방 셋짜리 단독주택을 찾는 가족이 있다고 해봅시다. 아이 학교 때문에 클로스터를 골랐고, 예산은 빠듯합니다. 이번 달 질문은 하나, 빌릴까요 살까요입니다.

결론부터 말하면 숫자만 놓고 보면 지금은 렌트 쪽이 편합니다. 다만 집값 숫자에는 단서가 많이 붙습니다. 그 단서까지 같이 보겠습니다.

먼저 렌트입니다. Zumper가 11월 6일에 갱신한 10월 자료를 보면 클로스터 평균 렌트는 3,900달러입니다.

전년 대비 29% 하락으로 나옵니다. 처음 보면 놀랄 만한 숫자입니다. 그런데 최근 30일 기준으로는 오히려 6% 올랐습니다.

침실별로 나눠보면 그림이 달라집니다. 원베드룸은 2,422달러로 10% 올랐고, 투베드룸은 3,645달러로 17% 올랐습니다.

반대로 쓰리베드룸은 4,495달러로 7% 내렸습니다. 포베드룸은 5,500달러로 30% 빠졌습니다.

주택 유형별로는 아파트가 3,100달러로 20% 올랐고, 단독주택은 4,900달러로 11% 내렸습니다. 작은 집은 오르고 큰 집은 내린 셈입니다.

그래서 전체 평균 29% 하락을 그대로 믿으면 안 됩니다. 클로스터는 매물이 적은 동네라, 그 달에 어떤 집이 시장에 나왔는지에 따라 평균이 크게 흔들립니다.

Zumper 페이지 안에서도 투베드 아파트를 3,000달러로 적은 대목이 있습니다. 표의 3,645달러와 다릅니다. 이 정도 오차는 있다고 보고 읽어야 합니다.

Foreclosure.com은 10월 14일 기준 렌트 중앙값을 3,290달러, 전년 대비 변동 없음으로 잡았습니다. 집계 방식이 달라서 Zumper 숫자와 직접 비교할 수는 없습니다.

이웃 동네도 같은 Zumper 10월 자료로 보면 Emerson이 3,900달러, Dumont이 3,648달러입니다. New Milford는 3,000달러, River Edge는 2,675달러입니다.

이번엔 매매입니다. 솔직히 10월 실거래 중앙값은 아직 믿을 만한 공개 자료를 찾지 못했습니다. RealtyTrac의 10월 칸은 0달러로 나오는데, 집계가 덜 된 상태로 보입니다.

그래서 시세 추정치를 씁니다. Foreclosure.com은 10월 14일 기준 주택가치 중앙값을 1,266,450달러로 제시했습니다. 전년 대비 7.22% 상승입니다.

Zillow의 전형적 주택가치는 6월 30일 기준 1,208,549달러, 전년 대비 7.2% 상승입니다. 기준 시점이 석 달 넘게 다르니 두 숫자를 이어서 상승폭을 계산하면 안 됩니다.

ATTOM은 07624 우편번호에서 최근 12개월 102건이 거래됐고 중앙값이 1,244,500달러라고 합니다. 다만 그 12개월이 언제까지인지 페이지에 날짜가 없습니다.

셋 다 실제 10월 거래가가 아닙니다. 그래도 세 숫자 모두 120만달러대에 모여 있습니다. 상승률을 밝힌 두 곳은 나란히 7%대입니다.

이제 금리입니다. Freddie Mac 30년 고정 평균은 11월 5일 발표 기준 7.18%입니다. 10월 8일과 15일의 7.40%에서 3주 연속 내려왔습니다.

그래도 1년 전 같은 주의 6.22%보다는 0.96%포인트 높습니다. 체감은 여기서 갈립니다.

아까 그 가족으로 돌아갑니다. 125만달러 집을 20% 다운하고 100만달러를 빌린다고 가정해 제가 직접 계산해봤습니다. 원리금만 7.18%에 매달 6,774달러입니다.

6.22%였다면 6,138달러입니다. 금리 차이만으로 매달 636달러가 더 나갑니다. 1년 만에 이만큼 벌어진 겁니다.

Zumper의 단독주택 평균 렌트 4,900달러와 비교하면 원리금만 1,874달러 차이입니다. 여기에 재산세와 주택보험은 아직 넣지도 않았습니다. 다운페이먼트 25만달러의 기회비용도 빠져 있습니다.

물론 집값이 오르면 이 계산은 달라집니다. 원금도 조금씩 쌓입니다. 그래서 저는 몇 년을 살 계획인지를 먼저 묻습니다.

동네 이슈로는 올해 바뀐 조닝을 봐야 합니다. 법원은 2025년 5월 5일 명령으로 클로스터의 4라운드 어포더블 주택 의무를 현재 수요 16채, 장래 수요 241채로 정했습니다.

빈 땅이 부족해 조정을 받았고, 시 조례에 따르면 어포더블 61채가 들어설 수 있게 조닝을 바꿔야 합니다. 그래서 나온 게 2026년 3월 11일 채택된 조례 2026:1383입니다.

내용은 구체적입니다. Business Overlay Zone에 다세대를 조건부로 허용합니다. 에이커당 14채, 타운하우스는 최소 1에이커, 아파트는 최소 3에이커입니다.

높이는 28피트, 2.5층까지입니다. 3A 구역의 상업 주거 복합 개발은 전체 유닛의 20% 이상을 어포더블로 배정해야 합니다.

이건 건축 허가가 아닙니다. 어떤 프로젝트가 승인됐다는 2026년 자료는 찾지 못했습니다. 당장 렌트나 집값을 움직일 재료로 보기는 이릅니다.

그래도 상업 구역 근처 집을 본다면 시 홈페이지의 플래닝보드 회의록은 확인해 볼 만합니다. 재산세도 집마다 다르니 매물별 실제 고지액을 받아서 계산하시기 바랍니다.

저라면 5년 안에 옮길 가능성이 있을 때 렌트로 들어가 동네를 먼저 겪겠습니다. 큰 집 렌트가 내린 지금은 협상도 해볼 만합니다. 오래 살 집이 나오면 그때 금리를 보고 움직여도 늦지 않습니다.