지난주 한 지인 부부에게서 전화를 받았습니다.

빅터빌 3베드룸을 세주고 있는데, 내년 초 계약 갱신 때 렌트를 얼마나 올려도 되겠느냐는 질문이었습니다.

같은 주에 다른 분은 정반대 고민을 털어놓았습니다.

지금 내는 렌트가 아까워서 차라리 집을 사는 게 낫지 않겠느냐는 것이었습니다.

두 질문 모두 10월 시장 숫자를 놓고 보면 답의 방향이 어느 정도 보입니다. 오늘은 그 숫자를 차례로 짚어 보겠습니다.

먼저 매매 쪽입니다. 지역 브로커가 CRMLS 통계를 정리한 자료를 보면, 2026년 10월 빅터빌 단독주택 중간 거래가는 437,450달러였습니다.

9월의 450,000달러보다 2.8% 내려간 수치입니다. 다만 1년 전인 2025년 10월의 420,000달러와 비교하면 4.2% 높습니다.

한 달 숫자만 보고 집값이 꺾였다고 판단하기는 이릅니다. 최근 12개월 중간 거래가는 440,000달러로, 그 전 12개월보다 0.2% 오르는 데 그쳤습니다.

최근 시장을 보면 가격은 제자리걸음을 하고, 거래량이 오르내리는 흐름이 나타납니다.

10월 거래 건수는 104건으로 9월의 123건보다 줄었습니다.

흥미로운 것은 팔리는 속도입니다. 10월에 거래된 집의 중간 시장 체류 기간은 26일로, 9월과 작년 10월의 29일보다 짧아졌습니다.

11월 3일 기준 매물은 418채, 계약 진행 중인 집은 136채였습니다.

재고는 약 4개월분으로 집계됐는데, 사는 쪽이나 파는 쪽 어느 한편으로 크게 기울지 않은 수준입니다.

10월 중간 리스팅 가격은 449,995달러였습니다.

여기에 금리를 얹어 봐야 합니다. 프레디맥 조사에서 30년 고정 모기지 평균 금리는 10월 29일 주에 7.24%, 11월 5일 주에 7.18%였습니다.

7%대 금리에서 44만 달러짜리 집을 사면 월 부담이 결코 가볍지 않습니다.

렌트가 아까워 집을 사겠다는 분께 제가 먼저 계산기를 두드려 보시라고 권한 이유입니다.

이제 렌트 쪽을 보겠습니다. 렌트카페 집계로 10월 31일 기준 빅터빌 아파트 평균 렌트는 1,720달러였습니다.

1년 전 1,662달러보다 3.45% 오른 수준입니다. 원베드룸은 1,504달러, 투베드룸은 1,734달러, 쓰리베드룸은 2,206달러로 나왔습니다.

단독주택은 사정이 다릅니다. 같은 MLS 자료에서 최근 12개월 리스 계약 213건의 중간 렌트는 월 2,499달러였습니다.

그렇다면 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

렌트를 얼마나 올릴 수 있느냐는 캘리포니아 세입자보호법, 흔히 AB 1482라고 부르는 법이 기준이 됩니다.

이 법은 1년 인상폭을 5%에 지역 물가상승률을 더한 값과 10% 가운데 낮은 쪽으로 묶습니다.

2026년 8월 1일 이후 적용되는 인랜드엠파이어 지역 수치는 주 정부 발표 표로 직접 확인하시길 권합니다.

모든 집이 이 상한을 적용받는 것은 아닙니다. 지은 지 15년이 안 된 건물, 그리고 법인이 아닌 개인이 소유한 단독주택은 임대계약서에 정해진 면제 고지를 넣었을 때 적용에서 빠질 수 있습니다.

지인 부부의 집도 개인 소유 단독주택이라 이 고지가 계약서에 들어 있는지부터 확인해야 했습니다. 고지가 없다면 법정 상한을 지켜야 합니다.

통보 기간도 놓치기 쉽습니다. 캘리포니아 민법상 인상폭이 10% 이하면 30일 전, 10%를 넘으면 90일 전에 서면으로 알려야 합니다.

아파트 렌트 상승률이 3%대인 상황에서 단독주택만 크게 올리면 공실 위험이 커집니다.

저는 그 부부에게 시세를 살펴 3~4% 선에서 조정하고, 좋은 세입자를 붙잡는 편이 낫겠다고 말씀드렸습니다.

한 달 공실이면 1년 인상분이 그대로 사라지기 때문입니다.

세입자 입장에서는 인상 통지서를 받으면 계산부터 해 보시길 권합니다.

지난 12개월 동안의 인상률이 법정 상한을 넘는지, 통보 기간을 지켰는지 확인하는 것만으로도 협상 여지가 생깁니다.

렌트 상한이나 면제 조건은 집마다 사정이 달라 단정하기 어렵습니다.

계약서를 들고 지역 세입자 상담 기관이나 부동산 전문 변호사와 확인하시는 것이 가장 확실합니다.