얼마 전 만난 한 임대인은 렉싱턴에 매입한 주택의 공실이 길어지자 렌트비를 두 차례나 낮췄다고 했습니다. 그런데 정작 문제는 렌트비가 아니라 처음 매입할 때 확인하지 않았던 다른 조건에 있는 경우가 많습니다.

가장 먼저 드는 궁금증은 이 지역 렌트비 수준일 것입니다. 렉싱턴의 평균 월세는 1,383달러 수준입니다(전년 대비 1.54퍼센트 상승). 다른 집계로는 1,400달러로도 나타납니다. 방 2개짜리 유닛은 평균 1,424달러이고, 전국 중간값보다 28퍼센트가량 저렴한 편입니다(rent.com, zumper.com).

렉싱턴은 켄터키 대학교가 있는 도시라 학기 중 학생 렌탈 수요가 꾸준한 편입니다. 다만 학생 대상 렌탈과 가족 단위 장기 렌탈은 관리 방식이 달라지므로, 어떤 세입자층을 타깃으로 할지 먼저 정해 두는 편이 좋습니다.

렉싱턴 시내 안에서도 동네에 따라 렌트비와 공실 기간 차이가 있습니다. 재개발이 진행 중인 구역은 렌트비 상승 여력이 있는 대신 초기 공실 기간이 길어질 수 있고, 안정된 주거지는 공실 위험은 낮지만 렌트비 상승 폭이 크지 않은 편입니다. 어느 쪽을 택할지는 투자 목적에 따라 달라집니다. 렉싱턴은 경마 산업으로도 잘 알려진 지역이라 관련 종사자 대상 렌탈 수요도 꾸준한 편이고, 대학 인근 원룸 수요도 안정적입니다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까요. 켄터키 평균 실효세율은 약 0.77퍼센트로, 전국 평균 0.91퍼센트보다 낮은 편입니다(taxfoundation.org). 다만 카운티마다 편차가 커서 렉싱턴이 속한 페이엣 카운티의 실제 세율은 매물별로 직접 확인해 보는 편이 안전합니다.

세입자 보호법은 어떨까요. 렉싱턴은 통일 임대차법(URLTA)을 채택한 지역이라, 월 단위 계약을 변경하려면 최소 30일 전 서면 통지가 필요합니다(KRS 383.695). 켄터키는 렌트 인상 자체에 법적 상한이 없어 임대인 입장에서는 유연하게 운영할 수 있지만, 통지 절차는 반드시 지켜야 분쟁을 피할 수 있습니다.

투자용 대출을 준비할 때 가장 먼저 드는 고민은 다운페이먼트일 것입니다. 실거주 주택보다 높은 15~25퍼센트가 필요하고, 신용점수는 620점 이상이면 가능하지만 740점을 넘어야 유리한 금리를 받을 수 있습니다. 금리도 실거주용보다 0.5~0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 편이며, 렌트 수입은 예상액의 75퍼센트까지만 소득으로 인정돼 대출 심사에 반영됩니다.

매입가 대비 렌트비를 따지는 1퍼센트 룰을 렉싱턴의 상대적으로 낮은 가격대에 적용해 보면, 다른 대도시보다 맞추기 수월한 지역이라는 점을 확인할 수 있습니다. 다만 이는 판단의 출발점일 뿐, 실제 수익률은 캡레이트와 관리비용까지 함께 계산해 봐야 정확해집니다.

캡레이트, 즉 순영업소득을 매입가로 나눈 값을 인근 매물과 비교해 보는 것도 방법입니다. 렉싱턴처럼 매입가가 비교적 낮은 지역에서는 관리비용 비중이 수익률에 미치는 영향이 상대적으로 크게 나타난다는 점도 함께 참고해 볼 만합니다.

관리를 맡기면 월세의 8~12퍼센트가 수수료로 나가고, 매년 자산가치의 약 1퍼센트 정도는 유지보수 비용으로 예상해 두는 것이 일반적입니다. 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함하는 랜드로드 보험도 함께 준비해야 합니다. 학군도 놓치기 쉬운 부분인데, GreatSchools 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다. 나중에 이 물건을 정리하고 다른 렌탈 자산으로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세 납부를 이연할 수 있다는 점도 함께 알아 두면 좋습니다(irs.gov). 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 개별 상황을 상의해 보기 바랍니다.