수십 년간 한인 이주 흐름을 지켜보면서 저지시티만큼 재산세 구조가 복잡한 도시도 드물다. 다운타운 신축 콘도 상당수가 장기 세금 감면(PILOT abatement)을 적용받아 인근 주택보다 낮은 세금을 내는 반면, 감면이 없는 기존 주택이나 타운하우스는 상대적으로 높은 세율을 부담한다.

저지시티 전체 중위 재산세 고지서는 약 8,226달러로 조사되며, 이를 중위 주택가격 약 58만 달러에 대입하면 실효세율은 약 1.4~1.5% 선이다. 다만 세금 감면이 없는 07302 구역 등은 중위 주택가격 60만4,100달러에 평균 고지서 1만3,254달러로, 실효세율이 2.2%를 넘는 경우도 있어 구역별 편차가 크다.

허드슨카운티 전체 평균 실효세율은 약 2.12% 수준으로, 저지시티는 감면 효과로 카운티 평균보다 낮게 나타나는 편이다. 다만 감면 기간이 끝나는 시점에 재산세가 급격히 오르는 사례가 종종 보고되므로, 콘도 구입 시 남은 감면 연수를 반드시 확인해야 한다.

보험료는 워터프론트 인근 저지대의 경우 허리케인 샌디 이후 홍수 리스크가 재평가돼 별도 홍수보험 가입이 필요한 구역이 있다. 표준 주택보험은 연 1,200~1,800달러 선이지만, 홍수보험이 추가되면 800~1,500달러가 더해질 수 있다.

콘도 소유자는 HOA비가 월 500~1,200달러, 연간 6,000~1만4,400달러에 이르는 경우가 흔해 재산세보다 HOA 부담이 더 큰 사례도 많다. 유지보수비는 단독주택이나 타운하우스 기준으로 집값의 1.5%, 약 8,700달러를 잡아두면 된다.

종합하면 감면이 없는 일반 주택 기준 연간 총 소유비용은 재산세 약 8,700달러, 보험료 1,500달러, 유지보수비 8,700달러를 더해 1만8,900달러 안팎으로 추산된다. 콘도는 여기에 HOA비가 별도로 붙는다.

이웃 도시 호보켄과 비교하면 두 도시 모두 감면 콘도가 많아 실효세율이 낮게 나타나는 공통점이 있다. 반면 뉴어크는 주택가격이 낮은 대신 실효세율이 3%를 넘는 경우가 많아, 저지시티보다 오히려 체감 부담이 클 수 있다.

오랫동안 이 시장을 지켜본 입장에서 조언하자면, 저지시티는 감면 여부에 따라 재산세 부담이 완전히 다른 도시라는 점을 반드시 이해하고 접근해야 한다. 매물마다 감면 잔여 기간을 확인하는 절차를 생략하지 않길 권한다.