. 전체 거래는 1,733건으로 2% 줄었는데, 단독주택은 824건으로 4.7% 줄고 콘도는 909건으로 1% 늘었습니다.

두 시장의 차이는 재고에서 가장 분명합니다. 지금 속도로 매물이 소진되는 기간이 단독주택은 5.1개월, 콘도는 12.3개월입니다.

협회는 6~9개월을 균형 시장으로 봅니다. 단독주택은 매도자 쪽으로, 콘도는 매수자 쪽으로 기울어 있다는 얘기입니다.

다만 콘도 매물이 계속 쌓이는 것은 아닙니다. 콘도 매물은 1만1,706건으로 1년 전보다 7.24% 줄었고, 단독주택 매물은 4,536건으로 16.6% 줄었습니다.

거래 속도도 둘 다 빨라졌습니다. 계약까지 걸린 중간 기간이 단독주택은 50일에서 41일로, 콘도는 75일에서 67일로 짧아졌습니다.

처음 내놓은 가격 대비 실제 거래가는 단독주택 95%, 콘도 94%입니다. 재고가 두 배 넘게 많은데도 가격 조정 폭은 1%포인트 차이라, 이 점은 저도 의외였습니다.

이유 하나는 현금 거래로 짐작합니다. 전체 거래의 38.3%가 현금이고, 콘도는 49.4%, 단독주택은 26.2%입니다. 전국 현금 비중은 27%입니다.

금리도 빼놓을 수 없습니다. Freddie Mac 집계로 30년 고정 평균은 10월 29일 기준 7.24%입니다. 한 주 전 7.32%보다는 내렸지만, 1년 전 6.17%보다 1.07%포인트 높습니다.

협회는 9월 거래 감소의 배경으로 금리 상승, 일부 가격대의 매물 부족, 허리케인 관련 불확실성을 꼽았습니다.

계산을 하나 해 봤습니다. 콘도 중간가격에 20%를 내고 나머지 33만3,672달러를 7.24%로 30년 빌리면 원리금만 월 2,274달러입니다.

마이애미시 2베드룸 렌트 2,118달러와 비슷해 보이지만 단순 비교는 곤란합니다. 콘도는 여기에 관리비, 재산세, 보험료가 붙고 건물마다 그 금액이 다릅니다.

세입자라면 재계약 때 숫자를 들고 협상해 볼 만합니다. 중간 렌트가 1년 전과 거의 같으니 큰 폭의 인상을 그대로 받아들일 이유는 적습니다.

콘도 매수자는 협상 여지가 있는 편입니다. 다만 가격보다 관리비 내역, 특별 부담금 계획, 예비금 상태를 먼저 서류로 확인해야 합니다. 싼 콘도가 정말 싼 것인지는 거기서 갈립니다.

단독주택 매수자는 사정이 다릅니다. 매물이 줄고 거래 속도도 빨라졌으니, 금리가 내리기를 기다리는 동안 가격이 먼저 오를 가능성도 함께 따져야 합니다.

이 수치들은 카운티 전체의 중간값이라 동네별 사정과는 다를 수 있습니다. 관심 있는 집이 있다면 Miami-Dade Property Appraiser에서 인근 거래 기록을 직접 찾아보시기 바랍니다.

이달 중순 10월 통계가 나오면 저는 콘도 재고 개월 수와 단독주택 거래량부터 보겠습니다. 금리가 7%대에 머무는 동안 이 두 숫자가 어떻게 움직이는지가 연말 시장을 읽는 데 가장 유용합니다.