타주에서 렉싱턴으로 옮겨오면서 살던 집을 렌탈로 돌릴지, 아니면 팔고 새로 투자용 매물을 알아볼지 고민하던 가족을 만난 적이 있다. 처음 든 의문은 렉싱턴의 렌트비 수준이 실제로 투자할 만한지였다.

렉싱턴의 평균 주택가치는 33만 6762달러 수준이고 전년 대비 3.0퍼센트 올랐다. 이 지역 평균 렌트비는 월 1383달러로 집계된다. 연간 렌트수입 1만 6596달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 4.9퍼센트가 나온다. 그렇다면 여기서 재산세는 얼마나 부담이 될지가 다음으로 궁금해지는 부분이다.

렉싱턴이 속한 페이엣 카운티의 실효 재산세율은 0.87퍼센트 수준으로, 켄터키 주 안에서도 낮은 편에 속한다. 33만 6762달러 주택이면 연간 재산세는 2900달러 안팎이 된다. 이전에 살던 주가 재산세율이 훨씬 높은 곳이었다면, 렉싱턴으로 옮기면서 이 부분만으로도 매년 상당한 여유가 생길 수 있다는 뜻이다.

1퍼센트 룰로 확인하면 33만 6762달러 매물은 월세가 3368달러는 나와야 하는데, 실제 평균 렌트비 1383달러는 이 기준에 크게 못 미친다. 다만 이 가족의 목표는 단기 현금흐름보다 안정적인 실거주와 장기 보유였기 때문에, 1퍼센트 룰보다는 재산세 부담과 학군 안정성 쪽에 더 무게를 뒀다.

그렇다면 순영업소득은 어떻게 계산해야 할까. 보험료와 유지보수비, 위탁관리비, 공실손실까지 반영하면 50퍼센트 룰 기준으로 순영업소득은 연 8300달러 안팎이 되고, 캡레이트는 약 2.5퍼센트로 내려간다. 총수익률과 비교하면 절반 가까이 줄어드는 셈인데, 이는 렉싱턴만의 특징이라기보다 운영비용을 반영하는 모든 지역에서 공통적으로 나타나는 흐름이다.

장기 보유를 전제로 하면 총수익 관점이 더 중요해진다. 캡레이트가 낮더라도 대출원금이 매달 조금씩 상환되면서 쌓이는 자산과, 렉싱턴처럼 완만하지만 꾸준한 시세 상승이 더해지면 10년, 20년 단위로 봤을 때는 처음 계산한 캡레이트보다 훨씬 나은 결과로 이어질 수 있다. 물론 이는 시세가 계속 오른다는 보장이 아니라 하나의 가능성으로 봐야 한다.

이 가족과 이야기를 나누며 가장 중요하게 짚었던 부분은 캐시온캐시 수익률이었다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 실제 투입하는 현금이 얼마인지에 따라 체감하는 수익률이 크게 달라지기 때문이다. 대출을 얼마나 받는지, 금리 조건이 어떤지에 따라 캡레이트보다 높은 캐시온캐시 수익률이 나올 수도 있고 그 반대가 될 수도 있다.

렉싱턴은 한인 가정들이 선호하는 학군이 몇 군데 형성돼 있어 실거주와 투자를 동시에 고려하는 가족들이 종종 있다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌는 편이라 매입 전에는 해당 주소의 배정 학교를 다시 확인해 보는 것이 안전한 선택으로 보인다. 타주에서 오는 경우 재산세뿐 아니라 보험료 수준도 이전 거주지와 다를 수 있으니 함께 챙겨보기 바란다.

감가상각에 따른 세제혜택도 총수익 계산에 포함해볼 만하다. 건물가액을 27.5년에 걸쳐 나눠 비용 처리하면 매년 과세소득을 줄일 수 있는데, 렉싱턴처럼 재산세율이 낮은 지역에서는 이 감가상각 효과가 전체 세후 수익에서 차지하는 비중이 상대적으로 크게 느껴질 수 있다.

이 가족과는 렌탈로 전환할 경우와 매도 후 재투자할 경우를 함께 비교해봤다. 살던 집을 그대로 렌탈로 돌리면 거래비용은 아끼지만 관리 부담이 새로 생기고, 매도 후 재투자하면 초기 비용은 들지만 투자 목적에 더 맞는 매물을 고를 수 있다는 차이가 있었다.

매물을 검토할 때는 렌트 계약 기간과 갱신 조건도 함께 살펴보는 편이 좋다. 켄터키는 임대인에게 비교적 유리한 규정이 많은 주로 꼽히지만, 세부 조항은 계약서마다 다르게 적용될 수 있어 실제 계약 전 확인이 필요하다.

세금과 임대 관련 조건은 카운티별로 다르게 적용될 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 부동산 및 회계 전문가와 상담해 보기 바란다.