10월 투손 시장을 한 줄로 정리하면, 집값은 버티는데 파는 쪽의 표정이 점점 굳어가는 모습입니다. 렌트는 거의 움직이지 않았고, 금리는 다시 7%대로 올라섰습니다.

먼저 기준 시점부터 짚고 가겠습니다. 10월 한 달치 공식 MLS 거래 통계는 보통 11월 중순에 나오기 때문에, 이 글의 매매 수치는 지난달 말 공개된 9월 마감 자료를 기준으로 합니다.

렌트와 금리는 10월 흐름까지 반영된 자료를 썼습니다. 숫자마다 출처와 기준 월을 같이 적어둘 테니 비교하실 때 참고하시면 됩니다.

가장 많이 받는 질문은 역시 집값이 떨어졌느냐는 것입니다. Tierra Antigua Realty가 MLSSAZ 데이터를 정리한 9월 리포트를 보면, 투손 전체 주택 유형의 중간 거래가는 35만 달러로 1년 전보다 1.4% 올랐습니다.

단독주택만 따로 보면 중간 거래가는 36만 9천 달러였고, 전년 대비 0.3% 내렸습니다. 사실상 보합이라고 보는 편이 맞습니다.

콘도와 타운홈은 26만 2,500달러로 9.5% 올랐다고 나옵니다. 다만 거래가 89건밖에 안 되는 표본이라 추세로 읽기는 어렵습니다.

참고로 MLS of Southern Arizona 홈페이지에는 9월 중간 거래가가 36만 5천 달러로 올라와 있습니다. 투손 시내만이 아니라 남부 애리조나 MLS 전체 1,129건을 기준으로 한 숫자라서 차이가 납니다.

그러니 뉴스마다 집값이 다르게 나와도 이상하게 생각하실 필요는 없습니다. 지역 범위와 주택 유형이 어디까지인지만 확인하면 대부분 설명이 됩니다.

가격보다 눈여겨볼 건 거래량입니다. 9월 투손 거래 마감은 675건으로 전년보다 8.5% 줄었습니다.

새로 계약이 걸린 펜딩 건수는 631건으로 14.6% 감소했습니다. 앞으로 한두 달 거래 마감도 크게 늘기는 어렵다는 신호로 읽힙니다.

반면 매물은 쌓이고 있습니다. 10월 20일 기준 활성 매물은 3,279건이고, 재고 개월 수는 4.86개월 수준입니다.

보통 6개월 안팎을 균형점으로 보니 아직 완전한 바이어 시장은 아닙니다. 그래도 1~2년 전 셀러 우위 시절과는 확실히 분위기가 다릅니다.

이번 달 제일 화제가 된 숫자는 가격 인하 비율입니다. 활성 매물의 49%가 적어도 한 번은 가격을 내렸습니다.

첫 인하까지 걸린 기간의 중간값은 23일이었습니다. 리스팅 후 한 달도 안 돼 가격을 손보는 집이 절반이라는 얘기라 저도 수치를 보고 조금 놀랐습니다.

9월에 팔린 집 중 42%는 가격을 내린 뒤에 계약됐고, 최초 리스팅 가격보다 평균 8.4% 낮게 마무리됐습니다. 중간 거래가는 버티지만 처음 부른 값은 시장이 받아주지 않는 셈입니다.

거래 기간도 조금 길어졌습니다. 9월 마감 건의 중간 시장 체류일은 34일로, 8월 32일보다 늘었습니다.

지역별로는 차이가 큽니다. 같은 9월 기준으로 오로밸리는 중간가 60만 6천 달러로 5.9% 올랐고, 마라나는 40만 6,900달러로 2.2% 올랐습니다.

베일은 41만 5천 달러로 5.1% 올랐지만 거래 건수는 16.5% 줄었습니다. 학군 때문에 이 지역들을 보시는 분이 많은데, 가격보다 거래가 얼마나 도는지를 같이 보시길 권합니다.

이런 흐름의 배경에는 금리가 있습니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 평균은 10월 15일 7.40%까지 올랐다가 10월 22일 7.32%로 조금 내려왔습니다.

1년 전 같은 시기에는 6.19%였습니다. 1년 새 1%포인트 넘게 오른 셈이라 첫 집을 보는 분들의 월 상환액 부담이 꽤 커졌습니다.

렌트 쪽은 훨씬 조용합니다. Apartment List의 11월 리포트에 따르면 투손 중간 렌트는 1,041달러이고, 10월 한 달 동안 0.4% 내려 거의 제자리였습니다.

침실 1개는 869달러, 침실 2개는 1,115달러입니다. 1년 전과 비교해도 0.4% 오른 정도입니다.

이 수치는 아파트 위주의 중간값이라 단독주택 렌트는 훨씬 높게 나옵니다. 렌트 하우스를 찾는 분들은 같은 동네 실제 매물 시세를 따로 확인하셔야 합니다.

렌트가 묶여 있는 이유로는 공급이 꼽힙니다. Northmarq는 2025년에 늦어진 아파트 완공 물량이 2026년으로 넘어왔다고 분석했습니다.

새 단지가 한꺼번에 나오면 기존 단지들도 무료 렌트 한 달 같은 혜택으로 경쟁합니다. 지금 투손 세입자에게는 재계약 협상 여지가 있는 시기입니다.

그럼 지금 사야 하느냐는 질문이 남습니다. 실거주 목적이라면 매물이 많고 가격 조정이 흔한 지금이 협상하기에는 나쁘지 않은 환경입니다.

다만 7%대 금리를 감안하면 월 상환액이 지금 렌트보다 얼마나 높은지 먼저 계산해보셔야 합니다. 셀러 크레딧으로 금리를 낮추는 바이다운 조건을 함께 요구하는 것도 방법입니다.

투자용이라면 저는 조금 더 보수적으로 보겠습니다. 렌트가 제자리인데 금리는 높아서 현금 흐름이 맞는 매물이 많지 않습니다.

10월 공식 거래 통계가 나오면 펜딩 감소가 실제 마감 감소로 이어졌는지부터 확인할 생각입니다. 연말까지는 가격보다 거래량과 가격 인하 비율을 같이 지켜보시는 게 현명합니다.