시카고에서 렌트로 지내는 한 가정이 최근 재밌는 계산을 해봤다고 한다. 지금 매달 내는 렌트비로 모기지를 낼 수 있지 않을까 하는 계산이었다. 결과부터 말하면, 이 계산은 시카고에서는 의외로 성립하는 경우가 많다.

숫자를 나란히 놓고 보자. Zumper 기준 시카고 평균 렌트비는 월 2,215달러다. 1년 전보다 1.4% 올랐다(2026년 8월 기준). 집값은 Zillow 기준 평균 주택가치 31만5,024달러로, 1년 전보다 1.6% 올랐다. 렌트비와 집값이 비슷한 속도로 함께 오르고 있는 흐름이다.

이 두 숫자를 하나로 묶어 보는 게 price-to-rent ratio다. 31만5,024를 2,215에 12를 곱한 2만6,580으로 나누면 11.9가 나온다. 같은 예산이라면 다른 대도시와 비교했을 때 낮은 편에 속한다. 이 정도 숫자는 대체로 매매 쪽에 유리한 신호로 읽힌다.

여기서 하나 더 짚어볼 부분이 있다. 렌트비는 매달 사라지지만 모기지 원리금 중 원금에 해당하는 부분은 자산으로 남는다. 다운페이먼트가 20%에 못 미쳐도 매매가 가능한 대출 프로그램이 있지만, 그만큼 모기지 보험료가 붙어 월 페이먼트가 늘어난다는 점은 함께 고려해야 한다.

실제 모기지 계산으로 넘어가 보면 이 신호가 더 뚜렷해진다. 30년 고정 금리 6.65%를 기준으로(Freddie Mac PMMS, 2026년 8월 20일 기준) 20% 다운페이먼트를 넣었다고 계산하면 원리금 상환액이 월 1,618달러 정도 나온다. 지금 렌트비 2,215달러보다 오히려 600달러 가까이 낮다. 처음에 나왔던 계산, 렌트비로 모기지를 낼 수 있겠다는 계산이 숫자로도 맞아떨어지는 셈이다.

다만 여기서 끝나면 안 된다. 원리금만 놓고 보면 매매가 유리해 보이지만, 재산세를 더하면 얘기가 달라진다. 일리노이는 재산세율이 전국에서 높은 축에 속하는 주다. 같은 예산이라면 도심의 콘도와 근교 단독주택을 놓고 고민하는 경우가 많은데, 도심 콘도는 관리비가 매달 고정으로 나가고 근교 단독주택은 재산세와 유지보수비가 상대적으로 크다. 두 선택지 모두 렌트비 대비 원리금은 낮게 나올 수 있지만, 여기에 붙는 부대비용의 성격이 다르다는 점은 미리 따져볼 만하다. 정확한 세율은 지역구마다 다르므로 관심 매물의 실제 재산세 고지서를 확인해 보는 게 정확하다.

금리 변화에 따른 민감도도 함께 비교해 볼 만하다. 지금 6.65% 기준으로는 원리금이 렌트비보다 낮게 나오지만, 금리가 1퍼센트포인트만 올라도 원리금 상환액은 눈에 띄게 늘어난다. 반대로 렌트비는 계약 기간 동안 고정돼 있어 금리 변동의 영향을 바로 받지 않는다는 차이가 있다. 매달 지출의 변동성을 줄이고 싶은 쪽인지, 장기적인 자산 형성에 무게를 두는 쪽인지에 따라 같은 숫자도 다르게 읽힌다. 금리가 더 내려간다면 지금 계산된 원리금 격차는 앞으로 더 벌어질 수도 있는 만큼, 매매 시점을 서두르기보다는 본인의 자금 상황에 맞춰 판단하는 편이 안정적이다. 금리가 낮아지면 그때 재융자를 고려할 수 있다는 점도 함께 기억해 둘 만하다.

다운페이먼트가 준비돼 있고 시카고에서 오래 거주할 계획이라면, 지금 나온 숫자는 매매 쪽에 힘을 실어준다. 반대로 거주 기간이 짧거나 향후 다른 도시로 옮길 가능성이 있다면, 클로징 비용과 매도 부담을 고려했을 때 렌트를 유지하는 편이 안정적일 수 있다.

한인 가정이 많이 찾는 학군은 시카고 도심보다는 북서쪽 근교 지역에 몰려 있는 경우가 많다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 자료를 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.