10월 샌안토니오 시장을 한 줄로 줄이면 렌트는 내려가고 돈 빌리는 값은 올라간 달입니다. 세입자는 숨통이 트였지만, 집을 사려는 쪽은 집값이 내려도 월 부담이 오히려 늘었습니다.

기준 시점부터 정리합니다. 렌트는 10월 데이터가 나와 있고, 집값은 11월 초 정리 시점까지 확인된 SABOR(샌안토니오 부동산협회) 최신 자료가 10월 9일 발표된 9월 통계입니다.

10월 매매 통계는 지난 두 달 발표 시기를 보면 이달 10일 전후에 나올 것으로 보입니다. 그래서 집값 부분은 9월 수치로 쓰고, 10월인 척 섞지 않았습니다.

먼저 렌트입니다. Apartment List 11월 리포트에 따르면 10월 샌안토니오 시 중간 렌트는 1,115달러입니다.

침실 1개가 953달러, 침실 2개가 1,173달러입니다. 전월보다 0.5%, 1년 전보다 3.5% 내렸습니다.

같은 기간 텍사스 전체는 1.5% 하락, 미국 전체는 0.1% 상승이었습니다. 전국 중간값 1,384달러와 비교하면 샌안토니오가 19.4% 낮습니다.

주 평균보다 낙폭이 두 배 넘게 크다는 점은 저도 다시 봤습니다. 임대인에게는 불편한 숫자입니다.

메트로 안에서도 차이가 큽니다. 메트로 전체 중간값은 1,140달러인데, Boerne는 1,336달러에 연간 8.9% 하락, Seguin은 881달러에 2.8% 하락입니다.

그런데 SABOR 자료를 보면 9월 평균 렌트가 1,831달러로 나옵니다. 같은 도시인데 700달러 넘게 차이가 나니 처음 보면 헷갈립니다.

둘은 재는 대상이 다릅니다. Apartment List는 센서스 중간 렌트에 자사 매물 증가율을 얹어 추정한 값이고, SABOR는 MLS에 올라온 임대 주택 매물의 평균입니다.

그래서 아파트 재계약은 Apartment List를, 단독주택 렌트는 SABOR 수치를 참고하는 편이 낫습니다. MLS 임대 매물은 9월에 5,067건이었습니다.

이제 매매입니다. 9월 SABOR 관할 지역 판매는 2,793건으로 1년 전 2,823건보다 조금 줄었습니다.

중간 가격은 302,999달러로 전년 308,995달러에서 2%가량 내렸고, 평균 가격은 363,341달러입니다. 2024년 9월 중간값이 312,000달러였으니 2년째 뒷걸음입니다.

벡사 카운티만 떼어 보면 결이 조금 다릅니다. 단독주택 판매는 1,839건으로 6% 늘었는데, 중간 가격은 282,680달러로 4.8% 내렸습니다.

가격을 낮춘 매물이 팔리고 있다고 읽을 수 있는 대목입니다. 재고는 5.4개월분입니다.

제가 더 눈여겨본 건 거래 속도입니다. 평균 판매 기간이 88일로 11% 늘었고, 매물은 17,155건으로 4% 많아졌습니다.

재고는 5.95개월분까지 올라왔고, 계약 진행 건수는 2,091건으로 16% 줄었습니다. 이 수치는 앞으로 나올 판매 통계에 먼저 반영되는 경우가 많아 10월 발표가 더 궁금해집니다.

매도 희망가와 실제 가격의 차이도 봐야 합니다. 9월 거래는 평균적으로 최초 리스팅 가격의 92.4%에 마감됐습니다.

35만 달러에 내놓은 집이라면 32만 3,400달러 수준이라는 계산입니다. 물론 평균일 뿐이고, 동네와 집 상태에 따라 많이 달라집니다.

문제는 금리입니다. 프레디맥 10월 29일 기준 30년 고정 금리는 7.24%로, 1년 전 6.17%보다 1%포인트 넘게 올랐습니다. 15년 고정은 6.60%입니다.

직접 계산해 봤습니다. 9월 중간값 집을 10% 내고 30년 고정으로 사면 원리금만 월 1,858달러입니다.

1년 전 가격과 금리로 같은 계산을 하면 월 1,698달러입니다. 집값은 6천 달러 가까이 내렸는데 월 부담은 161달러 늘어난 셈이죠.

여기에 재산세가 붙습니다. 벡사 카운티 감정평가국(BCAD)이 10월 20일자로 올린 세율표를 보면 올해 시 세율은 100달러당 0.56288달러로 작년 0.54159달러에서 올랐습니다.

카운티도 0.276331달러에서 0.285963달러로 올랐습니다. 학군은 엇갈려서 노스사이드 ISD는 1.0349달러로 오르고, 노스이스트 ISD는 0.9754달러로 내렸습니다.

샌안토니오 시내 기준으로 시, 카운티, 도로 홍수, 리버 오소리티, 커뮤니티 칼리지, 병원 세율에 학군을 더해 봤습니다. 면제 전 합계는 노스사이드가 2.359964달러, 노스이스트가 2.300464달러입니다.

과세가액 30만 달러로 치면 작년보다 노스사이드는 209달러, 노스이스트는 99달러 늘어나는 단순 계산입니다. 실제 세금은 면제와 특별구역에 따라 다르니 본인 고지서로 확인해야 합니다.

학교세 홈스테드 면제는 14만 달러, 65세 이상 추가 면제는 6만 달러로 표에 나와 있습니다. 납부 문의는 BCAD가 아니라 카운티 택스 오피스로 해야 합니다.

업계 소식도 하나 있습니다. SABOR와 포 리버스 부동산협회의 합병이 마무리됐다고 협회가 밝혔는데, MLS는 합병 대상에 포함되지 않았습니다. 앞으로 통계 범위가 달라지는지는 지켜볼 부분입니다.

그래서 어떻게 움직일까요. 세입자라면 재계약 전에 주변 신규 매물 가격부터 찾아보겠습니다. 시세가 내려간 지금은 인상 통보를 그대로 받을 이유가 없습니다.

실수요 매수자라면 금리가 내려갈 때를 기다리기보다 가격과 셀러 크레딧 협상에 힘을 쓰겠습니다. 평균 판매 기간이 88일인 시장이니까요.

투자자라면 렌트 하락과 7%대 금리를 함께 넣어 현금 흐름부터 다시 계산해 볼 시기입니다. 저라면 수치가 맞지 않는 매물은 가격이 싸 보여도 넘기겠습니다.