저지시티라고 다 같은 저지시티가 아니다. 다운타운 골드코스트 쪽 하이라이즈와 저널스퀘어 인근은 렌트도 다르고 공실이 나가는 속도도 다르다. 예전에 한 투자자가 다운타운 기준 렌트 시세로 저널스퀘어 근처 물건의 수익률을 계산했다가, 실제 세입자가 들어오기까지 예상보다 두 달 넘게 걸린 일이 있었다. 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 공실 기간 자체가 다르게 움직인다는 걸 보여주는 사례다.

숫자로 보면 이렇다. Zillow 기준 저지시티 평균 주택가치는 66만 5,140달러다(2026년 기준). 렌트는 Apartment List 집계로 시 전체 중위 2,496달러, 다운타운 중심가로 가면 이보다 훨씬 높아지는 경우가 많다. 이 둘을 단순 대입한 총수익률은 4.5%대. 총수익률은 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값이라 비용도, 공실 기간도 반영하지 않는다.

실제 수익성을 보려면 캡레이트로 넘어가야 한다. 캡레이트는 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값이고, 순영업소득은 총수입에서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 금액이다. 허드슨 카운티의 실효 재산세율은 대략 2.1% 안팎으로 보고되는데(propertytaxbystate.com 기준), 뉴저지 주 평균보다는 낮지만 전국 평균보다는 높은 수준이다. 여기에 공실 기간을 넉넉히 잡아 넣으면, 50% 룰이 가리키는 운영비용 비중을 넘어서는 경우도 나온다. 앞서 예로 든 물건이라면 캡레이트는 총수익률의 절반 이하인 2%대까지 내려갈 수 있다.

같은 예산이라면 다운타운과 저널스퀘어, 두 지역이 어떻게 갈리는지 짚어볼 만하다. 다운타운은 매입가가 높은 대신 렌트 수요가 꾸준해 공실손실이 작게 잡히는 편이고, 저널스퀘어 쪽은 매입가는 낮지만 세입자 회전이 상대적으로 잦아 공실 기간을 더 보수적으로 잡아야 한다. 대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률, 즉 대출 원리금을 낸 뒤 남는 현금흐름을 다운페이먼트와 클로징비용으로 나눈 값도 지역별로 따로 계산해 보는 것이 순서다.

저지시티는 뉴욕 접근성 덕에 렌트 수요 자체는 견조하다는 평가를 받지만, 그 수요가 모든 동네에 균일하게 퍼져 있지는 않다. 매물을 검토할 때는 해당 블록의 최근 공실 기간을 리스팅 이력으로 직접 확인해 보기 바란다.

공실률만큼 중요한 것이 총수익이라는 큰 틀이다. 매달의 현금흐름뿐 아니라 시세차익, 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 보면 다운타운과 저널스퀘어의 그림이 또 달라진다. 다운타운은 현금흐름은 낮아도 장기 시세차익에 무게가 실리는 편이고, 저널스퀘어는 상대적으로 현금흐름 비중이 큰 편으로 보는 시각이 많다. 어느 쪽이 맞는지는 투자 목적과 보유 기간에 달려 있다.

수십 년째 이 시장을 지켜본 입장에서 보면, 저지시티는 지하철 노선 하나 차이로도 수요가 갈리는 동네다. 다른 주에서 이주해 오는 경우라면 지도만 보고 판단하지 말고, 실제로 그 블록을 걸어보고 인근 역까지 걸리는 시간을 직접 재보는 것을 권한다.

같은 예산으로 다운타운의 작은 유닛과 저널스퀘어의 조금 더 넓은 유닛, 둘 중 하나를 고르는 상담도 많다. 다운타운 쪽은 대체로 캡레이트가 낮은 대신 공실 기간이 짧고, 저널스퀘어 쪽은 캡레이트가 조금 더 나오지만 세입자 회전이 잦아 관리에 신경 쓸 일이 많다는 차이가 있다. 어느 쪽을 고르든 재산세와 관리비를 뺀 순영업소득을 직접 계산해 보고, 매물의 최근 리스팅 이력을 통해 실제 공실 기간이 얼마나 됐는지 짚어보는 절차를 건너뛰지 않는 것이 중요하다. 같은 저지시티라도 동네마다 이 절차의 무게가 다르다는 점을 기억해 두면 좋다. 오랜 세월 이 시장을 지켜본 경험으로 보면, 결국 숫자를 얼마나 꼼꼼히 뜯어보느냐가 공실률 오산을 막는 유일한 방법이다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.