타주에서 이주한 한 가정이 있었다. 온라인 매물 사진만 보고 마음을 정했다. 계약 전 동네를 직접 걸어본 적은 없었다. 입주 후에야 인근 상가가 대부분 비어 있다는 걸 알았다. 통근 시간도 예상보다 길었다. 계약서도 서둘러 서명했다. 조항 몇 가지는 나중에야 다시 찾아봐야 했다. 사진만으로는 알 수 없는 부분이 많았다.

디트로이트 중위 주택 가격은 9만9450달러다. 전년 대비 15.64% 올랐다. 여전히 전국에서 손꼽히게 저렴한 편이다. 평균 매매 소요 기간은 57일이다. 오퍼는 평균 2건 붙는다. 급하게 서두를 필요는 없는 시장이다. 그만큼 동네를 직접 둘러볼 시간도 충분하다. 매물 공급도 2.37개월치로, 매수자와 매도자 어느 한쪽에 크게 유리하지 않은 균형 잡힌 상태다.

미시간 실효 재산세율은 평균 1.25% 안팎이다. 주택 가격이 낮은 만큼 세금 부담도 적을 거라 생각하기 쉽다. 하지만 밀리지(millage) 세율은 카운티, 시, 학군마다 따로 붙는다. 디트로이트 시내는 이 합산 세율이 높게 잡히는 경우가 많다. 중위 재산세 납부액은 연 2904달러 수준이다. 주택 가격 대비로 보면 결코 낮은 부담이 아니다. 9만 달러대 주택에 2900달러대 재산세라면, 매매가 대비 세율로는 오히려 다른 지역보다 부담스럽게 느껴질 수 있다.

저렴한 가격만 보고 결정하면 놓치는 게 있다. 동네 편차다. 같은 디트로이트 안에서도 구역마다 상황이 크게 다르다. 학군, 치안, 재판매 가능성까지 함께 봐야 한다. 온라인 매물만으로는 판단하기 어려운 부분이다. 직접 걸어보고 낮과 밤 시간대를 나눠 방문해 보는 것도 방법이다. 인근 상가 공실률이나 거리 분위기도 중요한 판단 기준이 된다.

클로징 비용도 잊으면 안 된다. 매매가의 2~5% 수준이다. 9만9000달러대 주택이면 2000달러에서 5000달러 사이다. 금액 자체는 크지 않지만, 다운페이먼트를 빠듯하게 잡아둔 경우 이 정도도 부담이 될 수 있다. 예비비까지 다 써버리면 입주 후 소소한 수리비조차 감당하기 어려워질 수 있다.

저가 매물일수록 서두르기 쉽다. 하지만 장기 거주 계획이라면 통근 거리와 재판매 가능성을 먼저 따져봐야 한다. 매물 사진과 실제 동네 분위기는 다를 수 있다. 계약 전 반드시 직접 방문해 보기 바란다.

모기지 사전승인도 미리 받아 두는 게 좋다. 경쟁이 심하지 않은 시장이라도 마찬가지다. 서류가 준비돼 있으면 오퍼 속도가 빨라진다. 렌더 한 곳만 만나기보다는 여러 곳을 비교해야 한다. 금리 차이가 생각보다 크게 나타나는 경우가 많다.

오래된 주택이 많은 동네라면 인스펙션은 특히 중요하다. 저렴한 가격에 마음이 급해져 조건을 생략하면 위험하다. 배관이나 전기 계통은 눈으로만 봐서는 알기 어렵다. 수리비가 뒤늦게 드러나는 경우가 많다.

클로징 비용을 준비할 때 예비비까지 다 써버리는 경우도 있다. 가격이 낮으니 여윳돈이 많을 거라 생각하기 쉽다. 하지만 저렴한 주택일수록 수리할 곳도 적지 않다. 입주 직후 지출에 대비할 자금은 따로 남겨 두어야 한다. 신용점수와 부채비율도 클로징 전까지 그대로 유지하는 게 좋다. 큰 지출은 계약이 끝난 뒤로 미뤄두면 된다.

재판매도 생각해 둬야 한다. 디트로이트는 구역별 편차가 크다. 지금 저렴하다고 나중에도 그렇다는 보장은 없다. 인근 개발 계획이나 인구 흐름도 함께 살펴보면 좋다. 장기 거주 계획이라면 더욱 그렇다. 급하게 결정하기보다 몇 주는 시간을 들여 봐야 한다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 공실 위험도 함께 따져야 한다. 저렴한 가격만 보고 뛰어들면 놓치는 부분이 있다. 주변 임대 수요와 공실률을 먼저 확인하는 게 순서다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 투자·법률 조언이 아니며, 계약 전 전문가 상담을 함께 받아보기를 권한다.