지난 20년 가까이 마이애미 시장을 지켜보면서 이 정도로 짧은 기간에 가격이 뛰어오른 사이클은 흔치 않았다. 팬데믹을 기점으로 뉴욕과 시카고 등지에서 넘어온 자산가와 원격근무 인구가 몰리면서 마이애미는 사실상 '월가 남쪽'이라는 별칭까지 얻었고, 그 여파가 주택시장 전반에 짙게 남아 있다.

질로우 자료를 기준으로 보면 2021년 초 마이애미 지역 평균 주택가치는 38만 5천 달러 수준이었다. 2026년 현재는 58만 2천 달러 안팎까지 올라, 5년 누적 상승률은 51% 정도로 계산된다.

같은 기간 전국 평균 상승률이 35~45%로 집계되는 점을 감안하면, 마이애미는 전국 평균을 뚜렷하게 웃도는 상승세를 보인 지역이다. 썬벨트 도시 중에서도 상위권에 속하는 상승 폭이다.

연도별 흐름을 보면 2021~2022년에는 타주 이주 수요와 저금리가 겹치며 매물이 나오는 족족 소화되는 과열 양상이 나타났다. 2022년 하반기 금리 인상 이후에도 다른 지역과 달리 마이애미는 상승세가 비교적 오래 유지됐는데, 이는 현금 매수 비중이 높고 해외 자금 유입이 꾸준했기 때문으로 풀이된다. 다만 2024년 이후로는 콘도 시장을 중심으로 보험료 급등과 관리비 부담이 커지면서 상승세가 눈에 띄게 꺾였고, 최근 1년 사이에는 소폭 하락세가 관측되고 있다.

상승을 이끈 핵심 요인은 인구·자본 유입, 낮은 주 소득세, 국제 금융·물류 허브로서의 입지다. 반대로 최근 조정을 부른 배경으로는 허리케인 위험에 따른 보험료 급등, 콘도 건물 안전 규제 강화에 따른 유지비 상승, 그리고 높아진 가격 자체가 신규 매수세를 눌러버린 점이 꼽힌다.

앞으로의 전망은 신중하게 볼 필요가 있어 보인다. 국제도시로서의 매력은 여전히 유효하지만, 보험료와 관리비 부담이 계속 커진다면 콘도를 중심으로 추가 조정이 이어질 가능성도 배제하기 어렵다. 반면 단독주택은 공급이 제한적인 만큼 상대적으로 방어력이 있을 것으로 보인다.

한인 가구 입장에서는 마이애미가 이미 상당히 높은 가격대에 도달했다는 점을 냉정하게 인식할 필요가 있다. 신규 매수를 고려한다면 콘도보다는 보험·관리비 부담이 상대적으로 적은 단독주택이나 타운하우스를 우선순위에 두고, 매도를 고려하는 경우라면 최근 조정 국면이 이어지고 있는 만큼 무리하게 높은 호가를 고집하기보다 시장 상황에 맞춘 유연한 접근이 필요해 보인다.